看见未来 | 观点与李赟对话：因时而变 破局之年

编者按：2023年渐近尾声，宏观环境正在发生积极变化，消费市场愈发成为关键，万众期盼的复苏尚在中途。

在此间，深刻的改变已经渗透各行各业，包括商业地产。面对变化的行业，无论是零售端、消费端还是企业端，都必需适应变化。

带着对商业地产以及对全产业链的持续探索，2023观点商业年会于11月2-3日在上海继续召开。

故此，观点新媒体全新策划和推出2023观点商业年会特别报道——“看见未来”，通过深度采访与交流，传递信心与希望，寻找更多有价值的商业逻辑。

观点网 “小时候，是爸妈牵着我的手来金源；长大以后，是我牵着老公的手来金源；现在是牵着我孩子的手来金源。”

这是来自北京世纪城一位业主的真实自述。

实际上，从2004年开业至今，北京世纪金源购物中心便一直是周边业主休闲购物、消磨时光的好去处。

对于业主的“表白”，世纪金源商管集团总裁李赟感到高兴。

回首过去的近20年时间，李赟坦诚的说到：“世纪金源商管的项目可能不是同行里面最多的，也不是分布城市最广的，但对于陪伴周边老百姓生活，还是做得比较踏实的。”

无论是北京还是合肥、昆明……一旦选定目标，世纪金源便会深深扎根其中。

10月的一个深秋，踏着晨间迷雾和满地红黄相间的落叶，来到了北京海淀，想切实的感受一下这个承载了周边居民近20年生活记忆的地方。

我们不是第一次来到这里，但似乎每次来总能发现一些新的东西。

“做好商业地产首先是满足大家的需求，同时在合适的时间、能力所达的情况下，给支持我们的老百姓一些惊喜。”李赟告诉我们，这是世纪金源一以贯之的理念和追求。

但更重要的是，随着社会经济的发展以及消费观念、消费习惯的转变，购物中心的打法早已大不相同。

“不能再按以往的套路和常规的打法做购物中心，我们要不断适应新的社会和消费环境，做出能够匹配资产特色的变化。”

破局之年，世纪金源选择主动求变，采访过程中，李赟告诉我们，过去一段时间，世纪金源商管通过业态调整、探索特型商业等方式，寻找新的增长极。

因时而变、随事而制，这是世纪金源商管破解巨变时代的商业密码，而资产价值的提振，品质的提升与组织效能的强化，是这家企业应对市场不确定性的破局之道。

“时代红利已经过去，强化创新是发展内核”

早上八九点钟，大雾仍在北京城的空气里游走，让人仿佛身处模糊的梦境之中，唯有街角的早餐店以及匆忙赶路的打工人，才让人深觉这是周一的早晨。

按照约定时间来到北京世纪金源购物中心，临近商场营业时间，不少工作人员在进行最后的清扫与检查，开始迎接新的一天。

2023年，伴随着疫情阴霾的散去，全国经济迎来了发展曙光，商业地产亦进入新的阶段。

一方面，消费全面复苏，酒店、文旅、商业等业态客流量大幅回升，购物中心的空置率呈现双位数下降的态势；另一方面，消费领域基础设施公募RIETs正式落地，商业地产持续受到资本市场的关注。

“今年客流和销售的恢复确确实实是非常直观的，也是非常可观的。”李赟提到。

在这一轮复苏进程当中，他亦看到了新的变化：“购物中心承载空间的属性不变，但是承载的内容、消费者的选择，其实已经发生了一些微妙的变化。”

这些变化，一方面是源于行业大背景的转变。

李赟表示，早期国内的商管公司大多脱胎于地产公司，更多是起到弥补片区商业配套不足，提升住宅整体价值的作用。

“当历史使命完成以后，商管公司作为独立的个体，需要考量的更多一些。”

另一方面，消费者的消费习惯和消费观念已然发生改变。

可以明显看到，在信息技术的迅猛发展下，直播电商逐渐成为人们购物、消费的一个重要的方式；不仅如此，越来越多消费者不再单纯认为“贵就是好”，而是在追求品质的同时，也注重性价比和实用性。

“很多人把这些变化看作是消费降级，但是我觉得这些变化更多的是人们回归消费本质的表现，大家真正意识到自己的需求到底是什么。”

作为最早涉足商业地产的那一批企业，近二十年时间，李赟伴随着世纪金源商管经历了大大小小的行业周期，也因此，对于新一轮的变化，能一语道破其中关键。

在李赟看来：“时代的红利已经过去了，购物中心不能再按以往的套路，做一些常规打法。”

的确，经历了疫情洗礼、地产行业调整、电商冲击、同质化竞争之后，商业地产已然进入了新的阶段，这一时期，企业如何寻找新的破局之道，成为未来生存与发展的关键。

“企业必须做出改变，敢于破局是前行关键”

时代巨变之下，过往的商业模式似乎早已不能满足现时所需，两个多小时的采访，李赟多次强调，“企业必须做出改变”。

至于未来该怎么做，他并未给出标准答案。

“我觉得现在是一个新起点”，思及此处，李赟做了短暂的停留，随后拿起桌边的咖啡浅浅抿了一口，进而表示：“在新的消费环境下，线下实体购物中心应该怎么去应对，应该长成什么样，大家也都在探索。”

至于世纪金源商业管理集团，在新的市场环境下亦做出了调整。

首先，业态组合的调整方面，增加了较多的体验型商业，“这方面的调整一直都在做，金源大部分自持项目的体量相对比较大，给我们提供了尝试新的消费内容和消费空间的可能性。”

体验性商业目前有两种趋势，其一，原有的传统社交属性较强的体验业态在慢慢回归，比如桌球俱乐部、量贩式KTV等。

“这类传统社交和体验属性的业态，可能过去几年的经营情况不太理想，现在要重新加大布局，需要一段时间匹配这种需求。”

其二，创新型的体验业态，不断走到主流的消费体验领域，比如光影俱乐部、密室逃落、剧本杀等。

“这些相对比较创新的方式，经营模式和盈利能力还有待市场检验，所以说大家处于一个点状的试水的阶段。”

实际上，当下，消费的主力人群逐渐变更为90后、95后乃至00后，而这一群年轻人追求个性、重视体验消费，世纪金源在业态组合的调整无疑能够吸引更多的消费客群，从而达到提振商场门店效益，提升资产价值的意义。

除了业态组合的调整，世纪金源不断突破原有的商业边界，探索更多的可能性。

李赟告诉我们，公司也在探索特型商业，比如重庆方圆LIVE。

观点新媒体了解到，重庆方圆LIVE坐落在观音桥商圈核心地段，总体量5万平方米，定位于“Z世代年轻潮流主场”。

从空间打造上，项目规划改造出INS风、赛博朋克、二次元、国潮等五大特色主题街区，同时在中庭用上万株绿植墙，打造出重庆唯一的地下秘境花园空间。

品牌引入方面，重庆方圆LIVE吸引力大量的高端沉浸式娱乐空间、原创国潮零售品牌等年轻潮流风向的品牌旗舰店。

运营创新上，重庆方圆LIVE也开辟出独特的路径，特别企划了重庆首个泛次元策展型空间“有条界限”，创造出4000平方米的无边界卖场，利用合伙人模式打破租户和房东的界限，建立无边界商业空间。

对于重庆方圆LIVE的设计、空间、品牌和运营，李赟如数家珍，提及这个火遍全网的“打卡点”，他始终笑意满满。

不过，他亦强调：“目前来看，特型商业能够跑出来的相对比较少。”

一方面，特型商业可选择的资源有限；另一方面，这种非主流的商业体系，不确定性更强。

“做传统商业的时候，虽然我们天天在说可选择的资源和品牌有限，但真正做了特型商业之后才发现，资源更加有限，而且不确定性更强。”

即便存在较大的难度和不确定性，但李赟始终认为，消费者在变化，这种创新的模式仍然值得尝试。

除了特型商业，世纪金源亦一改往日小镇式奥莱模式，在武汉打造了首个城市奥莱项目；不仅如此，对于规模较大的自持购物中心，比如北京世纪金源购物中心等项目，亦着手进行大型改造。

“在国内这种特殊消费环境变化的情况下，我们应该做出一些新的尝试和变化，这其实也是在为未来整个发展路径做一些探索。”

无论是重庆方圆LIVE，亦或是武汉城市奥莱项目、北京世纪金源购物中心，显然，世纪金源商管正不断通过多重方式，来提振寻找更多的可能性。

一个多小时的采访，“改变”、“破局”是李赟提及最多的词汇，面对新的时期，世纪金源商管并未坐以待毙，而是选择以变应变，不断通过新的探索和尝试，寻找新时期下的破局之道。

以下为观点新媒体对世纪金源商管集团总裁李赟先生的专访实录：

观点新媒体：2023年的复苏进程中，商业地产在其中起到的作用如何理解？您如何看商业地产的未来走势？

李赟：购物中心承载空间的属性不变，但是承载的内容、消费者的选择其实已经发生了一些微妙的变化。

目前，购物中心虽然并不是效率最高的消费场景，但是物理空间的属性还是一直在持续的，所以说购物中心跟消费者生活中的很多需求是贴合的，就不单单是一个完成交易的场所了，已经是生活的一部分场地。

观点新媒体：经过了一段时间的调整，当下消费者、消费需求有哪些需要关注的变化？从世纪金源的角度来看，面对消费市场的变化，公司做了哪些调整？

李赟：我在之前的工作会议中说过，时代的红利已经过去了，购物中心不能再按以往的套路和常规打法。

为什么说时代红利过去了？首先，过去中国做商业地产的团队，大部分其实都是脱胎于地产公司。当年购物中心蓬勃发展的时候，对于投资回报率这件事情，其实并不是购物中心关注的第一目标，因为要关注的是如何能够弥补片区商业配套不足，提升住宅整体价值，促进公司的地产开发顺利实现，然后资金得到顺利的回笼。

现在历史使命完成以后，商管公司作为独立的个体，需要考量的就更多一些，踏踏实实干活，然后按标准考核方方面面的要求。

其次就是消费者的消费习惯和消费观念的改变。大家可能也对于一些炫耀型消费现在是比较克制和理智的，更加关注的是自己的健康生活状态，然后包括心情和情绪方面的需求偏多，很多人把这些变化看作是消费降级，但我觉得更多是人们回归消费本质的表现，大家真正意识到自己的需求到底是什么。

当年的时代红利，除了刚才说的地产之外，其实很大部分就是消费者的这种消费行为。简单来说，拿效率和标准产品当年可以满足不少消费者，但是现在满足不了了。

现在消费者需求的变化、多样性、差异性太大了，意味着什么？意味着不能再按以往的套路和打法做购物中心，我们要不断适应新的社会和消费环境，做出能够匹配资产特色的变化。

现在是一个新起点，在新的消费环境下，线下实体购物中心应该怎么应对，应该长成什么样，大家都在探索。

观点新媒体：世纪金源各项指标的恢复情况怎么样？业态组合方面有哪些调整变化，企业是如何考虑和操作的？

李赟：今年客流和销售的恢复确确实实是非常直观的，也是非常可观的。

业态组合的调整一直都在做，金源大部分自持项目的体量相对比较大，给我们提供了尝试新的消费内容和消费空间的可能性。

其实，体量比较大以后，在经营上是有压力的。空间大了以后，能承载的内容相对比较多，不管从招商经营客流的需求，销售额的需求，整个要求会更高。但在这种情况下，其实反而给我们造就了一些可以探索或者尝试新消费内容和消费空间的可能性。

从世纪金源的角度看，我们运用这些大体量购物中心，引入跟消费者情绪更有关系的一些体验型商业和内容。通过差不多三个季度的相关工作，不管是在老的项目，还是在筹备期的项目，确实发现了体验游乐类品牌的开店意愿是相对比较强烈的。而且今年签约的商户里面，这一方面品牌的比重是比较高的。

反而传统零售类，今年开店意愿相对来讲比较谨慎的，投资策略也是找高量级城市、高量级的购物中心，这是市场应对消费趋势变化的动作，我们需要顺应和适应这个过程。

另外，体验业态方面有两个明显的趋势，一方面是原有的传统社交属性较强的体验业态在慢慢回归，比如桌球俱乐部、量贩式KTV等。

这些业态很早以前就不作为购物中心的主要招商目标了，但是随着环境的变化，正在慢慢回归到比较主流的市场。

这类传统社交和体验属性的业态，可能过去几年的经营情况不太理想，现在要重新加大布局，还是需要一段时间匹配这种需求。

另一个就是创新型体验业态，比如光影俱乐部、密室逃落、剧本杀等，不断走到主流消费体验领域。这些相对比较创新的方式，经营模式和盈利能力还有待市场检验，所以说大家处于一个点状的试水阶段。

观点新媒体：除了业态组合的调整，世纪金源今年还做了什么新的尝试？

李赟：我们也做特型商业，比如重庆方圆LIVE，目前来看，特型商业能够跑出来的相对比较少，真正做出一定的规模形态，而且从内容、调性到经营都比较稳定的其实不多，因为可复制性相对来讲是比较低的，而且需要多方面的资源匹配。

比如设计方面，别看好像到处都是这种钢筋水泥、工业风朋克风，其实硬件投入比常规购物中心只会多不会少，而且更加注重设计。

另外，这个领域其实最难的还是内容。我们做传统商业的时候，虽然天天在说可选择的资源和品牌是有限的，但真正做了特型商业之后才发现，资源更加有限，而且不确定性更强。

做特型商业，前端有大的商业逻辑和投资回报逻辑，要克服刚性困难，然后在过程中又是全新模式，不管是合作人群还是消费人群都是全新的，团队就需要转型。这种转型不单单是年龄性别上的变化，还是思维意识的变化，这种思维意识在传统商业企业里面是非主流的。

目前来看，特型商业有一定的机会性，其实不少城市的不少项目尝试过这个方向，但是没有成功，并不是大家没决心、没信心或者不专业，而是一个机会型的，需要天时地利人和各方面的配合，有一些偶然性，将来是不是会成为一种商业流派？还要看。

除了特型商业，我们也做城市奥莱。在武汉，做的是体系内第一个城市奥莱，因为我们之前是传统的小镇式奥莱。

做城市奥莱是结合整个区域的相关消费情况，包括最近几年消费趋势的变化决定的。这几年零售在降，但是奥莱在涨，所以这是消费者需求的变化。

而且不是每一次去奥莱都得翻山越水，跑到环境优美的郊区。是不是可以有更多的选择？所以我们选择尝试城市奥莱这种模式。

另外，我们规模比较大的自持购物中心，从疫情的尾声已经开始对业态结构、产品内容进行调整，特别是北京的购物中心，面临着开业20年的一个大型改造。

我觉得在国内这种特殊消费环境变化的情况下，我们应该做出一些新的尝试和变化，其实也是在为未来整个发展路径做一些尝试。

观点新媒体：世纪金源商管第一个项目开业即将20年，您如何评价公司过去20年的发展？

李赟：世纪金源商管的项目可能不是同行里面最多的，也不是城市分布最广的，但对于陪伴周边老百姓生活，还是做得比较踏实的。

像北京项目开业即将二十年，其他项目有十五六年的，有十三四年的，也有三五年刚刚开始的，还会走很长路的，其实这才是我们在社会上存在的一种价值。

服务大家、贡献社会，真不是企业的宣传口径，因为这是真实发生的事情，也是我们未来会坚持的道路。哪怕周边不是世纪金源开发的住宅，每一个消费者或老百姓都值得被这样对待。

我们特别希望能够踏踏实实做好，满足大家的需求，同时在合适的时间、在我们能力能达到的情况下，给支持我们的老百姓一些惊喜。

看见未来 | 未来是确定的，是看得见的！