陈晓欧：REITs不应该是一潭死水，扩募和资产处置应该并行 | 2024观点资本圆桌

2024观点资本圆桌·现场快讯：4月24日，2024观点资本圆桌在上海维璟中心召开，F.O.G.富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧以“REITs与房地产的新生态体系”为主题进行了演讲。

对于Pre-REITs，陈晓欧表示这确实是一个具备极大发展潜力的市场，更何况它可以从PERE和纯的PE风险投资或者股权投资进行联手，发展成这样一个Pre-REITs的巨大市场，它应该是联动的，因为REITs很多底层资产需要产业去支撑。

“我们最重要的一个做法还是依托地产PERE的打法，先把底层资产照顾好，照顾到资产投资回报，再发展到上面的产业，最近我们也和一些国资在组建Pre-REITs基金。这里简单讲了Pre-REITs的基金优势和合作价值，我就不重复了，在这样的状态下，我们认为这样一个Pre-REITs的激活，不仅仅对REITs有后续扩募的帮助，也对中国的不动产市场、房地产市场有极大的专业上的提升，包括项目投资的精确度拓展、投后体系的建立、资产价值以及如何提升这些题目，都会让我们能够逐渐实现这种精细化的管理。”

“另外REITs上市以后，它要不断地进行资产组合的调整，也就是平常讲的有进有出，REITs不应该是一潭死水，扩募和资产处置应该并行，不仅仅要收纳资产，还要卖掉资产。还有对风险识别和应急事件的处理和预测体系的建立，就是应急预案的建立，不仅仅是长租公寓，以后会遇到大量的应急预案的问题，包括媒体，包括事件事故的处理。从顶层的战略规划、人力资源到财务管理，到底层运作的投融资、开发建设、招商租赁、楼宇运营、市场营销，我们认为这是REITs资产管理的一个立体化覆盖”。

除了运营方面的生态体系，陈晓欧认为REITs未来还会带入大量的上下游玩家和参与者，从政府机构、监管机构到主权基金、养老基金，现在保险公司已经进来了，到地产基金、资产管理公司到REITs，公募REITs、私募REITs，以及开发商、运营方、服务方，会形成另外一个更广阔的参与者生态系统。

最后，陈晓欧为国内目前REITs市场指出了四点有待改进的问题：公募REITs的架构问题，税收问题，杠杆比率问题和估值定价的方式问题。“目前整个中国的C-REITs架构是一个双层公募基金嵌套资产的架构，太繁琐了。第二，税收政策是我们急需改善的方面，因为投资人不能接受过低的回报，而税收恰恰削薄了这个回报。第三，杠杆应更加合理，香港是50%，新加坡已经放宽到55%，倒算一下中国的杠杆只有27%左右，本身REITs就是重资产，杠杆至少要到50%。最后是定价的合理性问题，现在的REITs基本上以现金流折现法来定的，这种方法跟国际主流市场的NOI并不是很相吻合，因为市场在波动，用现金流折现法不太精准。”