蔡云：把握住房租赁的新时代机遇 | 2024观点住房租赁大会

蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员）：尊敬的来宾、各位同行：大家上午好！很高兴再一次因为观点的联姻，让我们在一起探讨有关长租住房的问题。

经过前期的发展和积累，中国住房的租赁市场已经逐渐纳入了正轨，政府供给加上市场运营的双线发展，可以看到路径已经形成了。所以说从租赁住房市场整体来看，市场化的长租住房与政府主导的保租房双线发展。在以政府主导的保障性住房以外，可以看到，以市场主导的长租房同样经历了一个多年的发展，并逐渐走向正轨的过程。

今天探讨更多的是市场化的租赁住房，回想一下从2017年开始，当时分散式的长租公寓受到不可持续的高进低出商业模式的困扰，持续的暴雷，我们知道市场上出现了很多的事件和事故，一度发展陷入停滞状态。

到了2018年9月起，多地出台了长租领域的规范性政策通知，在这个情况下，政府逐渐起到了引导和监督的作用。因此长租行业在风险中，这种出清加速，合并走向了规范化的过程，它的集中式长租公寓成为我们行业的主导，也就是今天行业上的发展状况。

我想今天跟大家共同探讨有关于住房租赁的问题，想从三点开始。一个就是住房发展的市场基础，我们知道住建部在“十四五”期间，全国一共40个重点城市的新增保租房650万套，北上广深分别是15到20万间的发展规模。再从另外一个需求看，国家人口计生委在流动人口服务管理司发布的流动人口发展报告，约有2/3的流动人口会选择租房，所以在住房消费这个领域，从原来的只是单一的购房到现在租售并举的概念已经深入人心了，租房也成为了消费的一种。结合我们第七普的调查，26%的人口比例，流动人口占现在人口比例的26%，由此对于重点城市的租房预测，新增的保障性租赁住房占城市租赁住房的比重是19%、11%和4%，城市住房的需求和新增保租房之间的缺口，肯定由市场化的租赁住房去解决的，这是第二点。第三点城镇化率持续增高，我们国家并没有完成城镇化率的发展，肯定是向前发展的，人口流动数量的庞大，我们对住房需求也是更大的，随着我们国家城市化进程的不断推进，可以看到流动人口规模在不断扩大，在这个期间我们知道住房和流动人口是3.7万亿，加上流动人口的住房消费，叠加之下核心城市的住房矛盾需求更加突出，这种情况下住房租赁的需求也更旺盛了。第四刚才看到了观点把住房租赁的政策都展示出来了，一个是流动人口的持续扩大，以及“十四五”保租房筹集任务持续推进，超大城市、特大城市的城中村改造的落实，住房租赁的需求越来越旺盛，保租房是推进我们国家住房租赁的重要环节。

大力发展住房租赁是构建新型住房体系的重要环节，我们国家是多渠道的供给和多渠道的保障来构建这个体系，其中最重要的一个环节，2015年中央首次提出构建以租售并举的住房制度为主要方向，此后持续推进。到2019年12月，全国住房和城乡工作建设会议上，我们国家首次提出来租赁性住房的政策，2021年国务院又印发了关于加快保障性租赁住房的意见，标志着从国家的层面对整个租赁市场进行了顶层设计的确立。“十四五”提出以人口流入多的、房价高的为重点，进行保障性租赁住房的供给。二十大报告也说了，继续强调坚持房住不炒，在这种情况下加快多渠道的主体供给、多渠道的保障，租售并举的租赁住房制度，缓解整个住房困难的问题。这个体系我们分析下来，在保障性体系和租房房体系中有几点，公租房、保障性租赁住房、共有产权房等等，保障性租赁住房建筑面积非常小，大幅度增加小户型、低租金的房源，自国务院发布保障性租赁住房意见以后，各地方政府快速推进，因此政策频繁出台，这是我们保障性租赁住房的政策保证。

第二点再看政策的优势在什么地方，优势在国家层面上对租赁住房行业进行扶持，行业监管更加严格了，在大量资本逐渐涌入，大家知道REITs也发停了，所以我们知道租赁行业迎来了较快发展，越来越的从业者进入了我们这个行业。可以看到2021年为止，我们国家的住房租赁企业已经达到两万家左右了，到现在2024年我想数字只增不减，其中八成是近两年刚刚成立的，也是因为市场好，市场新的业态出现了。从市场规模上看，2021年突破了两万亿，未来的发展在国家政策的引导下，这个数字会逐年突破。

第二点就是市场化的长租公寓被认定是保租房，根据运营方式不同，将集中式产权的租赁住房划分为市场及政府统一配给的不同类型，在市场化供给方面，我想市场化的长租房，也就是今天探讨的租赁住房，是有利补充，也是构建新型住房租赁体系的重要环节。在市场化的供给当中，可以看做到品质化仍是现在租赁性住房最终追逐的趋势。比如小户型的精装，比如TOD地铁长租住房，得到这些中青年客户的亲睐。同时房屋租赁市场的比例也逐渐在提高，越来越多的专业化，像今天的魔方、乐乎这几个都是专业化市场品牌。精细化市场提供了客户的主体需求，这是将来市场的发展方向，无论将来租赁住房以什么形式入市，最后都要接受市场的检验，因此肯定要在市场无形的手当中发挥我们的最大优势。

从租赁住房的整体发展方向可以看，市场化的长租住房以政府主导保租房的双线发展，在政府主导的保障性租赁住房以外，以市场为指导的租赁住房企业经过多年的发展走向了正轨，2018年在当地出台了长租领域的规范性政策以后，政府承担起引导和监督作用，长租行业在整个发展中经历了快速发展、出清等等，也进入了正轨，因此市场化的长租发展模式，其中长租公寓成为将来的重点，也就是我们现在所走的这条路肯定是将来的重点。

可以看到城市租房的总需求已经有了新增的保障性租赁住房缺口，由市场化去补充了，在积极看待行业中长期发展过程中，可以看到租赁住房这个市场确实面临着短期的消费降级、基础需求的布局，以及强化自身的基本盘、降低成本，还有增加风险的应对能力，重视对客户的研究，打造差异化的竞争优势，这个是我们现在市场化的长租公寓企业更要提起最高的警醒，最大研究问题的关键。

第三点我们看到房地产企业在租赁住房发展中的机遇。房地产企业在整个新的发展模式当中，从单一的原来的产权销售，向多元化经营发展，我们知道租赁住房将在持有型经营中唱主角的作用，因为开发企业在长期的快速发展当中，沉淀了注入商业地产、旅游地产、长租公寓等等沉淀的经营型项目，在当今的情况下，经营型物业的盘活、存量的增量，是未来的发展方向，因此我们开发企业可以通过住房租赁拓展我们本身的业务，增加收入的来源，形成稳定的现金流，抵抗整个市场的风险，有助于我们企业向多元化的新发展模式平稳过渡。第二点房地产企业在转换了赛道以后，可以发现在房地产开发当中，我们所积累的长期品牌效益，在新的赛道当中肯定会得到长足的发展，可以继续维护我们的品牌效益和市场机会。通过我们提供更加有品质的后期延续的服务，在房地产企业熟悉的领域当中可以做到连锁经营、品牌输出等等，实现房地产企业的扩张和规模扩张，提升市场份额，保证房地产企业的可持续发展。

另外一个就是优质的住房项目，可以通过它的可持续经营，为企业融资带来一个资本化的平台。另外在有效盘活存量当中，企业可以通过自办的结构，降低财务风险，让企业有更大的发展空间，可以实现自由的过程，这也是开发企业做存量资产的魅力所在，现在逐渐在高增长、高杠杆的过程当中，走向存量当中，经营型物业发挥了很大的作用，可以让我们更成功的穿越周期。

未来我们国家的租赁市场发展肯定会走向更加成熟的地方，行业将出现保租房的市场和长租公寓齐头并进的发展趋势，保障性长租公寓作为基石，市场化长租领域作为有益补充，同时租赁双方不断地向买方市场转变，随着我们国家保障性租赁住房体系和我们现在大部分企业要做的集中式长租公寓的增加，租赁市场的供需矛盾会逐渐缓解，与此同时，租金水平也会平稳的发展，对于我们平抑房价、提高住房品质，对住房市场的健康发展起到我们应该的作用。

今天就这些跟大家做一个简单的共享和讨论，谢谢大家。