原报告 | 菜鸟地网：资管新章

观点指数 菜鸟地网不仅在近半年内与多家国资企业合作输出轻资产服务，同时还布局重资产项目。整体来说，菜鸟地网是以轻重并举的方式入局数智资管新赛道。

作为常规资管的进阶打法，数智资管通过科技与资管相结合的方式，搭建数字化系统、平台，并对资产进行精细化管理，从而实现资产的保值增值。

目前，菜鸟地网凭借着数智资管WIN系统，初步实现了投融管退的全流程闭环。

在投资阶段，WIN系统可帮助企业实现科学选址及预测市场需求等，降低物流仓储的空置率，降低企业成本，而管理阶段，菜鸟地网可通过解决传统资管过程中的信息孤岛效应，实现资管可视化，提升资管效率。

融资方面，菜鸟地网主要采取的是股权融资的方式，债券、资产证券化等融资方式较少使用，实际上当单一融资渠道出现问题或变动时，则可能面临着资金紧张的风险，不利于企业的长期发展。

退出方面，菜鸟曾以类REITs成功打通了资管全流程，因此更应该积极推进REITs的发行，提高资管能力及核心竞争力。

轻重并举进入资管新赛道

11月2日，菜鸟地网依托数智化资管操作系统CAINIAO WIN，将与山东高速物流集团围绕数智化资管服务的软件交付、价值交付、管理经验交付、人才培养等多方面合作。这是菜鸟地网以轻资产输出数智资管服务的具象化表现。

事实上，这并非菜鸟地网首次在轻资产方面输出数智资管的相关服务。

据观点指数统计，仅半年内其共录得5起数智资管相关动态，其中轻资产输出就占了4起。如9月13日菜鸟地网就签约了安徽省首个全链路数智资管服务项目，同样是向宣城现代服务业产业园提供全链路的资产开发和运营管理服务。

就安徽项目具体来说，菜鸟地网表示将在园区规划上，运用数智定位模型进行分析，通过整合园区周边资源；在智慧园区建设上，将提供数智资产管理系统，以及包括车辆管理、设施设备管理等在内的智慧园区建设帮助。

作为资产管理的新赛道，数智资管与常规资管不同，是科技与资管相结合，以搭建的数字化系统、平台等对资产进行管理，实现资产的保值增值。

菜鸟地网选择以数字化的方式进入物流园区，而且从其半年内的合作动态可以看出，其主要是与国资企业（如河北高速公路集团、山东高速物流集团等）合作输出轻资产服务，通过提供WIN系统帮助企业打通全流程的资管路径，并最终促进企业降本增效。

此外还持续落成重资产的智慧物流园项目。

其中，重资产项目有如11月3日开园的菜鸟新疆乌鲁木齐九鼎园区，这是菜鸟在新疆的首个智慧物流园项目，园区同样搭载了菜鸟地网于今年6月发布的数智化资管操作系统CAINIAO WIN。

目前天猫超市的新疆仓和菜鸟的快递业务已入驻该园区，通过仓配一体的供应链服务实现次日达，可大幅节省当地消费者在天猫超市购物的长途配送时间。而仓配一体化的实施需要的正是数字化技术的辅助，才可实现仓储和配送环节的全面信息化管理，进而提升运作效率。

投管齐发力

在“投融管退”的“投”这一环节，由于近几年电商快递业务迅速拓展，物流园区的投拓也热度非凡。

从宏观方面看，根据中物联最新的数据，2023年10月仓储指数为50.9%，较上月下降2.6个百分点，连续九个月保持在扩张区间。指数回落主要受前期基数较高影响，但运行在扩张区间，表明行业仍保持积极发展的态势。

虽然行业持续扩张，但随之而来的则是因物流企业盲目过度建设导致园区供远大于求及各园区同质化严重等问题，这也是目前仓储物流园区空置率上升的主要原因。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

根据世邦魏理仕的数据，2022年第三季度开始全国仓储物流市场空置率上升，并且年内虽有下降，但相对于去年来说大多数城市的空置率依然较高。

而如菜鸟地网的WIN等数字化资管平台的出现，则有助于企业在投资物流园时实现科学选址，并精准预测市场需求，从源头上减少园区空置的情况，并达到降低企业成本的效果。

具体来说，通过与菜鸟多年实践经验结合形成的系统，可对宏观区域、城市区位以及高速公路、海港、机场、工商业集聚区进行适应性的选址，此外再根据园区的定位、客户需求等进行布局规划，同时还可对市场需求精准预测，进而合理规划仓库面积。

从微观数据看，据菜鸟地网披露，物流仓内规划方面通过算库解决方案，WIN系统为菜鸟SP泉州大贸仓构建了一套包括面积和库位测算、设备配置、上架与拣货策略、产能和指标设计等完整的仓储规划方案，日订单处理能力提升了50%、达10万单，同时坪效提升3倍，仓容利用率提升16%，实现多维度降本。

而在“管”这一阶段，常规的资管系统会因数据封闭导致难以相互融合，也即业务无法有效协同，无法实现信息的共享，这也阻碍了业务的拓展。观点指数认为，数智化资管系统则可以通过解决这种信息孤岛效应，实现资管可视化，提升资管效率。

此外，物流园区面临的出租率低的情况也可得到一定程度的解决。如租户在选择租赁时会有园区地理位置、仓库面积空间、布局等多因素的考量，而通过菜鸟地网的WIN系统则可将以往只能线下看仓的方式延伸到线上，同时也可为租户提供精准选址及智能规划，这也有利于租户的合理选址，提高园区入驻率及降低租户改造费用。

如7月24日选择入驻菜鸟地网物流园区的西安华协医药，其旧有医药仓设备条件落后、仓储效率不足，菜鸟地网利用其数智操作系统为租户制定的改造方案包括空间布局、货架设备、扩容需求等，改造后的新仓库面积虽较原仓库下降30%，但存储效率得到了较大的提升。

融退方面虽有促进，但仍有限制

菜鸟地网作为菜鸟旗下的智慧物流基础设施网络，主要发挥的是物流、产业地产商的作用，也涵盖了菜鸟的物流园与产业园。

从2023年菜鸟系融资情况来看，可以发现菜鸟地网的融资资金大多来源于菜鸟与险资等机构的合作。

如今年5月，菜鸟与中国人寿设立的仓储物流股权投资基金。菜鸟对此表示将投资于长三角经济圈多处高标准仓储物流基础设施，而这些项目均是由菜鸟地网统一运营管理的，也即是菜鸟地网融资方式的具象化体现。

实际上这并非菜鸟与中国人寿的首次合作，此前于2017年菜鸟就与人寿设立了一笔85亿元的仓储物流股权投资基金，这也是菜鸟第一只也是中国市场的首只人民币仓储物流核心基金，同样是由菜鸟地网作为运营管理人，统一运营、管理基金资产。

除了私募基金这种直接的融资方式外，11月10日，证监会要求阿里巴巴集团旗下物流子公司菜鸟提交有关其股东和运营结构的更多信息。

如若菜鸟成功IPO上市，菜鸟地网融资平台还将增加公开募资的方式，菜鸟方提及该次IPO募资金额将用于进一步发展国内、国际的物流能力及网络，并投入到研发及技术创新，而菜鸟地网作为菜鸟的“物流地产商”及数智资产服务的提供方也可能获得一定程度上的融资增益。

但实际上纵览菜鸟地网的融资方式，可以发现与其他仓储物流企业相比，其更倾向于借助股权融资来筹措资金，而以旗下物流资产发行债券、进行资产证券化等方式较少。

观点指数认为菜鸟地网可以利用其优质的物流资产进行多元化的融资操作，因为融资渠道的多元化不仅可帮助企业分散风险，当一个融资渠道出现问题或变动时，也可以依靠其他融资渠道获取资金，此外还可扩大融资规模，获取更多资金促进企业的发展。

退出方面，2022年6月菜鸟地网的国内首支可扩募类REITs基金（“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划” ） 发布清算公告，标志着菜鸟地网实现了业务全流程通路的闭环。

据了解，该类REITs基金的底层资产为菜鸟持有的重庆、成都部分优质高标物流仓储基础设施，且底层资产依托于智慧运营服务等能力，可以说是菜鸟地网在REITs领域的率先尝试。

若此后菜鸟地网可以成功发行仓储物流REITs（因REITs要求持续提高分红），这也将有助于企业进行精细化运营，提高资管能力及核心竞争力。