王纯杰：在北京非改保的项目是一个机会 | 2024观点住房租赁大会

2024观点住房租赁大会·现场快讯：4月24日上午，2024观点住房租赁大会在上海维璟中心召开。高和资本公寓事业部总经理王纯杰先生在租赁大未来的主题讨论会上，基于保租房业态，谈及了未来的投资机会。

在重资产方面，他认为在北京可能会有些非居改保障性租赁住房重资产的投资并购机会。他举例称，截止到2023年5月份，北京已完成62个保租房项目的纳保，只能供应十万间保租房项目。其中，又有69%的项目都是所谓的集体土地改保障性租赁住房，首创和园、万科泊寓、华润有巢等都有这种集改保的项目，然而集体土地改保障性租赁住房项目想打通保租房公募REITs通道，目前来看没有清晰的通路，所以对应产权清晰的非居改保障性租赁住房的项目，在北京会是非常好的投资机会。特别是纾困相关的非改保：与上海采用招拍挂形式出让大量R4用地相比，由于土地稀缺，北京保租房推动只能从存量着手。存在如下几个特点：首先，由于低价收购是最重要的痛点，因此与纾困相关的非改保是一片蓝海。其次、由于存量供应较慢，因此北京保租房与上海相比更加处于供不应求的状态。再者、北京推出的保租房中以集体租赁用地为主，无法进入REITs市场，合规的重资产项目尤为稀缺。

从轻资产方面，他认为服务国央企做资产出表及合作pre-REITs基金会是机会。他认为，一方面国央企基于优化财务报表，降低负债率等原因，会有资产出表的诉求；另一方面，针对有发行保租房公募REITs战略的国央企，需要在reits ready状态前，有专业机构与其共同搭建pre-REITs基金的诉求。

最后，他表示:保租房项目投资壁垒高，需要专业的基金管理人进行操盘：从整体资管视角来看，深度考察从投资（纾困+并购）、融资、管理到退出各个环节，保租房的管理和退出相对成型。然而，市场缺乏如下三要素：1.从纾困到并购的一体化投资能力；2. 一定体量的股本金；3.整体统筹的大资管能力。