香港传真 | 美联储减息 香港楼市可否一洗颓风?

观点网

2024-09-21 00:48

  • 差饷物业估价署数据显示,私人住宅售价指数今年首七个月已回落4.7%,楼价从2021年9月楼价高峰期回落25.5%。

    观点网 香港报道 美联储于当地时间周三(9月18日)宣布大幅减息50个基点,是四年多以来的首次降息,目标区间下调为4.75%至5%,标志着美国进入减息周期。令其中一个主要困扰香港楼市因素有望逐步消退,但分析对后市看法两极,未见十分乐观。

    美国联储局议息后宣布减息0.5厘,幅度进取,亦为逾4年来首次启动减息行动。美国自2022年3月起因应付通胀而启动加息周期,期间一共加息11次,直至2023年7月最后一次加息,基金利率目标区间维持在在5.25%至5.5%之间。在香港实行与美元挂勾的联系汇率底下,香港利率往往会跟随美国的利率政策而变动,故在美国过去两年多的加息周期期间,香港亦有跟随走势。

    在美国宣布减息后,香港金管局在香港时间周四(19日)早上宣布基本利率下调0.5厘至5.25厘,实时生效。

    署理金管局总裁李达志表示,美国通胀回落,但劳动市场放缓,故今次减息符合预期。

    他指出,联汇制度下,美息下调令港息也有下调空间,对经济带来正面作用。但港银存贷利率变动,也会视乎一系列因素,包括市场资金供求、银行间拆息水平,及银行本身资金成本结构等因素而定。但提醒即使联储局开始减息,料息口在可见未来,仍将处于高位,呼吁市民在作出置业、按揭或其他借贷决定时,小心考虑及管理好利率风险。

    而香港本地大型银行汇丰银行率先宣布今日(20日)起年利率5.875厘调低至5.625厘,中银香港亦宣布下周一(23日)起降低最优惠利率至5.625厘。

    汇丰香港区行政总裁林慧虹表示,汇丰决定调低港元利率,主要考虑到美国联邦储备局减息的决定,以及香港银行同业拆息自今年初开始稳定回落。经过充份考虑宏观经济环境和港银同业拆息走势,相信减息是适当的。该行会继续密切留意宏观前景变化及金融市场的发展,有需要时调整利率。

    息口走势影响银行借贷成本外,另一最直接反映加息的影响就是楼市,由于借贷利率上升,买房的借贷成本随之增加,导致整个置业的成本一并上升,减低市民对于置业的需求,从而对香港楼市构成压力,导致整体楼市交易量、价格下降。

    差饷物业估价署数据显示,私人住宅售价指数今年首七个月回落4.7%,楼价从2021年9月楼价高峰期回落25.5%。据数据显示,2024年上半年整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录约3.5万宗,总值2,809.32亿港元。

    减息是否可以令香港楼市一洗颓风,重拾升轨?对此,市场的看法明显出现分化。

    发展商普遍看好市场前景,会德丰地产主席梁志坚表示,是次美国减息后,本港一二手交投会增加,因为供楼负担直接减低,并可带动楼价,预期楼价年底至明年初逐步反弹。由于预计美国会持续减息,相信十分有利港楼市发展。

    嘉华国际营销及市场策划总监(香港地产)温伟明亦指,减息周期启动吸引更多租客转租为买,支持楼市;同时预料投资者亦会将资金重投物业市场,相信一二手交投量均会带动,楼价亦会趋向稳定,长远有望回升。

    惟大新金融集团首席经济及策略师温嘉炜认为,虽然按揭利率有望跟随逐步回落,但香港及内地经济前景仍未明朗,加上一手楼供应充裕,预料港今年全年楼价仍会下跌5%至10%。

    另外,仲量联行香港主席曾焕平表示,减息对市场是好消息,但息口只是影响楼市的其中一个因素,走势仍受到其他经济因素左右,现时经济仍然疲弱。同时,发展商将趁减息的好消息,排山倒海地推盘,竞争加剧下,新盘订价会较保守、甚至要低开,以吸引买家,楼市压力依然存在,因此仍维持今年楼价会下跌的预期。

    而作为减息后首幅截目标香港市建局九龙城启德道/沙浦道项目现场未见出现热烈反映,至中年截标时仅接获一份标书,入标财团为长实。

    市建局发言人表示,市建局不会揣测发展商及财团入标 KC-015 项目的考虑。一般来说,发展商及财团在竞投发展项目时,需要平衡多项因素,包括其流动资金储备、利率对利息开支及楼价的影响、建筑成本、持有的货尾单位数量及市场需求等。

    就此,市场对于楼市前景似乎仍然在观望状态,在众多因素,如货尾量仍然高企等亦左右楼市走势,如时亦相信市场需时释放购买力,吸引更多住宅及非住宅物业投资者重投地产市场,在种种因素影响下,香港楼价未必出现大幅回升。

    撰文:黄子慢    

    审校:武瑾莹



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