段朝晖：“都市工业” 长三角核心城市发展的必然选择 | 2024长三角产业论坛

本文为段朝晖先生在2024长三角产业论坛发表的演讲

段朝晖（北京联东投资（集团）有限公司副总裁 ）：大家好，北京联东集团段朝晖。今天在座的都是行业的大咖、专业，让我跟大家交流一下对当前经济形势的看法，我不敢妄言，但是作为一个在产业园区这个领域，大概工作了有十六七年的老兵，讲一讲我们对于产业园区这个细分赛道发展的一些想法，我觉得还是可以的。

今天因为主旨是长三角论坛，所以我们重点就分享一下对于长三角产业发展的一些认识和看法。

联东集团就不跟大家多介绍了，我们在九十多个城市有500多个园区在运营，这九十多个城市大部分我都去过，并且是先头部队先去的。

发展到当前，尤其是结合今天我们论坛的主旨，我们说长三角都市产业怎么来发展？有几个必然性。一个是长三角重点城市核心区，我们认为是必然会转型发展的。第二个转型发展必然发展都市工业，第三个我们认为工业上楼之所以现在这么火，也是一个必然的趋势。

首先从国际上比较先进的发展城市来看，像日本快速的工业化发展带动了日本的奇迹，创造了产业和经济快速发展的社会，到60年代之后一直到80年代这个时间，就经历了一段很多工业企业往郊区转移和发展的过程，就跟我们目前所看到的现状是一样的，很多企业和厂子都逐渐到更偏远的地方去，而中心城市产业空心化。

在90年代以后，日本也开始做了转变，引进更多的先进科技型企业到中心城区来发展。除了日本之外，韩国的首尔，包括新加坡，还有我们的香港，也都经历了同类型的阶段。这些共同的经验表明，工业可以让城市发展变得更加健康，更有机能性。从这点来说，我们说城市的核心区要进一步发展产业，必然要做转型发展。

这里面遇到一些问题，比如产业空心化的问题，以及产业失衡、土地财政收紧，以及楼宇经济不可持续性，这些共同的问题是城市中心城区必然要转型发展的关键点。结合长三角的具体城市来说，就像上海，上海的普陀和虹口，这是典型的重点城市的中心城区，但是这两个区域的产业，三产比重都超过了90%，二产比重是很低的。在这些年的发展过程中，大家能看到，作为中心城区经济总量已经远远落后于周围的郊区。

除了上海之外，我们再看一下杭州，杭州的余杭区也是一个比较典型的代表，余杭区是一个典型的尖塔薄底的区域，对互联网龙头企业的依赖性比较强，就会导致在不同产业的发展过程中，缺乏稳定器。余杭也好，上海的普陀和虹口也好，在近几年的发展过程中，都在大力实体制造业，对于原来的商业住宅，或者原来规划的办公楼属性用地，也逐步在做调整，带来了很多都市产业发展的机会。

就像余杭的未来科技城，从2021年到现在，整个空置率从12%提升到了34%，租金从4块5降到了3块4毛6，这种现象还是很明显的。

第二个必然是中心城市的转型必然要发展都市工业，为什么要发展都市工业，一个是发展新质生产力的要求，还有一个就是产业脱虚入实的抓手。另外科技型企业到中心城区集聚的必然要求，一定要适合这种科技型企业发展载体的产生。

第三个发展都市工业必须要工业上楼，这个也没那么必须，我们觉得这是一个必然的通道，大家都知道中心城区最稀缺的就是土地资源，地太少了，带来的就是要做高容、高投资、高收益这样的项目，同时也结合未来在中心城区发展都市工业这些产业的需求，一个是轻型的加工生产，低能耗，他们对于环保、减震等等工业方面的特点，要求必然要走工业上楼这条路。

今天有很多湾区的朋友在这里，在工业上楼的发展上，除了上海和周围的这些城市之外，我们讲一个广州的案例，因为深圳的工业上楼做的非常好，广州这些年也大力在发展工业上楼的工作。

就以广州天河区来说，是广州市重点企业尤其是总部经济集聚度非常高的区域，在近几年，天河区提出来要发展都市工业，但是发展到目前，实际上最大的困难，一个是空间的困难，另外一个就是政策通道的问题。

去年天河区为了推动都市工业的发展，划出了2112亩的区域作为都市工业的发展示范区，邀请了国内有很多家机构共同为这个区域产业发展和用地规划出谋划策。我们也有幸参与了，和天河区打造一个中心区域，第二个助力发展都市工业的三个一，第三个就是和广州高科打造了一个机器人产业园，大家可以去看一看。

我们对比了一下长三角和大湾区在工业上楼发展上的一些产业性，实际上湾区在整个推动都市产业发展，尤其是工业上楼的工作，做的更早，更靠前，二十年前深圳工业厂房都已经盖到二十楼了，但在长三角区域，市场客户对于上楼去发展产业的接受度，在这几年才逐渐提起来，但是在湾区基本上没有什么抗性。

从政策上来说，大湾区很多政策出的连续性比较强，并且有很多出的比较早，已经从粗到精的阶段在做，长三角包括苏州、上海、杭州几个重要城市，近几年也出台了政策支持上楼，但是点状分布的，联动性和系统性并不是很强，有待进一步提升。

联东这些年在都市工业的发展，尤其在长三角是我们重点布局的区域，在这个区域里面有很多典型的示范项目，像去年上海市经信委发布的智能制造的空间载体，联东在上还有五个园区获得了优质项目的认定，属于典型的工业上楼项目。除了获奖的这些园区之外，我们在全国五百多个园区里面，有一大部分都分布在一线和二线城市，基本上GDP过万亿的城市，联东U谷是全部都有项目布局的，在这种情况下，我们在都市工业上面也获得了一些经验。

这不是简单的事情，针对能够到中心城区的产业要有一定的了解，他们过来之后对于载体的需求是什么样的，有很多人说产业园区这个事情很复杂，我个人不是这么理解的，或许因为我自己的知识面有限，我觉得产业园区这个行业领域，与其说它专业度很高很复杂，倒不如说它是一个系统性非常强的工作。

昨天我们一个专题会还在讨论一个公司项目的定位问题，我们产业研究部门对于这个区域的产业和潜在的客户做了深入的研究分析之后，对于这个项目的层高，究竟要做4米5还是4米2的问题，就是楼上的部分，认为做4米5更好，但设计中心就提出来一个意见，如果说每一层楼上都做4米5的话，整个建筑的总高度就超过了当地的限高标准，这个限高标准超过了以后，有很多的功能配置都增加大量的成本因素。

在这种情况下就要考虑，虽然大部分产业客户对于层高的要求，可能是产业研究部门提出来的，但设计部门不能有效衔接的话，为了某一层层高的设计，无端增加了很多建筑成本，对于整个园区的开发来说也是非常不利的，我认为产业园区这个行业要想做好，不仅是产业要研究清楚，后面的设计以及成本控制到招商整个全链条，是非常系统的活。

联东在工业上楼项目上来说，从整个园区的规划、立面设计、功能配套有一整套的系统，尤其是垂直交通怎么解决，我们都有自己的一套体系。

还有这些年联东U谷早期大家印象中就是建厂房的，这些年我们在核心城市的中心区域有很多工业上楼的项目，整个园区的形象，包括功能属性和入园企业的品质都是非常高的，目前我们的产品一直在迭代，现在已经到第九代产品。

还有一个就是把园区建好，企业招进来，更重要的要把服务做好，大家都说当前的经济形势，每家企业都很困难，刚才汪秘书长问我最近怎么样？我说还可以，我不想说都很难。其实我们做园区的很多，入园的企业更难，我们要做什么？除了把硬件载体做好，把他们请进来之后要服务好他们，这是做园区最成功的。

联东在园区服务这一块打造了四层服务体系，从园区基础的物业服务、产业服务，以及到供应链管理体系和智慧化园区的管理系统，这些就不多介绍了，这是我们近两年发布的产业链供应平台，主要帮企业降本增效，还有我们打造了两院五平台。

这些是我们在上海和全国建成的典型项目，就不多介绍了，大家如果有兴趣的话可以抽时间看一看。像广州亿航，是以无人机低空领域为主的，还有杭州西湖区以发展生物医药为主的基地，这是在苏州工业园区建设的，发展半导体，这是在苏州姑苏的项目，以数字经济为主。

除了联东已经建成的园区之外，这几年还帮助很多地方政府和企业建设园区，把我们的管理输出出去，像在上海松江、郑州的中原区、四川绵阳，一起合作的园区，从前期项目的策划定位到园区设计、成本管控、工程管理，一直到后期的招商和运营服务，可以提供全流程、全周期的管理输出服务。

最后我想说联东做管理输出这个业务的宗旨，就是想把我们积累二十多年的产业园区运营经验分享给社会，帮助更多的政府和企业把园区做好。

我也希望在座的各位专家和各个同行的高管，我们大家可以一起把我们研究出来的，在产业园区这个领域比较好的知识和经验，分享给做园区的朋友们。我们一起把各地的产业园区都做好，维持这个行业良性发展，这个就是我们在座的各位，包括我自己，我们对国家产业发展、对经济发展能做出最好的贡献，谢谢。