王韶:房地产回暖复苏信心动力源自4方面

观点网

2024-04-03 16:01

  • 房地产是永续性行业,当前困难并不意味没有市场,只要有人便有住房需求。房地产长期稳定向好的基本面没有改变,只是未来发展速度趋缓,供求总量相对缩小罢了,我们需要信心和耐心!

    王韶 房地产行业到底还行不行?

    最近,业界一些年轻的朋友可能基于对个人前途的忧虑而经常与我交流!

    这不禁让我想起当年在井冈山上某人问毛主席:革命红旗还能扛多久?

    毛主席答:星星之火可以燎原!

    当前房地产企业的确困难重重,流动性紧张、供需双弱、销售缓慢、价格下跌、回款困难、存量增加、价值减损……

    但我坚持认为,房地产是永续性行业,困难并不意味没有市场,只要有人便有住房需求,尤其在城市更新、人员流动加速、家庭户规模小型化、人的寿命延长的今天,需求日趋多样化。房地产长期稳定向好的基本面没有改变,只是未来发展速度趋缓、供求总量相对缩小罢了,我们需要信心和耐心!

    有人说是地产拖累了经济,也有人说是经济影响了地产,但无论哪一种观点,我都觉得有失偏颇。

    众所周知,我国经济正面临内外部多重压力和挑战,叠加短期难以消除的“口罩疤痕效应”,房地产独善其身其实很难!

    进入3月份,随着优化调整政策的进一步落实,重点城市市场回暖势头明显,土地出让、新房到访量,以及一二手成交量均比春节前明显增加。个人认为年内重点城市可望筑底,并稳步向新模式过渡发展。

    信心一:国家稳定市场决心坚定

    从2022年7月政治局会议首提保交楼和保民生指导思想;2022年11月央行银保监会发布金融十六条;2022年12月房地产融资三支箭;2023年7月延长金融十六条;2023年11月三个不低于;2024年1月建立融资协调机制……不断降准降息、降首付比,优化限制性政策,支持不同所有制房地产企业合理融资需求等等,国家稳定市场决心异常坚定。

    安全是重中重,稳定压倒一切,唯稳定方能持续发展、国泰民安!

    安全、稳定、发展,3月5日全国人大会议为2024年房地产定调。

    对于严重资不抵债、失去经营能力的房企该破产破产、该重组重组。3月9日,住建部倪虹部长表示。

    当断不断,反受其乱!

    房地产平稳健康事关国家经济发展大局,“该破产破产、该重组重组”是坚持市场化、法治化原则,优胜劣汰的结果。

    房地产困难企业多,保交付、保民生任务艰巨,将有限的资源集中于更优质、更迫切的企业和项目,对所有企业一视同仁,严肃而负责,消除“尾大不掉”的侥幸心理,避免风险持续扩大化,可望早日还购房者一个朗朗晴天!部长态度坚定明确,这需要大勇气、大魄力和大智慧。

    3月22日,国务院常务会议要求:房地产支持政策将应出尽出,直至回到正常轨道……

    时不我待,只争朝夕!

    稳定市场、化解房地产风险宜“快狠准”。国家决心坚定,不留空间余地,政策见底之日或许便是房地产回暖复苏的最佳时机!

    也许有人会说:早该如此啦!“挤牙膏式”的调控政策助长了市场观望情绪,不利市场迅速复苏回暖!但在我看来,房地产调控如同医生坐疹,须对症下药,过大过小药量都无助于患者康复!

    信心二:住房是老百姓最真切的民生需求

    从有巢氏筑巢而居,到孟子“安居乐业”,再到杜甫“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”……千百年来,有一间属于自己、有瓦遮头的住房始终是中国百姓最真切的民生需求。

    从广东住房结构来看,据第七次人口普查,2020年广东城镇家庭人均住房面积30.9平方米,为全国各地区最低;城市家庭户人均居住面积小于30平方米户数占比达59.7%,人均面积小于20平方米的家庭户占36.6%,占比均为全国各地区最高;城镇家庭户住房来源为租赁住房的家庭占城镇总家庭户比例50.4%,也是全国各地区最高,城镇家庭住房自有率为46.9%,说明广东住房需求相对其他地区更为旺盛,后续增量市场发展空间相对更大,我们应有足够信心。

    信心三:住房改善性需求支撑大

    中国不缺房子,缺的是好房子。

    据第七次人口普查,至2020年,广东城镇家庭户住房楼龄在20年以上的户数占35.3%;30年以上楼龄的户数占10.2%;城市家庭户住房有电梯的占比为33.3%,城市家庭户人均房间数0.91间,说明广东城镇居民住房条件与经济发展水平并不匹配,改善需求大,换房正成为购房市场主体。

    全国人大会议,李强总理强调:要满足居民多样化改善性住房需求。国务院常务会议也要求:增加高品质住房供应。

    改善性需求不能简单以“大小、新旧、远近或电梯房步梯楼”论处,还有个人资产重置、子女教育、康养休闲度假、亲朋好友集聚等需求,此外还有文化教育、娱乐购物、运动交际、居家办公、健康养老等精神性、改善性要求,住房消费全面进入品质提升新阶段。

    信心四:新发展模式有助良性循环

    穷则思变,变则通,通则久!

    2021年中央经济工作会议首提“探索房地产新的发展模式”,此后每年重申强调,新发展模式取代传统的粗放模式箭在弦上!

    过去,房地产一路高歌猛进、顺风顺水,但在新旧动能转换阶段,不适应的阵痛在所难免。“先立后破”是稳中求进、以进促稳的积极稳妥体现。“先立”新发展模式,“后破”“三高”,避免大起大落,摸索中稳步向前,在发展中解决经济、民生和房地产问题,使新旧动能转换更为有序安全高效,房地产和社会经济更为健康平稳。

    建立“人、房、地、钱”等要素有机联动的新机制,新发展模式首先改变过往粗放式管理,从制度上、源头上合理安排供地和金融等,保证市场供需平衡、结构合理,拒绝“三高”,有保有压,是贯彻全国人大会议关于“优化房地产政策、完善商品房相关基础性制度”的具体落实,从根本上避免房地产市场无度无序发展,以致“一管就死、一放就乱”。

    其次,引导开发企业适应新阶段,树立新思维、转变模式、构建新格局,变单一功利的住宅开发模式,从关心房子怎么建好转向服务怎么做好、怎么综合运营好并重发展,为城市居民提供高品质住宅和衣食住行娱医教养等系统性配套设施;为城市发展提供高品质空间场所和服务,从“生态、生活、生产”等推动产城融合、职住平衡。

    需求者作为房地产市场一个重要群体,长期以来将房子作为身份地位的象征、家庭婚姻的保证,租房观念淡薄,房子“非买不能住”,求大念新恋近。但随着新科技和新消费的发展,以及高速、地铁、高铁和城轨等快速干线的完善,人员流动更频繁,住房租赁作为蓝海市场庞大。新发展模式迫切需要建立完善“租售并举、租售同权”的住房制度设计,让住房真真正正回归居住和消费属性。

    房地产新发展模式有利于自我良性循环,实现增长的稳定性、发展的均衡性、环境的可持续性和社会的公平性,是中国社会经济和房地产高质量发展的必由之路。

    “冰冻三尺非一日之寒”,实现房地产回暖复苏需要时间,更需要智慧和魄力、合力,不可能一蹴而就,尤其在当前复杂多变的情况下,坚持信心不一定能成功,但失去信心一定会失败!

    王韶 广东省房地产行业协会会长 观点新媒体专栏作者

    撰文:王韶    

    审校:劳蓉蓉



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