物业企业从前被称为“现金奶牛”,现在向着“现金流压舱石”靠近,地产开发商或许将置入物业管理业务当成了一条转型退路。
观点网 继珠江股份之后,A股地产公司收购同集团物业子公司的行动再次上演。
9月11日晚间,中交地产发布公告,筹划以现金方式向中交集团及其下属子公司地产集团、中交一公局及中交投资分别持有的中交服务10%、51%、24%及15%股权。
若收购完成,中交地产将取得中交服务100%股权,同时新增物业管理业务。
收购公告发出后,两位主角的心境却截然不同:中交地产午后涨超7%,中交服务从确立之初便提出的独立上市计划则宣告中止。
收购理由
对于收购中交服务的理由,中交地产在公告中表示是为了主力公司拓展轻资产业务,打造中交地产特色产品谱系,提升资产质量、增强抗风险能力。
据物聊社了解,中交服务2022年12月30日于北京成立,中交集团党委副书记刘翔表示,组建中交物业服务集团是中交集团优化产业布局、增强发展后劲的关键一步。
走轻资产运营发展道路的中交服务,实际上在一开始便被当作中交集团房地产全产业链条的补充。
但成立之初,中交服务的目标是独立上市,公司官微第一条推文中,“走高质量上市发展之路”被写进目标指引。
作为中交服务的控股股东,中交房地产还在2022年12月23日通过官微发布了一则招聘公告,面向社会为中交服务征选一名副总经理。
值得注意的是,除了工作经验限制,“具有物业公司IPO经历优先”也被写进招聘条件中。
可见,中交服务一开始便奔着IPO而来。
但如今,中交地产一纸公告要将中交服务纳入管理版图,独立上市的梦想已然飞远。
从中交地产的角度看,置入物业管理服务,在延伸房地产业务产业链背后,或许还存在着维护股价的打算。
截至发稿,中交地产报7.42元,涨3.78%,总市值为55.43亿,距离今年4月发布2023年年度报告时的70亿市值下降约21%。
最新中报数据显示,中交地产今年上半年实现营收89.8亿元,同比微增2.48%;归母净亏损9.83亿元,同比亏损幅度扩大72.86%;利润总额为-9.22亿元。
作为主业的房地产开发业务录得营收88.82亿元,同比上升2.35%,但毛利率保持下跌趋势,跌至4.08%。
具体到销售业绩,中交地产2024年1-6月全口径签约销售面积43.4万平方米,较上年同期减少56.73%;签约销售金额81亿元,同比减少62.26%;销售回款113.4亿元,较上年同期减少53.97%。
现金流方面,中交地产经营活动产生的现金流量净额7.44亿元,同比下降75.16%;期末现金及现金等价物余额为66.48亿元,较上年同期下降近半。
此外,中交地产期内现金短债比较期初降低0.45,剔除受限制现金之后,非受限现金短债比为0.37。
不久前的8月21日,联手广州交投47.45亿拿下广州海珠区今年首宗宅地的第二天,中交地产宣布放弃开发地块,交由中交集团代为培育。
当时便有市场观点猜测,较大的偿债压力之下,中交地产需要更谨慎地斟酌资源配置和投资回报,因此选择放弃。
转型退路
类似的收购动作,让人想起珠江股份2023年3月完成的重大资产重组。
当时,珠江股份以28.04亿元将所持有的房地产开发业务相关资产负债置出,同时作价7.79亿元置入珠江实业集团及珠江健康合计持有的珠江城服100%股权。
重组完成后,珠江股份从地产开发商摇变为物业管理及文体运营公司,冲击港股失败的珠江城服也成功借壳A股上市。
不过,与珠江股份收购珠江城市服务不同的是,中交地产并没有置出房地产开发业务,中交服务业也未在IPO上碰壁。
更相似例子,则要看到今年5月的华发物业私有化。
5月27日,华发物业服务集团有限公司发布公告,宣布华发股份境外全资子公司铧金投资有限公司提出私有化建议,旨在撤销华发物业服务的上市地位。
当时,华发股份称华发物业服务完成退市私有化之后,可以更好地专注于长期战略,更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合。
从母公司并表角度看,私有化将进一步提高华发物业服务对公司归母净利润的贡献水平,更有利于进一步稳定华发股份的现金流。
截至2023年末,华发物业账面现金人民币3.8亿元,近两年每年经营净现金流入约为人民币1.7-1.9亿元,可以为华发股份经营现金流做有益补充。
私有化完成后,华发股份将完全享有华发物业服务的收益及分红。
有珠江股份转型物管企业、华发物业私有化加强产业链协同珠玉在前,不论中交地产选择哪一条路,都能有前事之师。
房地产行业红火的时候,物业是房地产的附属。但时过境迁,如今物业还能拥有相对稳定的收入,基本维持着独立运营的状态,甚至还能在一定程度上反哺地产。
物业企业从前被称为“现金奶牛”,现在向着“现金流压舱石”靠近,地产开发商或许将置入物业管理业务当成了一条转型退路。
不过,市场漩涡当中的地产开发商尚且自身难保,物业企业受到关系紧密的房地产行业下行波及,未来的挑战同样不小。
再者,中交地产在公告中表明,本次交易尚且处于筹划阶段,交易方案、交易价格等核心要素仍需进一步协商,尚需交易各方履行必要的决策、审批程序。
中交地产究竟能否拿下中交服务觅得转型退路,还要静待收购后续。
撰文:何欣
审校:徐耀辉