自2021年REITs首批上市到现在的三年时间，C-REITs市场已经历了一个从“上涨-下跌-复苏”的完整周期，对产权类REITs而言，市场逐步形成了自身的价格中枢，一二级市场的价格传导机制，使得REITs真正发挥了不动产定价“锚”的作用。
2024观点资本圆桌·现场快讯：4月24日下午，2024观点资本圆桌在上海维璟中心召开。在“政策变化中的地产与投资转向”的主题讨论会环节上，国泰君安证券投行部执行董事赵阳谈及从事REITs业务的体会。
赵阳表示，经历了去年的低迷，今年的REITs市场筑底反弹，出现了一些在中长期有利于REITs及不动产市场发展的向好的现象。第一，以前不管是民企还是国企，大家一般只接受资产涨，不接受资产跌。但当市场租金出现下降时，资产的估值模型应该怎么做？
从最近REITs发布2023年年报来看，一些产权类REITs的底层资产估值已经出现了下调，这体现了监管层为维护REITs市场长期健康发展的良苦用心和决心，也与目前国家鼓励提升资产经营效率的方向一致。资产估值有升有降，运营的价值才能得以体现。第二，从2021年国内REITs上市到现在，这三年市场已经历了一个从“上涨-下跌-复苏”的完整周期。对产权类REITs而言，市场逐步形成了自身的价格中枢（收益权类REITs因需判断IRR暂不考虑）。产权类REITs二级市场的定价中枢处于5%-6%的分派率。今年利率下行，国债与REITs的利差已经与海外成熟REITs市场的情况一致，比如在美国、新加坡，REITs的分红率通常比无风险利率高出200-300bp。因此，我们看到年初产权类REITs跌到5%-6%分派率时市场开始反弹。
虽然目前看，一些前几年一级投的项目的回报率和当下二级市场REITs的回报率出现倒挂，但也会倒逼一级去寻找更具性价比的投资，或者随着未来经济复苏，风险溢价下降，REITs二级市场的分派率也会下降，仍然会给一级投资留有空间。所以一二级市场的价格传导机制，使得REITs真正发挥了不动产定价“锚”的作用。
审校：劳蓉蓉
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