凤晓龙：目前是真股权基金投资的起点 | 2024观点资本圆桌

2024观点资本圆桌·现场快讯：4月24日，2024观点资本圆桌在上海维璟中心召开，上海市国际股权投资基金协会副秘书长兼不动产分会秘书长凤晓龙在主题讨论会中，结合地产投资增速放缓，和地产私募基金出现新的变化，谈几点观察和看法：

第一，部分主力房企退出市场，新座次会演化新格局。从去年拿地的排行榜可以看出，保利、中海、华润、建发、绿城、招商、中铁建、万科、越秀、华发位居前十，基本上是央国企为主，过去主力的房企退出TOP10。原有市场竞争格局被打破，这将影响未来房地产市场投资格局。

第二，部分房地产私募股权基金也将退出舞台，特别是底层资产投向住宅的，目前有非常大的处置压力，地产基金将会“剩者为王”。

第三，地产基金投资逻辑正在重塑。以“债”的方式驱动地产基金发展，到“真”股权投资的改变。虽然在当前外部环境下行情况下，有相当大的转型压力，但对地产基金投资而言，迎来了行业发展新的机会点。特别是2021年REITs试点，2023年不动产私募投资基金试点，里程碑式的变革，对于中国不动产投资的权益市场而言站到了新的起点。

对地产私募基金发展的趋势：第一，地产私募基金大有可为。从海外市场发展的路径来看，地产私募基金是不动产地产市场的主力角色，REITs是实现规模提升的重要方式。美国房地产基金规模超过1万亿美元，中基协披露备案的2022年房地产基金、基础设施基金规模1.2万亿元，与美国市场相比有很大差距。看好中国房地产私募基金的发展，不动产权益类资产占可交易的市值一定会大幅提升。第二，私募REITs、Pre-REITs目前推进有点慢，是房地产基金接下来发展的重点与突破方向。第三，不动产与产业融合加深。不动产基金的重仓的方向，产业园区、物流仓储、生命科学实验室，特别是红杉、高瓴，还有产业投资者入局，会给地产基金投资带来新的动力。第四，资管、商管、运管，企业服务能力要求提升。不动产投资人愈发会像产业投资人，会越来越重视投后服务能力。比如在管办公楼、产业园区，要更好的贴身服务租户，不单单是提供租赁基本服务，还包括金融、甚至在业务发展、后续轮次融资层面的助力。