铿锵行主题讨论:重塑商业 | 2023观点商业年会

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2023-11-02 16:51

  • 疫情消退后,市场的复苏给行业和企业带来了信心,但挑战并未停止。在改变和创新的时代,行业和企业未来该走向何方,成为当下最受从业者关注的问题。

    主持嘉宾:

    世联行首席技术官 黎振伟

    讨论嘉宾:

    浙江省房地产业协会会长、德信中国董事会主席及执行董事 胡一平

    印力集团董事长 丁力业

    凯德投资(中国)商业管理首席执行官 杨钦富

    光大安石资产管理总裁 周颂明 

    黎振伟:我们这里几位嘉宾都很有代表性,胡一平总是来自行业的会长,丁总是商业地产的领头人,杨总是新加坡代表企业的掌门人,周总所在的公司是中国不动产资产管理的翘楚,大家各有代表。所以我们在谈到重塑商业方面,我认为我们今天这4位嘉宾都是很有发言权的。

    我们从第一个话题开始,首先有请胡总。

    胡一平:万科在杭州无论是住宅还是商业,是做得非常不错的,刚才丁总演讲完以后,我在下面和他交流,他们那个西溪印象城,我去看过不下10次。

    当时我一个朋友在那里做部门经理,他说他们在西溪拿了一块地,让我去看看,我说这块地肯定会失败,当时是非常差的位置,这样的地方做商业做不成功。

    但是印力把它做成功了,我认为这得益于印力的管理理念加上万科的赋能,另外也得益于浙江杭州的消费非常强。所以商业这一块,我认为未来不光在杭州,在浙江其它的地市也有机会,只要有好的品牌、好的运营公司进去,比如像丁总他们这样的公司,在浙江、杭州非常有机会。

    黎振伟:看好杭州、看好商业,也看好印力。

    丁总刚才谈到了增长,从整个万科来看,这个增长还是蛮亮丽的,从您作为掌门人的角度,您认为这种增长是自然增长,还是万科在疫情中做了很多事情,给行业一种信心,你的增长来自什么?

    丁力业:我先补充一下,这个增长是中秋、国庆期间的增长,另外是跟去年对比,去年是不太好的,所以显得今年的增速特别高,跟2019年对比就特别有说服力。

    确确实实前面这三年购物中心受到了很多的影响。坦率来讲,商业都是在的,消费永远是在的。从今年我们一开始就明显感觉到恢复得很快,大家在报告中也听到,4月份一下就起来了,但后来又慢下来了,我想这跟整个经济是有关的。

    今年很明显的数据是客流恢复得很快,销售恢复得很快。我们作为持有人或者说业主,收入增加的还不快,或者说收入增加的速度没有它快。

    很多投资人问我,为什么?这三年确实让租户受到了特别大的压力,今年的餐饮大家可以看得见,很明显的一条,夫妻老婆店少了,加盟店多了,夫妻老婆店活不下去了,他只能靠加盟,加盟赚的就是一点点的手续费,用人家的品牌、用人家的定价,用人家的产品,夫妻老婆店是可以自己装修、自己开的,现在开不起了,所以前三年他们受到的影响很大,我觉得我们应该给他们做些让步,这是第一点。

    第二,只要他们有钱赚,他们愿意跟我们在一起,明年我的租金一定是可以增长的。我们从一开始就坚持长期主义。刚才胡总开玩笑,当时去看这个项目的时候,说这个项目肯定会死,他说的是真的,我们内部讨论也说,杭州西溪拿这个项目,肯定是会死的。

    但是现在还是可以,除了得益于杭州整个城市的发展,还有一点就是我们的坚持,对未来的信心,不管是什么情况下,我们都一直是把经营做好,作为我们最坚守的信念。

    黎振伟:谢谢丁总。我这次来上海,看了蟠龙天地,做得也很好,位置也很偏,说明经营的能力很重要。

    下一位是凯德投资(中国)商业管理首席执行官杨钦富总,杨总去年在商业年会上谈到了商业不容易。今年疫情管控放开了,凯德的商业销售和客流情况怎么样?您怎么看这个信心的增长?

    杨钦富:信心肯定是比去年好。从我们的项目复苏情况来看,跟丁总是同感的,客流比销售恢复的更快。

    除了跟2019年对比,我们在集团内也会跟海外项目对比,比如新加坡疫情后的复苏是非常明显的。国内有一个比较特殊的因素,新增供应量大。因为很多投资决定都是疫情前做出的,不少项目都集中在今年入市。这种情况下,客流、销售都有增长,但是租金水平不会增长很多,因为租户的选择很多,有些品牌本身也不准备开那么多店,所以这个因素可能也需要两三年时间去消化。

    同样的逻辑,疫情这三年的新投资比较少,所以再往后几年可能就没有那么多新增供应,整个市场都在重新调整中。

    从业态的角度,我觉得大家也是有同感的,餐饮复苏比较快,零售有些表现得非常好,有些有一定的挑战。

    所以整体来看,我觉得整个市场需要一定的时间去重整,还有各种业态也进入一定的调整期,这个调整期过后,我们仍然对消费、对商场是充满信心的。

    黎振伟:杨总提醒行业人流增长,但是消费没那么大的增长,还有就是租金增长不大。这一点也是行业目前关注的。还有一个提醒,中国一个行业一旦好了,都一拥而上,我们还是要保持清醒的头脑。

    最后一位是来自光大安石的周总,现在大家都在欢呼REITs来了,你们作为一个不动产管理基金的翘楚,怎么看待这个信心?

    周颂明:公募REITs我们在10年前就开始做了,但是中间一直没出来,所以当中就停下来了,现在公募REITs终于出来了,但是要求也是很高的,一个是对规范的要求很严格,另外一个是它的资金要反投多少比例,这些都是有要求的。

    首先这是一个好的现象,但是我觉得也不能过于乐观,因为回过头来看前面发行的,包括其它的一些定向的REITs,后面扩募的规模是不大的,因为要求还是比较高,包括对回报、对规范性等等方面的要求。

    但是是一个好的现象,至少大家看到了一个退出的渠道,这是非常重要的,后面大家都会观望,但是首先给大家一个非常好的信心,在往这方面在试点。

    黎振伟:关键看谁第一只出来,这个示范性很重要。

    第一节就谈到这里,下一个议题是资管与轻资产,风从何处来。

    这两年大家都在谈轻资产,的确重的已经太多了。但轻资产也真的没那么容易,它比投重资产更难。风从哪里来就是怎么样形成轻资产管理的能力,什么样的企业能做轻资产,我看到越大的企业越谨慎,反而不太大的企业会更多去试。

    从行业的角度,也从自身企业的角度,我看胡总所在的公司也在探索,您怎么看轻资产的输出呢?这是不是房企转型很好的办法?如何平衡轻与重?从您的角度来谈谈。

    胡一平:其实通过这一轮房地产的波动,很多住宅背景的地产商都有这种想法,就是觉得重资产太辛苦了,都希望做轻资产。

    作为房地产背景的公司,做轻资产比较拿手的是代建,比如杭州绿城代建,那是轻资产代建第一股,基本上房地产里面排名前50的公司都有自己的代建公司,德信今年新拿地不多,但是代建忙都忙不过来,有很多的代建。

    商业的轻资产管理输出,传统的地产公司来做还是有点难度的,除非像印力这样,他们有十几年甚至20年的经验,才有这样的品牌影响力,才有商户跟在后面,轻资产输出的可能性才存在。

    还有办公这一块,上午IWG做了介绍,他们这一块比较有能力,盈利也比较强,很多公司也想做这一块。

    我们下面还有一个做长租公寓的板块,现在也想往轻资产转变,长租公寓做重资产拿地,国有企业可以拿,很多民营企业要拿地,再建设、运营的话,压力还是蛮大的,这样来说,地产公司或者是商业管理公司,未来的发展方向可能是轻重要结合的,50%是轻的,50%是重的。

    因为你自己没有重的,你纯粹是轻的,人家不一定相信你,你有重、有轻,这样两者结合起来,这样的公司未来在中国的商业地产里面,轻资产管理方面可能会有更加好的竞争力。

    黎振伟:IWG做写字楼轻资产运营,收16%的管理费,但是不保证你的回报,你愿意做吗?

    胡一平:我们是愿意的,我们的项目可以借助它的品牌提升我们的影响力,吸引更多的租客过来。

    黎振伟:下一位丁总,你们怎么选择做品牌输出?比如在西溪印象城隔壁有一个项目来找你管,这种你会做吗?你怎么输出?

    丁力业:我们在浙江第一个输出的项目是嵊州印象城,是宋卫平找我做的。

    先简单说说我对这个业务的想法,我觉得投资对地产行业,这个地产包括住宅、商业、写字楼,这是一个典型的重资产,典型的高度资金密集型的行业。所以当这个资金量很足的时候,谁也不愿意去做轻资产。

    这几年为什么轻资产这么火爆?因为都没钱了,这就是实话。但是我也实话实说,像胡总这样的老板,愿意给你16%,这种老板我是没见过的。

    我们算了一下,管理费就是一个基本费用,所以在我们公司内部是重轻并举,不是轻重并举。我肯定先做重的,因为我也相信客户,就像胡总刚才说的,他请你去管,也要了解一下,你自己的项目做得好吗?你有这个能力吗?

    现在是到处做定位,到处做消费者画像,到处做招商,给一个不太懂的老板说我帮你做,老板就给你做了,实际上觉得把这个行业都做差了。

    我们在内部对轻资产输出是按重资产标准来管的,我就要求员工说这个项目是我的,你的NOI率是多少,你的出租率做到多少,收缴率做到多少,如果你能做得到,我们接这个项目,并且我们对接项目也有特别严苛的标准,不是说苍蝇夹到盘子里也是肉,不是我们的能力范围内,我们做不到的坚决不做。

    当然轻资产对公司团队的锻炼,对我们扩大客户的影响力,对租户的吸引力是有好处的,所以轻资产也不失为一种业务,但是我觉得在印力,这个比例是一定会控制的。

    黎振伟:大概多少比例?

    丁力业:现在在我们的收入里面占比很少,15%都没有。如果是胡总相信我做得好,在杭州我也有能力,我也会做。

    嵊州印象城开业之后,中交也进来了,我跟宋董事长说,我撤出,你们自己拿去玩,大家在一起把项目做好,不在一起还是朋友,我们绝对不能拿人家的项目来试错,这是不对的。

    黎振伟:谢谢,丁总的责任心不得了,轻资产当重资产做,而且收费还不太高,所以是好朋友才能做,一般人真的不能做,跟丁总做好朋友很重要。

    还有一点,我们做轻资产输出,你担不担心对方挖你的团队?他做成熟了把你的团队挖过去。

    丁力业:这是有可能的,前段时间我也跟林明彦总聊这个问题,说现在市场上很多人挖我们的人,给的薪酬都比印力给的薪酬高很多。

    他说,你觉得他去了能待得久吗?我觉得这句话很好,今天老板给你许诺一下,就一个项目,你说它有发展前途吗?所以择业是要慎重的。

    黎振伟:这也是说给职业经理人听的。下一位是凯德的杨总,你们过去这两年也做了很大的变革,转型为一个投资管理公司,像凯德这样的品牌,很多人也会找你们,希望请你们管理项目,您的选择会像丁总一样吗?

    杨钦富:对于轻资产管理输出我们是非常谨慎的,有轻资产项目,但数量很少。目前在管两个轻资产项目,一个在长沙,一个在成都,这是从上百个项目里面筛选出来的,我们对项目的选择很慎重。

    凯德旗下的雅诗阁走的就是输出管理模式,可是酒店的轻资产管理跟商场的完全不一样,酒店的轻资产管理,50%的客户是为了我的品牌而来。而商场最重要、最核心的就是开业前的所有筹备工作,包括资产计划、招商等等,合作的出发点不能是追求短期。

    重资产投资看的是位置、是城市,而从我们的经验看来,轻资产投的不仅是位置,也包括业主。凯德希望与有相同理念,相同目标,追求长期共赢的业主一起合作。

    但我们也不排斥做轻资产,只是像丁总所说的,这不是一个主要方向,我们要选择合适的业主、选择适当的城市和位置。因为只要挂的是凯德的品牌,我们就要对品牌负责。

    黎振伟:谢谢杨总,做是一定的,但是选择比做更重要。

    光大安石的周总,你们公司是投资+运营,如果品牌输出的话,会有变化吗?

    周颂明:我说一下我们轻资产怎么开始做的,因为我们一开始做的并购比较多,并了很多重资产,但是谈的过程中,有些项目、有些城市是把不准的,一线城市比较好把握,有些城市位置不错。

    我记得最开始谈的是青岛的项目,后来内部觉得城市还是有问题,后来谈的是轻资产管理,锁定的是优先购买权,一旦条件合适就购买。一开始做的轻资产变成是一个风控的手段,这是比较重要的。

    轻资产都是这几年开始的,大部分原来传统做开发的,基本上一开始都没涉及到轻资产。可能我们在这方面还走在前面,当时是风控的时候觉得有些项目还不错,后面有机会退出。

    现在轻资产的机会很多,因为一段时间整个地产发展不行,暴雷一堆。我们做资管,接到的各种项目都有,有委托管理的,开发让绿城做代建,它没有管理能力,让我们来帮它做资管监管,因为它看不懂。

    还有一些原来发ABS的,内部是为了发而发,现金流根本不支撑的,现在退不出去,包括后面的一些资产方面的事后的很多处理。我们的并购做得比较多,相对来说对这方面熟悉一点,自然就会要求有一些资产管理,包括写字楼、商业,这是蛮多的。

    现在机构对于涉及到前期的项目会重视很多,以前可能是前10、前20、上市公司,它觉得是安全的,原来也交流过,有些银行说,公司债成本很低,它现在还有一个资产,比买公司债合适多了,原来并没有从底层逻辑去看它的现金流,没有看它值多少,是不是能够退出。实际上很多是根本退不出去的,有些现金流根本达不到回报的要求。

    现在包括政府对这方面的要求也在提高,我看有些政府也委托做整体的定位,包括回报等等方面都有要求。现在轻资产的市场很乱,因为大家一窝蜂去做轻资产,实际上很多是没有能力去做的。

    你的重资产要有比较好的项目,有很好的资源,能够创造价值,才能做轻资产输出,管理费并没有那么好做。就像刚才丁总说的,口碑很重要,有的能做,有的不能做,如果要做,往往只能做比较强势的条款。

    只要是做老板的,他都有想法的,很多人很容易受干扰,最后就会变形。所以做不好宁可不做,这一点很重要,要有这个底气。

    轻资产要做好并不容易,好的资产人家也不找你,我们看这个事是当做锻炼产品的能力,未来不同的资产都要能做,包括战略性的合作,你不可能挑,所以这对资产的能力是核心考虑的。

    黎振伟:谢谢周总,我们第一环节讲信心,第二环节谈到怎么做轻资产管理,您告诉大家不容易,尽管再有信心,你要轻资产管理,必须有好的项目。像丁总、杨总,你们是碰到好的项目才会选择,胡总谈到你要有很好的品牌、很好的能力,否则你赚我的钱没那么容易,这也是给我们这个相对蓬勃发展的行业打一针清醒剂。

    最后一个话题是存量更新战场,再造商业模式。我们能够全部只做存量吗?怎么理解存量?存和增怎么结合?这一点也是很重要的东西,如果纯存量能做成吗?这次我在上海看到的一些项目,它们都是存量和增量结合,我们怎么看存量改造这个新的模式?

    胡总,我看你们也做了很多存量,您理解怎么样的才是好的存量?

    胡一平:我们在杭州有两个项目是存量的,一个是在西溪印象城旁边的一个商业街,我们引进了一些品牌把它盘活了。还有一个是项目也是存量和增量结合的,老房子不拆,但是有些房子是危房了,必须把它拆掉,然后造出新房子和它相呼应,这些房子创造的价值,带动以前存量的价值,它是一个相辅相成的过程。

    现在很多城市都在做城市更新,我觉得城市更新一定要和商业结合,城市更新如果是存在拆掉做住宅的话,它的增加值是有限的,因为老的住户你给他的补偿压力是非常大。如果在有的城市更新里面,政府买单一部分,对你所在的区域的品牌、城市形象提升是非常好的。

    还有一点就是轻资产和重资产之间的一块,叫做中资产,我记得WeWork当时的模式就是中资产,其实现在看来,中资产的风险是最大的,因为房子不是你的,你是要兜底的,装修、设备你要投入,而且房子要兜底给他,万一不好的话,两头不讨好,压力都在你身上,所以做城市更新的时候,做存量更新的时候,中资产的模式要尽量谨慎谨慎再谨慎。

    黎振伟:丁总,您怎么看存量?

    丁力业:刚才蔡秘书长说到,经过中国快速的40年的发展,我相信未来的新增量不会那么快,存量是摆在我们所有人面前的一个非常大的问题。

    我们在几年前提出存量焕新,典型的两个项目,大家有机会可以去看一下,一个是长沙坡子街长沙印象汇。重点是今年天津和平的印象城,这个项目是2006年开业的。天津和平是天津海河边最好的商圈,但这个项目10万平方米是没有一个人的。我们今年全部重新把它打开了。

    我觉得存量是一种责任,因为商圈的变化、城市的发展,这是很正常的,你有没有随着这个变化来调整?很多人赚了第一道钱,第二道就不要了,就扔在那里了。

    存量不说推倒重来,推倒重来很简单,但是也很贵,你怎么在现有的基础上导入新的元素,增加你的活力。天津和平大道在印象城开业之前没有年轻人去,今天你去看看,全部是年轻人,原来的内容不适合于他,他就走了,你要把他重新吸引回来。

    我们这个项目得到了天津市最主要领导的高度赞赏,这个项目我们用了几年时间,在疫情期间改造出来,我觉得存量是非常大的课题,存量需要特别高的能力、特别大的情怀和责任心去做,存量是一个非常好的赛道。

    黎振伟:广州的永庆坊应该也要交给您,我觉得那个做起来真的不容易。杨总,新加坡在这方面有很好的经验,新加坡是很典型的新旧结合,怎么把这个经验移到中国来呢?你们在中国怎么做存量发展?

    杨钦富:从存量的角度,我觉得中国和其它市场的一个最大差异是土地年限,但从正面的角度来看,这是未来一个很大的发展空间。

    目前商业的土地年限,商场40年,写字楼50年,从1990年开始实施土地出让后,先出的都是最核心位置的地块,这些到2030年、2040年就基本上到期了,可是你不能等到第40年才去做存量改造。

    从这个角度,我们觉得未来很大的一个趋势就是更新土地年限,同时对项目进行资产改造,这将很大程度提升对存量改造的投资信心和意愿。新加坡的模式就是这样,土地年限是99年,有一个很明确的补地价模式。我们在市中心有很多商场,经营了几十年之后,可以跟政府沟通补一个地价,补回土地年限,比如我们的福南项目就是这样,推倒重建。

    刚才大家谈到了C-REITs,我们也很关注C-REITs市场。20多年前,新加坡第一批REITs就是凯德发行的,当时我们首发的不是基础设施,而是商业,因为政府觉得老百姓投了钱,要让他们能够到所投的项目去看看,知道他的钱去了哪里。

    REITs的规模也很重要,如果只是单一资产,如果要做大改造,需要考虑到每年的派息,所以如果有足够的规模,就可以分批进行,同时可以保证长期派息的可持续性。

    黎振伟:我觉得新加坡还有一个特点,它可以给你拆,有些增加容积率,但有些必须恢复原貌。

    胡一平:现在很多90年代、80年代拿的地,它快到期了,他们不愿意改造了。如果政府出台一个政策,可以再给你续40年,我认为对促进当下民营企业的投资是非常有帮助的。

    周颂明:实际上我们90%做的都是更新改造,因为我们做的大部分是并购或者烂尾项目,所以我们并没有什么特别标准化的项目。比如说我们做的第一个项目是观音桥的不良资产拍卖,然后加了通道,弄了电梯,内部的动线改变完了以后重新把它整体经营上去。

    前年开始又做了第二轮,因为比较陈旧了,我们的项目定位年轻、时尚,看上去装修各方面都不行了,所以重新内部装修了一遍,局部做了一些变化,花了差不多1.5亿。

    我们做的最重要的一点就是没有闭过一天店,一个店都没闭,纯粹是利用晚上的时间装修。消费习惯养成以后,一旦改变了,你停了以后,我看对面有一个茂业,闭店一段时间再开出来场子很漂亮,但是消费者走了以后再吸引他们回来,还要花很长的时间。

    前些年我们去国外看有些案例就是像我们这样,利用晚上闭店的时间改造,白天继续正常营业,这一点是很重要的。未来的更新改造,不一定都是推倒重建,可能有些可以局部改造。

    我们看到有的城市花了上百亿的钱把老城区改造得很漂亮,但是没有人,要再回流需要花很大的力气。有些城市做得就比较好,它会保留一部分,把它进行规范,这样做是比较好的。你再漂亮,没人有什么用?

    未来的城市更新旧改是重头戏,特别是做商业地产的,地段很重要,现在新开发的会越来越少,未来更新营运更重要。另外也不会有那么多的标准化,因为你在老的里面会受很多局限,真正还是因地制宜去做很多,对产品能力的综合性要求比较高。

    黎振伟:周总不仅是资本的高手、运营的高度,还是跟政府沟通的高手。同时您也提出,疫情之后我们要多走出去,城市更新老师在国外。在新加坡,在美国、在英国、在香港。

    最后关于信心与重塑,每位嘉宾一句话。

    胡一平:早上主持人讲的很好,他说未来是确定的,未来是可期的,我觉得只要我们有信心,中国的商业地产、城市更新是未来可期的。

    丁力业:就像我今天演讲的主题,信心。

    杨钦富:出去多消费。

    周颂明:信心是一念之间的事情,是坏事情也是好事情,还是有很多机会的,我整体还是比较有信心。

    黎振伟:谢谢各位,本环节到此结束。

    审校:劳蓉蓉



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