查正东：消费公募REITs乘风起航 | 2024观点购物中心暨零售消费峰会

本文为华夏基金基础设施与不动产业务部副总裁查正东先生在2024观点购物中心暨零售消费峰会现场发表的主题演讲实录。

查正东（华夏基金基础设施与不动产业务部副总裁）：感谢观点陈总，感谢美林基业，今天非常高兴来这里作一个关于消费基础设施REITs的分享。前面听了很多关于优秀的商业运营案例，大家对于REITs这一块也不陌生，刚才竺总也提到，领展在这一块也做了多年的深耕。

国内的公募REITs从2021年开始落地，到今年6月21号还不到3岁，消费REITs则是从今年开始上市。

我今天主要从4个角度跟各位分享，第一是国内公募REITs政策和市场的情况，第二部分和第三部分是分享消费基础设施REITs的发展趋势和案例分析，第四部分是简单介绍一下我们公司的一些基本情况。

可以看到，国内的公募REITs从2007、2008年开始探索，直至2020年才开始政策落地，到2021年6月21日，首批9只公募REITs正式上市，之前的REITs主要都是基础设施、工业地产，消费、商业这一块一直没有放开，去年对消费提振的政策一直在扩大，去年3月236号文出台，也标志着国内商业不动产正式迈入REITs行列。

截至今年4月底，已经上市了36单，有4单扩募，首发规模达到1138亿，扩募达到51亿，一共有8类资产完成了上市，包括仓储物流、产业园、高速公路、固废、污水处理、清洁能源、租赁住房，以及今年刚上市的4单消费。

传统的房开业务现在逐年下降，房开融资的净额也在逐年下降。从境外地产行业的发展，也可以给我们带来一些借鉴和思考，从成熟市场来看，转型的抗周期、低风险、高利润率的商业地产的稳定性更高。

美国的地产开发商和商业地产运营商经历周期的变化，特别是2008年美国商业地产开发商波动是非常剧烈的，但是商业地产的运营商还是表现比较稳定的。

从香港的物业租赁收入占比比较高的公司来看，包括恒基和新鸿基地产为代表的港资，资本市场给他们的估值也相对比较高。

购物中心整体的趋势还是向上的，包括整体的增速和新进入市场的规模还是在不断增加。

消费基础设施REITs推出对行业的影响有四个方面：一是优质的商业运营商可借力加速扩张。公募REITs本质是一个资产上市的行为，可以加速商管公司在管项目的扩张，因为上市之后有大量的回收资金，可以投入到新建项目里面发挥开会的作用。

二是打通行业投融管退的路径，在座的从业者都理解，重资产对企业运营是有很大压力的，因为它的回收周期比较长，通过REITs可以把远期的现金流折现到现在退出，也可以持有部分REITs来获得稳定得分派收益，另外还可以通过轻资产运营，为REITs提供长期的运营管理服务，收取运营管理费。

第三是房企运营模式转变的一个重要方式，现在的房地产商管资产，在退出的时候比较难，包括一级交易折价，投资者也相对比较有限，通过REITs可以间接地获得更好的投资者、险资和个人投资者，改善房企债务结构，降低资产负债率。

四是助力行业转型过渡。虽然大家都觉得现在的行业有各种各样的压力，包括各种各样的困难，但是REITs可以给行业带来更多的希望，在这个过程中提供更多的途径，来帮助大家做好转型的工作。整体来讲，公募REITs可以助推国内消费领域资产的盘活，促进提升资产经营的效率。

REITs是一个重资产平台，商管团队是做轻资产运营，这样一个1+1>2的模式，可以促进企业提升管理效率。出售资产之后，原始权利人还持有基金份额，也享受存续期的分红，也可以为资产提供轻资产运营管理服务，收管理费。

国内的公募REITs估值比香港和新加坡还是更有优势的，从目前来看，差不多在18到20倍左右的估值，相比境外还是有一定的优势。

消费REITs的意义，除了提供一个重资产上市的平台，还有前端的一些衍生资产，包括一些不成熟的资产，可以通过pre-REITs培育孵化，培育到比较完善的时候，通过公募REITs退出，是一个渐进的资本市场运作。另外也可以提高公司的盈利，降低资产负债表，提升轻资产运营管理收入。

国内公募REITs的三层架构，第一层是公募基金、公募REITs，中间层是ABS，是一个通道，底层持有项目公司百分之百股权，就相当于完成了上市的动作，运营管理与服务商来给它提供基础的运营管理服务。

哪些资产可以做公募REITs呢？不是所有资产都可以发行公募REITs，按照236号文的指引，第一个是业态，明确了优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点，保障基本民生社区商业项目，写字楼和酒店不在这一次的试点范围之内。

另外就是发行主体，涉及房开资质或者涉及商业房地产开发的主体要进行隔离，商业板块要作为独立板块运作。另外对净回收资金也有要求，不能投向商品住宅开发，60%要用于新建项目，30%可以收并购，10%可以用来补流。关于发行门槛，预计分派率不低于3.8%，这是申报的要求。

申报的路径，主要是发行人尽调，通过省发改委、国家发改委，再到中国证监会和沪深交易所，再到项目发行上市。因为是一个资本上市行为，如果资产没有太多合规瑕疵的问题，基本周期在1年到1年半左右。

介绍一下消费基础设施公募REITs的案例。截止到目前监管机构官方挂网一共有6单，4单完成了发行上市，发行上市的主要是华润商业、华夏金茂、印力消费和物美消费，还有2单受理待批复的，华夏首创奥莱和百联消费REITs。

这4单已经发行上市的项目，因为华润置地在商业板块也是龙头企业，这一次首发资产拿的是青岛万象城，估值是81.47亿，第二个是金茂览秀城，这个资产在长沙，它的估值是10.65亿，这个建面不大，大概10万方。

第三个是嘉实的物美，它是北京4个社区商业组合发行的，第四个是印力的项目，主要是杭州西溪印象城，估值接近40亿。

挂网受理的两单，一个是首创钜大的项目，拿了济南和武汉的两个奥莱，这也是市场上首个奥莱项目发行消费基础设施公募REITs。另外一个是百联的上海又一城，估值大概是24.86亿。

我们在管的两单，分别是华润商业REITs和金茂商业REITs，这两个项目也是去年年底获批的，今年完成发行上市。金茂这个项目是今年3月12日上市的，华润项目是3月14日上市的。

长沙览秀城位于长沙国家级新区湘江新区梅溪湖畔，资产还是非常不错的，这个资产建面10万方，估值10.65亿，分派率是4.92%。

国内公募REITs整体的架构，最上层是原始权利人，至少持有20%。这个项目他们持有34%份额。中间是ABS，底层是项目公司持有底层资产。

青岛万象城位于青岛中心，是规模最大的购物中心，建面大概30万方，车位11万方，因为规模比较大，2024、2025年预计收入达到6.89亿和7.32亿，对应分派率在4.93%，在3月14号完成上市——以上是两单已经发行上市的项目。

华夏基金成立于1998年，也是国内最早成立的公募基金，拥有25年的管理经验，我们的控股股东是中信证券，再往上是中信集团，我们的管理规模已经超过1.8万亿，现在我们的公募偏股型规模是行业第二，ETF的规模是行业第一。

我们在管的公募REITs有8单项目，还有2单获批发行，在管的8单主要有高速的项目、保障房项目以及产业园项目，还有两个消费类的REITs。

我的汇报就到这里，祝大会圆满成功。