合富辉煌股价大涨 碧桂园服务增持中的代理版图

观点网 合富辉煌股价许久没有迎来这样的增长势头。

11月7日港股早盘，合富辉煌暴涨61.29%，截至当日收盘仍涨近50%。

这样的波动，全因前一天晚上来自碧桂园服务的一则收购公告。

11月6日晚间，碧桂园服务与合富辉煌联合宣布双方订立战略合作协议，碧桂园物业香港拟收购7164万股合富辉煌股份（相当于合富辉煌已发行股本约10.63%）。

完成收购后，碧桂园物业香港于合富辉煌持有的股权将由约25.00%增至约35.63%。销售股份总代价将为1.15亿港元，相当于每股销售股份价格为1.61港元。

增持意图

曾经的“并购王”碧桂园服务已经近一年没有收购动作，巧合的是，上一次收购的也是合富辉煌的股份。

2022年11月9日，碧桂园服务宣布将以2.33亿港元收购合富辉煌集团21.47%股份。

对于最新的这次收购，碧桂园服务表示，合富辉煌是中国历史悠久的物业代理服务供应商，在广州的中高端住宅物业销售及租赁业务方面具有领先地位及竞争优势。透过本次战略合作，碧桂园服务与合富辉煌集团将于房地产代理服务领域，整合各自竞争优势及共享线上渠道及线下资源，构建业务协同效应。

今年5月，朱荣斌与高斌双双加入合富辉煌，分别任董事会主席和公司总裁。朱荣斌是地产老兵，曾在碧桂园有过4年就职经历，高斌也是碧桂园老人，深谙一线营销方法与策略。

当时“双斌”的履新，被市场视为碧桂园酝酿已久的营销代理模式正在全速推进。同时还有消息透露，碧桂园原有的案场营销人员编制，大概率要“转移”到合富辉煌。

早在去年12月，碧桂园服务就通过一次收购将合富辉煌纳入体系内，朱荣斌的加入没有让市场感到意外，至于高斌的履职则更在情理之中。

而碧桂园系与合富辉煌的一系列动作，包括此次再次计划收购后者股权成为大股东，计划搭建一个自有代理平台的意图呼之欲出。

在市场上行时期，开发商捆绑代理商的方式一度盛行，入股合作频频出现。在碧桂园服务之前，合富辉煌曾与保利维持了4年的股权合作关系，直到去年4月双方解除合作。

彼时有观点认为，当市场转向时，开发商与代理商合作关系的必要性减弱，越来越多的开发商更选择自建渠道。

另据市场观点，从2019年下半年开始，房企去化压力加大，因此开始降价卖房。也是在那时中介渠道的渠道费提高了，这导致开发商利润下降，甚至挣得还没有中介多。所以房企开始重视自建销售渠道，以提高自销比例，降低渠道销售费，增加开发利润。

在这种需求催动下，物业公司开始争夺房地产中介市场。

代理版图

2021年初，万科宣布“朴邻”品牌升级，从“万科租售中心”到“万科物业私属资产服务”，几乎同一时间，龙湖集团、碧桂园服务相继官宣自己的房屋租售业务新品牌“塘鹅”与“有瓦”。

与“朴邻”一样，它们均脱胎于物业租售中心。

推出“有瓦”不久，碧桂园服务宣布与武汉本土大型房产经纪机构世纪宏图不动产在房产经纪领域达成战略合作。碧桂园服务将通过“有瓦”和世纪宏图在房源、客源、社区服务对接等社区二手房交易服务深度合作，同时也会共同开发新房渠道资源，进行一二手房产联动业务合作。

早在2020年，碧桂园服务就完成收购合富辉煌集团3.53%股权，欲借力已成熟的房地产代理服务公司实现自身房地产经纪业务发展。

据观点新媒体了解，今年上半年碧桂园服务房地产经纪服务收入2.27 亿元，同比增长16.1%。

碧桂园服务指出，并购完成五年期间，将支持合富辉煌开发涵盖一手销售代理、库存物业销售、资产管理及线上营销服务的综合交易平台，合富辉煌也将成为碧桂园服务业务生态系统内有关该等服务的核心供应商，目标乃为建立合富辉煌的核心竞争优势及市场份额。

另一方面，合富辉煌主要收入来源为一手房销售代理，占总营收比例90%以上。中报显示，合富辉煌今年上半年实现收入6.99亿港元，同比减少76.46%，归属股东净亏损1.51亿港元。

“辉煌”似乎已远去一段时间，2021年净亏损4.59亿元，2022年净亏2.46亿港元。

建诚晟业总经理苑承建表示，由于房地产市场低迷，销售持续下降，合富辉煌业绩在2023年上半年出现明显下降，而且由于开发商资金压力大，应收账款居高不下，按照行业普遍情况，账期明显拉长且坏账风险较高。

这种情况也并非合富辉煌的一家之困，今年8月，一份名为《关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报》的文件在网络上流传，其中称，近年来房地产行业不景气，开发商资金链断裂爆雷，无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，被拖欠佣金超10亿元，导致公司连续巨额亏损，经营举步维艰。

在苑承建看来，此次碧桂园服务在收购合富辉煌股份的同时要认购配发股份，筹集资金将作为运营资金，可以在短时间内有效缓解合富辉煌所面临的资金压力，有利于企业的稳定持续经营。

他继续指出，房地产中介代理行业目前受房地产行业深度调整影响，经营状况仍旧非常艰难。对于企业来说，提高营销能力、选择优质项目、做好账期管理，仍是企业在当前形势下持续经营的关键举措。