主题讨论会一：波动之下，如何把握产业机遇？ | 2024长三角产业论坛

主持嘉宾：

黎振伟 世联行首席技术官

讨论嘉宾：

葛培健 金地威新产业研究院院长 

张　鹏 园动力董事长

朱　军 新建元集团党委委员、副总裁、财务总监

许志远 中集产城园区运营公司华东区域总经理

黎振伟：谢谢主持人，我们来到葛总的长三角产业基地来研讨，我们是从珠三角过来的，大湾区过来到长三角，产业园区跟上午的养老康养显然不同，下午人满满的，看来大家很关注产业。的确，当房地产不好的时候，经济下行的时候，国家很强调产业，现在很多企业都要转型产业，很多制造业的企业生产不好了，也把他的工厂占进产业，所以面临这种情况怎么做？

所以下午的讨论主题就是波动之下如何把握产业的机遇。第一个议题就是地产思维走向产业思维，我想这是一个很重要的前提，如果这个思维搞错了以后，我们又回到过去的地产，就麻烦了。

关于第一个话题，有请金地威新产业研究院葛培健院长，我的问题是这样的，您曾是国家级科技园区的领导，现在又担任新产业研究院的院长，过去与现在有不少产业园区的建设，大多都带有地产的思维，产业思维是弱的，地产思维是强的，您如何理解房地产这个产业，创新之间的差别和认知，两个产业如何融合？如何从地产思维转向产业思维？

葛培健：非常感谢黎会长。这个题目从地产思维走向产业思维，说实话我早在2017年5月18号京津冀高峰论坛会上就提出过，我认为雄安模式标志着传统园区开发模式行将结束。

我当年接受了人民日报《中国经济周刊》三篇系列专访，第一篇就是“雄安模式标志着传统产业园区开发模式的终结”；第二篇“产业导入，基金操盘的时代己经到来”；第三篇“逐鹿中原，产业园区开发主体进入并购时代”。而地产思维的鲜明特点就是“三高”即高投资、高负债、高周转。而目前政府在新型工业化、制造业当家的推动下，对工业用地、产业用地的监管更加严格了，产业思维需要一张产业蓝图干到底，需要久久为功的耕耘。

我仅举三个案例：一是我为何选择金地威新？当年全国房地产三十强，其中好几家来到上海寻求与张江合作，推进房地产公司的转型，而真正转型成功的是金地。其领导者即金地集团原凌克董事长，他坚持长期主义打造生命科学产业高地，仅在美国硅谷等地就有6个个孵化加速器，并对园区产品品质非常注重，形成了全国化布局战略，目前在国内19座城市，开发项目42个，管理面积四百多万平方米；全品类产品系列，包括研办、研产类等；全自持拥有资管，即不是以销售为导向的，而是以自持运营为主的；全生命周期运营，并建立了生命科学园区产品力标准。体现了金地从地产思维向产业思维转型成功范例。

第二个是我的老东家，张江高科600895，当年张江高科团队引以自傲最大的成就感就是转型为科技投行，形象地表述即房东+股东、基金十基地、园区十社区。当年张江园区约有816家企业与张江高科是租赁关系，而低租金、免租金又是政府对公司招商引企的基本要求，作为上市公司既要能满足社会投资人的回报预期，又要完成政府招大引强的任务？这就倒逼我们从传统的地产思维向产业思维、科技投行转型。据悉，张江高科的增长已经彻底与房地产指数脱钩了，这几年房地产指数连续下跌，这个黎会长比我更熟悉，而张江高科的增长指数已经跟集成电路、创投类指数等产业类指数挂钩，充分表明公司房地产属性明显弱化，而科创属性显著增强。这就是地产思维向产业思维转型的重要标志。

我再讲第三个案例，就是东湖高新，东湖高新史文明总经理，去年在上海产业地产30颁奖大会上发言宣布东湖高新未来三年不依赖靠租金收入，而是靠产业赋能的服务收入，为此他们专门成立了一个叫索元数据公司，依托海量数据基础，提供可定量计算的一站式产业分析和猎商系统，为区域产业规划、产业招商、产业投资和产业运营等提供辅助决策，做实延链、补链和强链。这也表明了从地产思维向产业思维的成功转型的范例。上述三个案例足以说明，地产思维向产业思维转型己成为产业园区开发主体重要标志。

黎振伟：非常精彩，一个是全生命周期，一个是房东+股东，一个是从依靠房产指数向产业指数提升，这个要探讨还不容易，前面怎么解决资金，怎么解决基础，很多开发商在早期的时候还是有钱的，但他们的思维没转变，结果现在房地产不行的时候，也把自己的产业拖累了，这是后话了，我们下次论坛再深入研究。

第二个嘉宾来自中集产城的，有请中集产城华东区域总经理许志远许总。先从数字认识中集产城，中集产城是中国第一家以产城命名的公司，依托中国集装箱集团全球的产业资源、全球运营平台，通过合作机制创造整合了一千加战略级的大型产业集团，聚集了一万家中型优质企业，连接了十万家生态型小微企业，服务了一百万家产业人口、产业生态联盟和主题产业社区，打造了高质量的产业集群。

我的问题就是，你们很典型的从一个制造业企业，做集装箱的，到一个产业园区，这两者之间它的特点和关系是什么样的？能把握住吗？下一个问题是从当前政府到企业，都在大力发展产业园区，我们如何避免进入认识和发展的误区呢？有什么经验呢？

许志远：感谢黎总和观点，给我们一个一块来聊一聊产业园区的机会。成如刚才黎总所说的，中集为什么做这个产业园区？中集躬身入局，本身是一个制造业链主企业，除了集装箱板块，我们在海工装备，在物流，在特种车辆，都是行业里面的头部企业，也就是我们本身实际上就是制造业的链主企业。

以这个身份去做园区的布局，我们从2003年开始成立中国第一家以产城命名的公司，从此之后我们就跟做房地产项目切割开了，就算早期有一些地产类、住宅类、商业类的项目，也都是交给专业的地产公司做待建，去合作。从制造业的这个链主身份，还是回归到为企业服务、为产业服务商，刚才葛院长说的六大化，我非常认同，这就是我们在服务企业、服务产业所需要做的事情。

回到这个主题讲地产思维和园区思维，从我们中集的理解，地产思维有明显的行业特点，我们认为园区区别于地产思维，是从需求端出发，从政府发展企业的需求端出发，围绕这个需求提供的价值，去做这么一个行业的生意。更多的我们讲的是赋能，讲的是利他精神，地产更多的是从供应的角度，是一个利我的，自我闭环产品开发销售的逻辑，园区服务我们认为更多的是一个利他，链接赋能的一个逻辑，这是我们的一个理解。

我们认为做产业园区的几个特点，作为制造业的链主企业，一定要了解这个企业的需求，所以我们集团专门成立了产业研究院，我们这个产业研究院围绕服务我们集团在各地政府的产业落地，去衔接需求。同时研究我们集团内上下游相关的生态企业，通过研究先行做到知识图谱、产业图谱，围绕我们的研究和客户的需求，我们专门开发了产业服务产品。

在数字化的领域，我们在赋能方面，也同时开发了集享会和集刻会的数字化赋能产品。从专业化的赋能角度，我们把每一块价值的赋能点都独立开发出相应的专业化产品，为我们的企业赋能。像我们在东莞的中集智谷，就是围绕手机的一条产业链，五年之内60%的企业都是围绕手机相关的，从鸿蒙的开源生态到感知的模组，到背壳的冲压设计。

我们在深圳的园区专门做卫星互联网，专门成立了一个卫星互联网产业研究院，围绕这个上下游的产业生态去集聚。中集园区总结起来，内部讲叫产业人做产业园，懂产业也懂企业，懂这个行业，才能把这个事情做好。

黎振伟：谢谢许总。下一位有请园动力董事长张鹏总，你们公司发展第五个年头，集团先后取得中国园区运营服务商的第一、资管运营实力的第一等多项殊荣，在全国赋能了一百多个园区的运营，在这骄人的业绩下，我马上要问了，怎么看当前园区发展的一些问题呢？这些问题政府跟企业他们又应该怎么去化解呢？作为我们专业公司怎么帮助他化解？特别最后一条对于那些将要进入这个赛道的，不熟悉园区的企业，您有什么建议？

张鹏：谢谢主持人的提问，也谢谢这次大会和葛老的邀请。主持人您提到了两个一，是我们这四到五年跑出的业绩，也是中国经济社会比较动荡的五年。我算是行业内比较年龄的选手，81年生人，四十多岁，我们作为一股新生的力量，之所以能有这样的结果，我认为回归到本质，您的问题背后是两个一，你们有没有真正的实力。

黎振伟：您做了那么多项目以后，认为有什么问题？

张鹏：我再补充七个一，第一个一，园动力是真正意义在产业园区做产业园区运营服务的公司，而且是一个全国化、全流程的比较高的出发利益点来做这个行业，包括现在为止，很多开发型的企业，所谓重资产的公司要转型做轻资产的时候，会把园动力作为一个很重要的参考蓝本。倒不是我们做的有多好，是因为我们走的靠前，我们很多理念迭代速度比较快，得到了很多同行的认同。我这个人本人总结能力比较强，经常把最新的理念无私的分享出去，这是第一个一。

第二个一要补充的就是我们园动力到现在，就是专一了，这五年的时间从来没有变过我们的主营业务，只做一件事情，就是给产业园区提供全流程价值体系的服务，这套体系也是我这么多年从业履历里总结积累，在五年跟我们客户合作过程中不断地迭代，我预告一下，今年6月份会有重要的升级，就是全新的园动力全流程价值体系升级，会选在输出中国产业园区的会议上，在我们的主场，会是像过去五年一样进行无私的发布，希望真正推动这个产业的发展。

专注的背后就是园动力在这五年中经历了无数的诱惑，可以自信的介绍园动力的前面先介绍三个不，园动力不拿地、不开发、不建设，我跟很多地方政府的同事也会汇报，否则很多政府会怀疑我们的纯粹性，先要证明给他们看，我不拿地，也不搞开发，不搞建设，因为这三件事情，回归到我要补充的第三个一，我认为有更重要的，或者更合适的客户群体适合拿地、投资、建设、开发，就来到了第三个一，园动力只做了非常专一的两类客户，一类是央国平，未来大量的优秀产业园区，一定会回归到央企，比如我们台上就坐着央企，央企、国企以及地方的平台公司，将成为优秀的产业园区开发企业，我们会以补充协同的形式，或者是在地方国企能力不足的情况下，形成一个很好的补充协同作用，主流一定是央企、国企和平台公司。

他们主力做产业园区的方向，就是在国家每年新增的产业用地做新增的产业园区。第二类服务的客户主体就是实体企业，园动力现在100+园区里面，其中30%是实体企业园区，70%是央国平的园区。实体企业也存在另外的形态，对实体企业存量土地重新盘活，现在通过园区运营服务商，也就是我们的出现，能够嫁接或者促成地方政府和存量土地地重新合作，盘活低效用地，尤其在珠三角做了大量的业绩，在其中找到了很多化解矛盾的方法。这是我补充的第三个一，我们很专一的做这两个客户。

第四个是福州市前市委书记送给我的一句话，认为园动力在做的这件事情就是产业园区一张蓝图绘到底，这是我们的核心理念，原来没想过，现在一想，确实在做一张蓝图绘到底的事情，因为我们是长期主义思维者，从来没有以短期利益为原点做这件事，而是真正想推动行业进步，做一件伟大的事情，这是第四个一。

第五个一是园动力核心的操盘逻辑，我们一直是一体化的工作模型，在开发企业中，大家可以回想一下，都是按部就班，一件事情做完，投资部拿地，然后产研部做定位，设计部做设计，成本部对这个目标成本进行管控，再由招商部进行招商，物业部进行管理。还是回到到地产思维和产业思维，地产思维就是快周转，这样的处理方法效率更高，但是会发现一旦这个公司规模化了之后，出来的产品大相径庭，同质化非常严重，开发的效率很快很高，但是对某一个园区的独特性，以及和产业的高度适配性差了很多。

我非常推崇几个市场公司，比如说金地威新，一路以来坚定在优质城市做持有资产，对产业的研究深度是比较高的。在这点向下园动力的模型就很不一样，我们并没有像流水账一样做一个园区，每来一个园区，园动力的工作机制基本上围绕着四个主要的一体化来完成，比如说率先产研设计一体化，产研部门和设计部门协同工作，他们的绩效考核、管理模式、对外输出不会分开，包括在招商阶段，我们认为招商和全国联动也是不可切分的，现在园动力已经进入了39个城市，在39个城市中某一个产业招商指标是同时下给整个招商体系的，咱们回忆一下其他开发公司，可能人很多，但指标是分别下给某一个城市或者某一个项目的，并没有真正形成协同，而园动力不是这样思考问题的，每一个指标都是分给全公司所有的体系内。

第六个就是已经做到第一百个园区了，并不是证明我们有多努力，或者我们的成就有多大，而是证明了当时在设想这个模式，因为园动力是创造这件事情的一家企业，在创造的过程中带有非常多对这个行业未来趋势发展的预判，我们当时就预判到了，央企、国企、平台公司会成为增量产业园区的主体，所以围绕着这些搭建的组织架构。做到一百个园区反向印证了前面的假设有前瞻性，确实自己五年的成长，到今年为止又有很多新的认识和假设，也会变成未来的组织架构变化。

第七个一百就是我们已经进入到了一百个园区，但是我们短期内的目标，希望未来在中国一百个城市中想找园区服务商，都能找到园动力实际的办公场所。比如现在此时此刻我们同时在新建的产业园区客厅，同时在装修就有二十个，我们已经进了39个，在今年内就会完成60个到70个园动力办公室的布置，这些未来都会成为产业园区服务整个城市跨区域交流的重要场所。说实话把这个课题交给任何一个城市，或者任何一个开发区，在全国一百个城市布置招商办公室也是很难的一件事情，不容易。既然是服务机构，就应该有这个担当。

最后一个一补充的还是坚定不移地做产业园区价值流程体系，谢谢。

黎振伟：谢谢张总，您的八个一很精彩，我们期待第五年后再多一百个项目。

刚才大家谈了长期主义，那钱从哪儿来呢？第一桶金怎么办呢？接下来有请新建元的朱军总，怎么解决财务的问题？怎么投入，当然他们有REITs，但怎么实现？怎么样让园区健康长期的发展，金融在里面起的作用，朱总您介绍一下。

朱军：感谢观点，刚刚所有的理论，葛院长的主题演讲都全部包含了，我只是从苏州工业园区实践的实例，我来讲一下相应的状况。首先先介绍一下苏州新建元，苏州新建元是苏州工业园区规模最大的一个国有企业。

第二个我来讲一下整个苏州工业园区，始终定义的是2+4+1这么一个产业结构，2是高端制造业和新一代信息技术，这两个主要是以外向型，向全球招商引进的制造业，这也是传统的。

4做的是什么呢？定义了四个新兴战略产业，一个是人工智能，一个生物医药，一个是纳米技术应用，第四个是这两年我们新提出来的绿色与新能源。1是现代服务业，我重点讲一讲+4里面的三个，第一个是人工智能，在讲人工智能之前，引用刚刚葛院长的一句话，工业园区或者是一个管委会和国企的角色问题，是要合一的，因为做一个产业的话，培育一个产业，不是一年两年、三年五年就能做成的，第一个例子是人工智能，人工智能是2000年的时候，苏州工业园区专门成立了一个国企，叫苏州科技园公司，它的前身主要做信息技术、软件开发，随后逐步转型到了现在的人工智能，这一个产业2000年布局，到了现在经历了24年。

第二个我讲到生物医药，生物医药在苏州市作为一号产业，也是生命健康大领域里头的。苏州工业园区是2005年布局的，也是专门成立了一个生物公司，成立了之后专门做这一个产业，2005年到现在也近二十年了。

第三个产业我们布局的是纳米技术应用，也就是说半导体等等最前期的技术，这个产业布局是2009年，从这个来看，布局一个产业的发展，肯定要十几年、二十年，甚至不止，是永恒的。

我们来做产业园讲到了产业思维，我的理解是两个，一个是通过运营来体现资产的价值，不是我的成本决定的，盖房子花了多少钱，而是运营体现的。第二个因为长周期持有这个资产，如果短期把这个资产卖掉了，想要再规划，或者再来调制整个产业，很难做到，如果像住房一样，卖给很多的小业主，不可能整个区域的发展导向来走的。所以在这里就形成了刚刚主持人提出来的，长期持有资产，怎么样能够把它做的更大、做的更强，让自己的企业能够发展起来呢，尤其2021年6月份，首批的基础设施公募REITs上市了之后，打开了相应的渠道，我们有幸在2021年6月21号，就是全国首批九单里面的其中一单，东吴苏园，用两项底层资产发行了公募REITs，实现了整个产业运营的投资、融资、建设、运营到退出，后续把整个企业的模式模型也发生了一定的变化，我们叫做以退定投、以退新增这么两项。

怎么叫以退定投呢？要持有产业园，REITs的方式是我拥有资产的控制权，而且资产又能够相应的出表，所以在项目一开始上之前，就是以未来是否符合地方的产业发展，是否能够以REITs的方式来退出，反向来控制投入的成本，我怎么样去运营，用什么样的方式，是这么一个逻辑，从后面往前面倒推的。而有了REITs退出之后，有新的资金回来，可以放大新的杠杆，当时两项资产合并发有35亿，新建元有16亿，发完了之后，这两年撬动了170万平米新项目的推进和投入，这是我们增值出来的。其实早在2018年新建元就开始摸索实践REITs的方式，当时还没有基础设施公募REITs，我们采用相应的类REITs的方式，2018年把园区内的一些邻里中心、社区商业，还有一些特色商业街等等，逐步来做，截止到现在，新建元做了类REITs和REITs整体做了八单，总的发行规模将近150个亿，对于新建元来讲，刚刚讲的是苏州工业园区规模最大的，但总资产规模到去年年底才540亿，但REITs带动的有一百多个亿，这是我们觉得用了REITs的方式，实现了后期的融资和滚动投入再开发，以及整个产业园长期持有的方式。

黎振伟：谢谢，我觉得朱总您谈到了一个很重要的东西，我们都想用REITs，如果没有产业思维，没有优良资产的思维，没有运营思维，拿不到REITs，所以还是要从长期主义去思考，把这个基础做好了REITs就给你了。

还有现在都面临着出租率比较严峻的问题，在出租率下降的情况下，怎么实现租金平衡？租金降还是不降？

葛培健：我先补充朱军总没讲的，我帮他讲一讲，今年苏州面临中新两国政府合资办园区三十周年，新建元又是苏州工业园区最大的国企开发商，他们正在紧锣密鼓谋划跟新加坡更高的层次搞合资，打造影响未来二十年、三十年的生命科学园区。他们与新加坡政府的淡马锡公司采用合资公司的名义。我最关注的是什么呢？他们怎么来布局影响未来二十年、三十年的生命科学产业，这是很厉害的。

黎振伟：就是新产业、新业态、新模式。

葛培健：因为今天产业园区的人来的比较多，就全国而言，经济下行的调整，特别是产业园区的出租率，包括租赁的单价，我归纳叫“双降”，这对产业园区，特别是对发行公募REITs产业园区开发主体的压力很大，因为当年中关村、苏州，包括张江光大发行公募REITs，出租率都是92%以上，去年四季度都下降了。去年5月12日，张江园区的重要客户面对全球经济、手机市场不确定性，OPPO决定关停旗下子公司（哲库科技（上海）有限公司，突然停租仅违约费就是1000多万元。张江高科应对市场反应快、迅速导入新的客户，稳定了市场、稳定了园区。我认为当下面临产业园区“双降”的修复期，如何尽最大努力稳定入住园区企业？成本相对最低的就是把我们园区开发运营的产服能力迅速提升，从而增强与园区企业的黏结度。

黎振伟：你们还有什么建议吗？面对出租率、租金双降。

许志远：我们所有的行业都这样，园区行业面临着租金、空置率，面临经济衰退，从我的理解，我觉得这不是衰退，更多的是在转型，拿我们自身中集来说，中集成立四十年了，过程中碰到过所谓要穿越绝望之谷的时候，就是要跟着这个行业周期，把自己的专业能力打磨好。像葛老师讲的，租金下降的时候，我们维护成本的时候，能否做其他的创新性收益，其他收益说的多，但产生的少，真的需要花时间和精力去研究。我们在抵抗租金下降的主营收入过程中，做了一些课题，从企服方面列了一百多种将近两百种围绕企业生态的服务产品，蚊子虽小也是肉，你的规模化达到之后，从各个方面都能做一些提升，可能弥补租金的5%、10%，这些服务产生的价值带来的回报，能够弥补5%、10%，可能就能够达到所谓的危险水平之上，就能够穿越周期，就能够实现长期的耕耘，能够站在舞台上一直跟随这个行业走下去。

黎振伟：谢谢，敢于新业态、新产业、新模式，还需要葛院长去研究探讨，这个时候没有研究很难实现。

感谢各位嘉宾这一轮的讨论。