“2024年底,市场层面会产生筑底,并且在2024年到2026年之间完成筑底,实现价格上的反弹。”
本文为招银国际金融有限公司结构融资部副主管、执行董事宋亮先生在2024观点资本圆桌发表的演讲。
宋亮(招银国际金融有限公司结构融资部副主管、执行董事):首先感谢观点给我这个机会分享,作为一个银行系的投资银行,我们立足于商业银行,横跨深港两地,不同的时段、不同的经济时代在做不动产相关融资的工作,算是一线的既作为投资方也作为融资方,参与到整个经济环境中来。
我上次参加观点的活动是2019年,相比那时候现在市场已经发生了很大的变化,今天我也就这些方面的问题做一个简单的分享。
宏观数据前面的专家们已经讲得非常多了,我们作为融资人或者投资人,更多的感受到的无论是境内还是在香港市场,现在越来越多的股权投融资已经从之前的传统信用融资转变成为了重资产、轻信用的整体融资。
核心原因是虽然现在GDP还在增长,房地产到今天为止出台了多种刺激政策,包括今天杭州已经出台了全面放开限购的政策,但是整体市场上房企的违约还是在不停出现,继续拖累了整体的经济增长。
我们觉得在2024年底,市场层面会产生筑底,并且在2024年到2026年之间完成筑底,实现价格上的反弹。
这里提到的提振消费,这一块是我们明显感觉到的,特别是最近的五一假期,可以看到各地的酒店、餐饮以及旅游服务业增长都是非常强劲的。市场上整体的消费支出,除了不动产大类的固定资产投资以外的消费支出,增长还是非常迅猛的。
现在的ESG表现在整个大中华地区的产业中,我们认为这也越来越重要,在我们参与的投资或者融资的项目中,越来越多的租户或者项目方拥有了更强的环保意识,对应的租户和消费者也愿意为此支付一些溢价,这也涉及到后面会谈到的一些投资的方向。
简单来说,我们关注内地四个大的方向,分别是零售市场、物流市场、办公市场和资本市场。
零售市场核心还是中国内地的消费者已经不再愿意为过高的品牌溢价买单,更重视产品本身的品质和性价比。
办公方面,无论是内地市场还是香港市场,我们都会感觉到疫情之后的混合办公已经越来越得到更多企业和员工的青睐,加上现在整体的经济形势以及企业盈利能力的下降,同时叠加中国内地大部分城市迎来越来越多的办公市场新出现的供应,导致整体的优质办公市场的空间在进一步增加,导致我们的租金有一定的下调,城市间的分化是非常明显的。
物流市场方面,我们看到它的需求还是不断上升的,工业物流领域相较于零售物流行业发展更加迅猛。
资本市场方面,我们也看到越来越多的内资百家更多的主导不动产交易,主要包括保险、基金、银行、信托,以及我们现在看到新出现的政府平台和国有企业,核心资产也就是所谓的核心区位拥有优质配套的资产,还是得到了非常好的追捧。在现在的市场环境下,投资者近期也加大了这类资产的配置,同时也寻求更多长期稳定的回报,来应对现在各种各样不确定的环境。
香港市场和内地市场是比较接近的,这里我就不再做过多的赘述。
不动产市场,特别是内地现在面对的挑战,还是市场投资乏力,住宅市场库存压力日益凸显,其实中央政府也非常明确地意识到了这一点,所以在最近新的政策中,很多城市已经不再提供新增的住宅用地供应,其实就是为了尽可能地去化现在新近入市的普通住宅。持有型物业的出租率,因为经济下行,导致制造类企业、产业园资产,包括它的REITs表现相对比较弱,整体租金收入和出租率都呈现了比较大的下滑。
企业的融资和偿债能力也面临比较大的压力,纾困政策由救项目转变为救企业,整体市场的融资环境还是比较严峻的,民营企业的公开市场融资仍然处于半停滞的状态,包括之前财务比较稳健的房地产企业也面临资金的问题。
现在看到的机会是政府还在积极地协调和调整整体的不动产,特别是住宅的政策,在这里我们可以看到更多的机会会体现在纾困基金或者特殊机遇层面,针对底层资产更多的是住宅类的资产。
经营性的资产和并购机会,至少在我们投资机构来看,它的机会是高度涌现的,之前很难出现的核心资产,现在都逐步在市场上可以供投资者或者融资者进行选择。
得益于很多资产是可以挂钩公募REITs作为整体退出渠道之一,市场的关注度是很高的,其实也切合这个环节的主题,就是我们的C-REITs,境外资金或者离岸资金如何参与到其中,后面我们也会讲到。
现在看来是可以参与到这些优质资产的近10年的特大的机遇,还有特大城市的旧城改造等等项目,也是投资的重要方向,这部分还是绑定了各地政府的比较强的信用,所以大家都会纷纷参与进来。
外延的机遇就不过多赘述,它主要还是传统住宅和商业地产之外的业务机会,更多体现在物流、IDC和长租公寓并购的机会。
招银国际本身既作为商业银行的境外子公司,也作为一家投行,所以我们一直以来都是积极参与了中资企业在境外发美元债特别是离岸债的工作。
在2023年的中资离岸债券发行总规模有1767亿美金,相较于2022年有所增长,其中地产债大概是164亿美元。2024年1-4月份地产债累计发行规模超过50亿美金,当然中间很多都是发行新的债券去承接之前旧的债券,这个占比比较大。
通过这一点可以看到,中资美元债仍然在整体的离岸债券市场上还是占有主体的,下降趋势还是比较明显的,中间特别发现中资离岸人民币债券的发展是特别迅猛的。现在这个阶段下,债权融资市场的中资离岸地产债,或者是不动产类债券还是以国央企主体发行的债券和债券重组为主,纯信用债券逻辑下,发行难度很大,价格也是有所提升的,都是比较贵的。
还有一类是私募类的融资,传统的境外夹缝债权更多的是以境外强信用为基础,穿透进入到境内,但是很多境外的机构现在在经历了这几年之后发现,出险的问题往往集中于纯粹的依赖信用,而不穿透到底层资产,到今天我们会发现更多的机构也会通过各种各样的载体,直接穿透或者控制底层的资产。
由之前的信用转为资产抵押,作为一个核心的主要条件,配合一定的主体信用来做债券的融资。现在的资产更多集中在优质写字楼、零售物业和优质的仓储物流,包括夹层的基金,目标也是核心的办公物业、零售物业和仓储物流物业。股权融资可能会考虑特殊基金领域,就是被低估的资产物业的并购,或者是已经被需要处置、需要盘活的资产里面的股权投资机会。
现在我们会看到境内有越来越多不动产私募基金的投资机会,而且越来越多的项目涌现出来,招银国际在2023年6月份拿到了基金业协会颁布的不动产私募基金试点管理人的资格,监管颁布这个资格也是希望不动产私募基金管理人发行的私募基金,可以作为未来公募基金扩募资产补充的资源。
可以看到通过私募基金,可以和产业方、机构投资人进行深度合作,发起这些合资的基金,通过这些下设的SPV带动商业银行资源,并购或者收购这些具体的项目公司,收购这些资产,同时最终以REITs或者是类REITs、大宗交易转让的形式退出。
依照监管的要求,现在获得了不动产私募基金试点管理人的主体,它可以投资的重点领域包括传统的基础设施、工业互联网中心等等,在所有在公募市场已经可以发行公募REITs的底层资产以外,还包含了办公和酒店资产,所以私募REITs相较于公募来讲范围更广,也更灵活。
我们这里提到的不动产私募基金的原因,也是结合今天的主题,看境外资金可以如何和人民币资金一样,介入到不动产私募基金领域的投资中来。
它的核心方式就是通过QFLP的形式参与到现在境内的人民币不动产私募基金中来,获取投资境内这些优质不动产资产的机会。通常我们会通过下设两个SPV公司的形式,认购境内发起设立的QFLP不动产私募基金,进而穿透进入到具体的项目公司,获取资产,最终退出以扩募或者是转让给第三方的形式实现,来参与到公募REITs中去。
这里面的融资案例是相对比较多的,我们谈一个跨境QFLP不动产基金的融资,这里面的内容比较详细,可能是一些银行或者是投行通过下设公司的形式认购境内QFLP不动产私募基金,通过与原始权益人(合作方),包括招银国际发行的私募基金,联合投资于私募基金,再加上商业银行的并购贷款,投资于这些具体的标的,来实现退出。这是目前投资的主要的机会,具体的方向投资者会青睐于北京或者上海的核心地段的核心资产,我们通过QFLP基金和REITs形式退出,可以给投资者带来相对稳定和可观的期间回报。
招银国际是招商银行设立在香港的一家全资子公司,我们这两年也在新加坡和迪拜分别设的代表处,也配合招商银行境内境外的业务,可以为潜在的合作方提供境内境外多种多样的金融服务,也期待有机会和各位参与方共同创设我们这些不动产基金,为大家提供更多更好的融资服务。
撰文:宋亮
审校:徐耀辉