贾晋燕：消费复苏中的商业挑战 | 2023观点商业年会演讲

本文为贾晋燕女士在2023观点商业年会“全体大会”上发表的演讲。

贾晋燕（招商商管副总经理）：尊敬的各位嘉宾、各位行业伙伴，大家下午好！首先非常感谢观点今天的邀请，各位行业大咖聚集在此，共同探讨关于商业未来的话题。

大家都知道，在当今这个消费复苏的大背景下，我们的商业面临着新的挑战和机遇，一方面可以看到消费回归还是比较理性的，另外一方面，出现了旅游大热、餐饮爆满、演出市场火爆的情况。下面我们也来分析一下我们面临怎样的市场环境。

根据国家统计局发布的2023年前三季度的累计数据，在关键指标项，服务零售额同比增加了18.9%，印证了我们的体验式消费逐步增速远超实体商品消费，尤其体现在文娱、文体、旅游以及餐饮业态，旅游消费释放了活力，势头也是比较强劲的。

面临复杂多变的行业变化，招商商管也秉持了长期主义，整合了招商蛇口旗下的多产业资源，多元融合、综合开发，打造当地富有特色的商业名片，以差异化盘活存量，同样也强调重轻并举、绿色发展和价值共享。

招商商管认为，只有向内发掘优势，差异化经营，才能穿越市场周期。

可以看到，2023年招商商管全国开业项目达到了8个，目前已经开业了6个，还有2个陆续在11月和12月份呈现。另外今年获取了5个新项目，包括杭州TOD重资产项目和4个轻资产，年内还有2到3个重资产和三四个轻资产在途。

从第一代深圳的海上世界、蛇口花园城开出，到2022年新一代的海上世界和花园城陆续在厦门和苏州开幕，充分展现了招商商管以在地文化，包括轻文旅、深体验为特征的自我迭代和更新。我们也相信，对于商业，只有变化是永远不变的主题。

接下来以厦门去年开业的海上世界和苏州招商花园城为例，分享一下我们是如何多元融合，从空间、业态和体验方面体现产品迭代。

厦门海上世界位于厦门自贸区，总建面超100万方，是涵盖了邮轮母港、沉浸式主题商业、滨海文娱、总部办公以及奢华酒店的综合项目，已经开业的一期商业定位为时尚潮玩欢乐场，同时引入Z世代偏好度高、市场话题性比较强的文化和体育娱乐休闲业态，二期将在2025年底亮相，定位为跨界的艺术创新地，与一期形成互补，进一步提升市场影响力。

作为POD项目，海上世界是以城市阳台为导向的，开发城市的空间，强调建筑与环境的和谐美学，如漫步式的滨海步道，包括山海通廊等景观，也被当地的消费者评为最美的落日打卡点。

从内容的打造维度来看，首先是业态组合，合作开发了众多首进的强目的性的体验业态，比如62米高的摩天轮，开业当日票房即超过百万。包括厦门最大体量的海洋王国、冰雪世界，以及国内首个空中卡丁车公园——跑跑公园。

在企划维度，项目推出厦门国际时装周、潮流运动快闪店、厦门民俗文化节等城市级IP活动，以潮文化多元体验为内容，构成了项目的独特印记，同时取得了开业首年总客流突破1500万，总销售近10亿的优异成绩。这个项目是去年9月30日正式开业的。

苏州琴湖溪里花园城是2022年开业一期，今年6月份开业了二期，整体项目以城市会客厅的形象来展现，成为当地最具城市烟火气的地标建筑。在规划设计上，这个项目以小镇模式开发，包括低密度的开放街区，融合本地生态和在地文化，在业态上我们也引进了独特的水上运动，并结合餐饮酒吧等业态，构建了全天候的城市夜游体验地。二期引入了北岸的艺术馆，包括一些livehouse的苏州首店，打造了新的商业空间。

项目自开业以来积极探索文体旅融合发展实践，持续举办大型城市活动，在体育方面举办了一些比赛，在艺术方面也举办了一些艺术展，让艺术文化依托于商业融入城市。琴湖溪里招商花园城不仅是一个商业项目，更是城市文化的会客厅，为当地市民带来更多的生活想象。

十四五规划以来，招商商管也践行了X+商业，多元融合发展的理念，融入在地文化，高匹配度地创新资源，力求打造具备市场引领性的商业新样体，未来还有更多创新融合的商业项目，还将陆续迭代呈现。

下面介绍我们部分综合开发的代表项目。

首先是南京玄武招商花园城，作为TOD综合体的关键部分，购物中心将打造国内首个天文与城市生态的主题Mall，从建筑、空间、业态、推广、品牌等多方面倡导可持续发展理念。

上海的海上世界融合了文化、生态、产业，将再度打开滨水商业的想象力。成都的TOD项目天府时代公园，作为公园生态综合体，我们包含了购物中心、公园商业街、五星级酒店以及超甲写字楼，其中招商花园城定位为生态沉浸式家庭购物中心，规划了超2000方的跨层绿色生态空间，打造全新的休闲社交场所。

深圳太子湾，定位为国际港、艺术湾，以邮轮母港为产业核心，总建筑面积约170万方，片区的商业体量约46万方，其中太子湾的招商花园城定位为蛇口松驰生活体验的第一目的地，结合了文旅、艺术、体育等产业内容，营造了策展的文化中心、剧场演艺中心、运动方式中心，以及潮流餐饮等前沿场景，树立了艺术观光体验型商业标杆。

定位为新型会展产业综合体的深圳会展湾，包含了157万方的全球最大会展中心和154万方的会展综合配套，目前已经开业的是会展湾的花园里，未来将有19万方的会展湾花园城精彩亮相。

深圳前海妈湾片区的商业是未来我们重点发展的商业，定位是世界级的湾区商业门户，商业体量达到87万方。首期入市的妈湾前海自贸时代中心项目将联动周边的水上运动馆、音乐演艺中心等资源，计划于2026年底开业。

南京的越城天地是60万方的城市综合体，也是南京最受关注的城市更新项目之一，项目复现了明代的来宾楼等建筑空间，打造一站式滨海度假的目的地。

自2006年第一个商业项目开业到现在，目前招商商管持有项目全国超过70个，总体量超过700万方。招商蛇口将持续加码商业，招商商管在商业、商办领域的专业能力将持续增强。

除了众所周知的集中商业开发运营，招商商管也倾力于写字楼的开发和服务，旗下的商业品牌Moffice以空间、生态、服务凝聚了招商商管对未来办公的诠释。

最后，招商商管将坚持商业与商办并举，充分结合招商蛇口的优势资源，凭借自身的开发运营能力，致力于为更多的优质品牌打造更宽广的商业平台，为美好的商业缔造更多的可能。

以上是我今天的分享内容，谢谢大家。