胡懋：业主如何拥抱企业办公新趋势？| 2024博鳌商业大会

本文为胡懋先生在2024博鳌商业大会上发表的演讲。

胡懋（IWG集团中国区总裁）：各位嘉宾，大家早上好！今天我想跟大家探讨一下当前办公写字楼市场面临的一些挑战和压力，以及我们观察到的各种企业在办公布局上产生的一些变化，以及新的趋势带来新的机会。

首先让我们来看一组数据，从今年上半年来看的话，CBRE发布的市场调查报告，大家可以看到从这张表上柱状的是写字楼的新增供应量以及吸纳量，一直是呈下降趋势。而曲线代表的写字楼市场的空置率一直在往上走。在2024年今年的上半年已经达到了25%的平均的空置率，这是一个非常大的趋势，大家可以看到我们写字楼面临的压力。尤其是在二三线城市，这个空置率会上升得更快。

另外一方面，从全国租金的走势来看，这条线基本上是往下走的。尤其是在下面那条绿色的线，往下行的角度尤其大，这个是表示在二三线城市。所以在二三线城市不但受到空置率的上升，租金也是不断往下走。一线城市相对来说下行趋势相对好一点，但是总的趋势也是往下在进行的。

从各个城市的空置率来看，大部分城市的空置率是在20%和40%之间，有些城市的空置率更为大。比方说在厦门、沈阳、天津这些城市，空置率甚至上升到40%。在一些经济更为发达的城市，像苏州、上海、杭州也已经超过20%的。空置率最好的可能是在北京，相对来说稍微好一点，在10%以上。 但是大家对于北京市场如果说比较了解的话，可能知道在前几年，尤其是北京CBD写字空间基本上是一房难求，都是在个位数，也就是空置率只是4-5%。今年却已经上升到百分之十几了。

所有城市写字楼的空置率都是往上的趋势下。 从租金下行也就不足为奇了，基本上所有的点都落在第三象限，也就是租金无论是从环比，还是从同比来讲，都是在第三象限负数的成长。租金从今年来看，CBRE的预计全年平均租金的下降大概是下降了2%左右。而且这样的趋势不会在短期内发生改变，始终在底部不断徘徊。企业对于办公写字楼的需求的恢复和增长，还需要更大的周期。

这是在中国写字楼市场面临的压力，我们放眼全球来看，这个趋势会不会有所不同呢？从JLL今年上半年做的市场调查来看，这个市场下行不但在中国在全球也面临着同样的困境。这几条曲线，尤其是在北美（最上面的曲线）平均空置率达到22%了。在其他的一些国家，也至少达到百分之十几，平均大概在17%。也就是说，全球写字楼空置率也达到了17%。我们具体来看一些国际化大都市的租金，香港写字楼的租金一直是非常坚挺的，今年二季度以来已经下降了7.7%，旧金山下降了6%，所有大型国际都市整个租金趋势都再往下走。

在这里大家难免有一个问题，中国在疫情之后整个经济的恢复和发展其实是遇到了很大的压力，大家都有很多的体感。放眼全球来讲，大家可能也知道在美国经济的复苏还是非常强劲的，无论从消费、就业率和现在美股市场的上升趋势、不断创新高的趋势，美国的经济恢复是比较快的。但是，在经济复苏比较快的情况下面，为什么写字楼的空置率仍然不断上升？租金又在不断下降？这里到底发生了什么事情？无论是经济好坏，都产生了租金下降、空置率上升的情况，到底是发生了什么样根本性的问题呢？

其实在疫情之后，尤其是一些大的公司对于写字楼的需求已经发生了很大的变化。JLL调查表示，虽然全球1/3的企业还是出勤的考勤制，但是有一半的员工（45%）的表示，灵活办公的环境更有助于提高大家的工作生产率。

企业面临着一波需求和布局办公策略变化的变革趋势。这种转变在疫情开始前就发生了，办公场所不再局限于某一个固定的物理空间，而是根据企业发展的需求在灵活的更多的地点进行流动、分布。

在疫情之前，我们就看到有一个非常新的概念，就是叫做中枢辐射的办公布局的变化。这个变化是怎么样的一种形式呢？总部是在城市的中心，还是在CBD，会有总部的办公空间。大家把更多的业务部门分散到不同的部分、不同的地理位置，这样以便员工更接近市场、更接近客户，员工的上下班通勤时间也大为缩短。预计在未来的两三年之内，这种中枢辐射的办公布局会被越来越多的企业所采用。

这种趋势其实大家可以看到有很多的新闻最近会发布出来，大家可能知道携程是一家非常大的在线旅游公司，他们已经在前两年开始宣布整体员工可以进行混合式办公。也就是说，每个员工可以不进行申请，每个员工至少一周有两天时间可以在家或者是远程的某一个地方进行办公。去哪儿最近也发布了这样的办公策略。除了国内的办公布局的变化，其实在国外灵活办公、混合式办公已经流行了很多年，像Microsoft、LinkedIn、谷歌这些大的企业，他们都实行混合式办公，也就是多种形式和灵活地点的办公。

这种趋势，已经为很多的大型企业所采用。 在IWG集团今年上半年进行全球很多企业的市场调查过程当中，大家发现91%的CEO正在公司的内部采用混合办公的模式，73%的CEO觉得混合办公的模式能够吸引更多的人才、保留更多的人才，75%的CEO觉得在实行混合办公的模式之后企业生产率有很大的提高。这种混合办公的模式，已经成为很多企业要普遍采取的一种模式。

混合办公模式包括了三种模式，首先是传统的集中式办公，就是在传统的CBD有总部办公室的存在。疫情以来，大家熟悉了远程办公、居家办公，除了这两者之外，还产生了第三空间，也就是灵活办公的场所。这三种模式的相组合，我们统称为混合办公模式，这种模式已经成为企业办公布局策略的重大变化。

大家可以看到从我们各方面的市场调查研究报告显示，混合办公模式给企业带来的福利是多方位的，其中最重要的是三方面：

第一，租金成本的大为节省。大家知道在CBD的租金是最贵的，由于企业采用了灵活办公、分散式办公的模式，可以缩减企业总部在CBD租赁的面积，所以办公成本大为减弱，而把不同的部门、不同的员工分散在城市副中心，甚至比较边远的区域，让员工更靠近市场、更靠近客户的地区去办公，办公的租金成本会大为节省。

第二，由于企业采用了不同地点的办公，能够更容易的招聘到所需要的人才，也更能够留住企业的人才。因为大家办公的通勤时间大为节省，可以就近的去上班，这样更好地利于员工生活和工作的平衡。

第三，比较重要的是员工觉得这样的办公模式对于公司的归属感和同事之间的互动性也得到加强。因为不但有时能够在总部去开会，有时候也可以在家办公，有时去第三方的灵活办公空间也和团队也有更多的互动，而不是长久的游离在公司之外的地方，或容易受干扰的在家办公。

这里就产生了非常有趣的现象，一方面整体办公空置率在不断上升，租金在不断下降。另外一方面，由于分布式办公、灵活办公的趋势，产生了对于第三办公空间、灵活办公空间需求的增长，这就带来了很大的机遇。在过去几年里，由于资本的不断加注、不断进入，催生了各种品牌进入联合办公、共享办公的赛道，有各种品牌的产生，许多开发商、业主也进入了这样的赛道。但是，经过了几年运营之后，很多联办的品牌都纷纷缩减，甚至倒闭。

这个行业看似门槛不高，其实要真正运营好不是很容易的。 一方面在灵活办公需求的增长，很多业主都认为这个事情我自己可以做， 因为开发商觉得我自己那么大的楼、那么大的体量，我都能够自己建造、自己运营，灵活办公的空间不就是其中的一两层吗？这不是一个很难的事情，所以很多业主都自我打造自己的灵活办公或共享办公的空间。但是，在几年之后他们发觉其实这件事情不是看似那么容易。在两三年自己运营之后，花了很多的精力、人力去经营这样的空间，但是结果并不理想。关键是缺乏规模，就无法建立底层的运营营销系统，也不会产生品牌影响力。

于是，业主在这一方面的选择，又渐渐转向和品牌运营方进行合作。与品牌运营方合作的方式也发生了渐变式的演进，从传统的租赁合同，把品牌运营方当作普通的租客的模式，渐渐转变为合作的方式、收入分成的方式，到最近更多的业主是进品牌方采取了经营委托管理、品牌引进的方式，这种是产生了类似于像引进酒店品牌方来管理、经营灵活办公空间，这种模式已经越来越成为业界的一种趋势。

在寻找和品牌方进行合作的过程当中，业主要看重的是哪几方面呢？我觉得主要要看两方面：第一方面是品牌方的运营能力，第二方面是要看品牌方的招商和引流的能力。

近年来，IWG集团渐渐为业界所关注和重视。因为IWG早在1989年就开始开创了灵活办公空间的商业模式。2000年IWG已经在伦敦股票市场上市，成为这个行业的领导者。 我们从IWG整个公司的规模来看几组数字，第一是IWG目前在全球开业正在运营的中心达到3700多家，在2023年去年一年当中，新签约的地点达到867家，今年上半年已经将近500家的新签约，所以在整个全球覆盖的城市上来说，在业界当中布点最广泛的一家公司。在120多个国家、1200多个城市里面，都布有灵活办公的办公地点。而且IWG全球的网络每年服务的客户数量达到800多万，全球的雇员达到1万多。这个是从IWG横向来看达到的规模效应。

IWG在每个市场的细分也从垂直方向得到了很好的深耕，IWG旗下的全球品牌有二十多个，其中最常见的是雷格斯，这个是大家比较熟悉的品牌，在很多甲级写字楼，尤其是在地标性建筑里都有雷格斯灵活办公空间。Spaces也是IWG旗下比较年轻、潮流，适合现在普遍的新一代员工喜爱的工作场所，一般是吸引科技企业，营造的是员工之间的互动、不同公司的社群氛围。

HQ（雷格斯惠选）一般是位于城市的非核心区域或下沉性的城市，打造了一种非常轻松便捷的办公空间，这个是比较中端的品牌。还有一个是Signature，是在IWG旗下最高端的品牌，目前在IWG全球4000多家灵活办公空间中，这个品牌只占了1%，约40多家，所以这个是比较高端的品牌，目前在中国只有一家是在上海金茂大厦，去年11月份在中国正式落地的首店。

IWG集团在整个市场不但是横向方面覆盖面非常广泛，而且每个市场细分都精耕细作。对于不同的地理位置，不同的楼品，都可以有不同的品牌去匹配。 Signature主要针对高层管理人员，Spaces、雷格斯主要是为大型团队提供功能完善的灵活办公空间，HQ相对来说是在下沉的城市或者是在一线城市非CBD或城市边缘地区进行布局。

目前，IWG在中国已经覆盖了35个城市，建有130多家中心，管理的平米数达到18万多。在过去的18个月里面，新签约的新中心即将开业的达到62家，这个在中国已经是非常广泛的进行布局了。所有的一线城市和省会城市，基本上都有覆盖。而且在二线、三线城市也积极开始布点。 我们在各地的地标性建筑里，像上海中心大厦有Spaces，深圳平安金融中心有雷格斯，北京嘉里中心、南京德基广场、香港的ICC环贸中心、上海金茂大厦等，都有我们不同的品牌在这些地标性建筑建有旗舰办公中心。

下面来谈谈我们能够为业主、合作伙伴创造的价值。 第一当然是要提升办公租金的收益，IWG在写字楼建立国际高标准的灵活办公空间，一般而言租金收益在10年的合作期来看，能够为业主带来远高于市场租金的溢价。

同时，IWG的灵活办公空间是能够成为大楼客户的孵化器。因为IWG集团在全球有众多的世界500强的客户， 他们在进入某一个城市的时候，首先是要看IWG有没有这样的办公空间，他们一开始的团队也许不太大，一旦进入IWG灵活办公空间之后需要注册、落地，在这里扎根之后慢慢扩展业务，扩展他们的经营团队之后，很有可能就在大楼本楼里面寻找更大的办公空间，以适合他们业务的发展，

第三，IWG提倡绿色租赁，因为在我们的办公空间里面，一般我们跟业主签的都是10年以上的租约，这样就可以避免大楼不断的客户进来、出去、装修、拆卸、复原非常浪费资源、对环境不好的做法。对于绿色环保也起到了积极的作用。

最后，我们在跟各地政府进行合作的时候，能够助力海外招商引资的工作，我们在全球120多个国家所有的重点城市都布有我们的网点。在今年上半年，就有很多地方的政府外出进行招商引资活动，就借用了IWG在全球的灵活办公空间，而且能够在中心里面召集他们所需要的客户，一起来分享本地区经济发展的优势，来吸引外资进入中国，进入他们当地的城市进行投资、发展业务。

IWG目前跟业主的合作模式，基本上是采取轻资产的托管合作模式。在开业前，我们跟业主会进行商讨，考察这个市场周围的需求，考察物业本身的条件。IWG会根据楼宇特征、当地的市场需求，来进行平面空间规划、内装修设计。

在中心开业之后，我们利用IWG累积了三十多年的强大运营支持系统，和我们网络平台上的丰富客户资源，进行招商和运营。在这个过程当中，整个办公空间的营收收入，扣除了IWG平台管理费，扣除了跟中心直接相关的运营成本之后，所有的收入都归合作伙伴或业主。

这种托管经营模式越来越受到业主认可和接受。在过去的18个月里面，我们已经签约了60多家。 业主看重的主要是IWG两个方面的能力： 第一，对于空间的运营能力。IWG在过去的三十多年来，积累了全球运营的大量经验，我们在全球运营有4000多家中心，分布了三个后台支持的运营中心，亚太地区运营中心是在马来西亚。 后台提供我们全球每一家中心的网络、IT的支持、账单系统、定价系统，财务系统，客服销售系统。这种底层运营能力没有长年的积累和演进， 以及庞大的规模效应是无法在短期内形成的。。

第二，IWG最大的优势，其实在于我们跟世界500强都签有全球性的协议，80%多都是全球性的客户。在各个国家里，只要大型的企业总部在哪里，我们就会有全球的大客户经理跟踪大企业在全球各地的办公需求。我们能够为各个中心源源不断输入非常高品质、全球性的非常成熟的企业，这个跟一般共享办公有一点不太一样的是，现在当地品牌的共享办公主要是聚焦在初创型企业、小微型企业，而IWG平台上的企业主要是成熟的跨国性企业，这个是得益于三十多年客户的积累。同时，在市场营销推广方面，IWG每年投入大量资金在搜索引擎，社交媒体上，提高品牌的知名度，对各个中心进行引流。

无论是在运营方面的运营能力和招商集客能力，IWG在这两方面有很大的优势。 一线城市像上海、深圳、广州这些大城市，我们都有新签约的品牌输出的合约。在二三线城市也开始下沉，例如在无锡、苏州，甚至四川绵阳，山东威海，烟台，浙江台州，桐乡和海南三亚等城市都有广泛布点。

这些签约的合作伙伴无非是两大类，一类是政府平台下的国有资产，在出租率比较低迷的情况下很多国有资产、国有楼宇都非常希望引进IWG国际新品牌，为当地的招商引资起到促进的作用。 还有一类客户是大型的企业，他们大多不是专注房地产开发的，他们有自己的其他主营业务，但是他们在前期买了很大的一块土地，建了自己的办公楼宇。除了自用的办公空间之外，有很大一部分需要对外出租，然而，他们自己在楼宇的运营能力上是有所欠缺的，他们也很希望像IWG这样的国际品牌入驻于楼宇，来帮助他们运营闲置的空间。

最后，我想播放一个视频，跟大家分享一下IWG在全球不同的品牌各种中心的场景，这是雷格斯在波兰、荷兰不同中心的场景，这是Spaces在纽约、瑞士、南美，HQ在亚太、在北美，Signature是最高端的品牌在意大利、香港、法国。WING这个品牌比较特殊，是专注于女性员工的办公空间。Openoffice是自助式无人值守的办公空间，在日本是比较多。

灵活办公成就美好的生活， 这是IWG集团的tagline，我们也欢迎有更多的机会和业主、开发商进行合作，让我们共同把握住灵活办公所带来的新机遇，谢谢大家！