铿锵行主题讨论：重塑商业 | 2023观点商业年会

主持嘉宾：

世联行首席技术官 黎振伟

讨论嘉宾：

浙江省房地产业协会会长、德信中国董事会主席及执行董事 胡一平

印力集团董事长 丁力业

凯德投资(中国)商业管理首席执行官 杨钦富

光大安石资产管理总裁 周颂明 

黎振伟：我们这里几位嘉宾都很有代表性，胡一平总是来自行业的会长，丁总是商业地产的领头人，杨总是新加坡代表企业的掌门人，周总所在的公司是中国不动产资产管理的翘楚，大家各有代表。所以我们在谈到重塑商业方面，我认为我们今天这4位嘉宾都是很有发言权的。

我们从第一个话题开始，首先有请胡总。

胡一平：万科在杭州无论是住宅还是商业，是做得非常不错的，刚才丁总演讲完以后，我在下面和他交流，他们那个西溪印象城，我去看过不下10次。

当时我一个朋友在那里做部门经理，他说他们在西溪拿了一块地，让我去看看，我说这块地肯定会失败，当时是非常差的位置，这样的地方做商业做不成功。

但是印力把它做成功了，我认为这得益于印力的管理理念加上万科的赋能，另外也得益于浙江杭州的消费非常强。所以商业这一块，我认为未来不光在杭州，在浙江其它的地市也有机会，只要有好的品牌、好的运营公司进去，比如像丁总他们这样的公司，在浙江、杭州非常有机会。

黎振伟：看好杭州、看好商业，也看好印力。

丁总刚才谈到了增长，从整个万科来看，这个增长还是蛮亮丽的，从您作为掌门人的角度，您认为这种增长是自然增长，还是万科在疫情中做了很多事情，给行业一种信心，你的增长来自什么？

丁力业：我先补充一下，这个增长是中秋、国庆期间的增长，另外是跟去年对比，去年是不太好的，所以显得今年的增速特别高，跟2019年对比就特别有说服力。

确确实实前面这三年购物中心受到了很多的影响。坦率来讲，商业都是在的，消费永远是在的。从今年我们一开始就明显感觉到恢复得很快，大家在报告中也听到，4月份一下就起来了，但后来又慢下来了，我想这跟整个经济是有关的。

今年很明显的数据是客流恢复得很快，销售恢复得很快。我们作为持有人或者说业主，收入增加的还不快，或者说收入增加的速度没有它快。

很多投资人问我，为什么？这三年确实让租户受到了特别大的压力，今年的餐饮大家可以看得见，很明显的一条，夫妻老婆店少了，加盟店多了，夫妻老婆店活不下去了，他只能靠加盟，加盟赚的就是一点点的手续费，用人家的品牌、用人家的定价，用人家的产品，夫妻老婆店是可以自己装修、自己开的，现在开不起了，所以前三年他们受到的影响很大，我觉得我们应该给他们做些让步，这是第一点。

第二，只要他们有钱赚，他们愿意跟我们在一起，明年我的租金一定是可以增长的。我们从一开始就坚持长期主义。刚才胡总开玩笑，当时去看这个项目的时候，说这个项目肯定会死，他说的是真的，我们内部讨论也说，杭州西溪拿这个项目，肯定是会死的。

但是现在还是可以，除了得益于杭州整个城市的发展，还有一点就是我们的坚持，对未来的信心，不管是什么情况下，我们都一直是把经营做好，作为我们最坚守的信念。

黎振伟：谢谢丁总。我这次来上海，看了蟠龙天地，做得也很好，位置也很偏，说明经营的能力很重要。

下一位是凯德投资（中国）商业管理首席执行官杨钦富总，杨总去年在商业年会上谈到了商业不容易。今年疫情管控放开了，凯德的商业销售和客流情况怎么样？您怎么看这个信心的增长？

杨钦富：信心肯定是比去年好。从我们的项目复苏情况来看，跟丁总是同感的，客流比销售恢复的更快。

除了跟2019年对比，我们在集团内也会跟海外项目对比，比如新加坡疫情后的复苏是非常明显的。国内有一个比较特殊的因素，新增供应量大。因为很多投资决定都是疫情前做出的，不少项目都集中在今年入市。这种情况下，客流、销售都有增长，但是租金水平不会增长很多，因为租户的选择很多，有些品牌本身也不准备开那么多店，所以这个因素可能也需要两三年时间去消化。

同样的逻辑，疫情这三年的新投资比较少，所以再往后几年可能就没有那么多新增供应，整个市场都在重新调整中。

从业态的角度，我觉得大家也是有同感的，餐饮复苏比较快，零售有些表现得非常好，有些有一定的挑战。

所以整体来看，我觉得整个市场需要一定的时间去重整，还有各种业态也进入一定的调整期，这个调整期过后，我们仍然对消费、对商场是充满信心的。

黎振伟：杨总提醒行业人流增长，但是消费没那么大的增长，还有就是租金增长不大。这一点也是行业目前关注的。还有一个提醒，中国一个行业一旦好了，都一拥而上，我们还是要保持清醒的头脑。

最后一位是来自光大安石的周总，现在大家都在欢呼REITs来了，你们作为一个不动产管理基金的翘楚，怎么看待这个信心？

周颂明：公募REITs我们在10年前就开始做了，但是中间一直没出来，所以当中就停下来了，现在公募REITs终于出来了，但是要求也是很高的，一个是对规范的要求很严格，另外一个是它的资金要反投多少比例，这些都是有要求的。

首先这是一个好的现象，但是我觉得也不能过于乐观，因为回过头来看前面发行的，包括其它的一些定向的REITs，后面扩募的规模是不大的，因为要求还是比较高，包括对回报、对规范性等等方面的要求。

但是是一个好的现象，至少大家看到了一个退出的渠道，这是非常重要的，后面大家都会观望，但是首先给大家一个非常好的信心，在往这方面在试点。

黎振伟：关键看谁第一只出来，这个示范性很重要。

第一节就谈到这里，下一个议题是资管与轻资产，风从何处来。

这两年大家都在谈轻资产，的确重的已经太多了。但轻资产也真的没那么容易，它比投重资产更难。风从哪里来就是怎么样形成轻资产管理的能力，什么样的企业能做轻资产，我看到越大的企业越谨慎，反而不太大的企业会更多去试。

从行业的角度，也从自身企业的角度，我看胡总所在的公司也在探索，您怎么看轻资产的输出呢？这是不是房企转型很好的办法？如何平衡轻与重？从您的角度来谈谈。

胡一平：其实通过这一轮房地产的波动，很多住宅背景的地产商都有这种想法，就是觉得重资产太辛苦了，都希望做轻资产。

作为房地产背景的公司，做轻资产比较拿手的是代建，比如杭州绿城代建，那是轻资产代建第一股，基本上房地产里面排名前50的公司都有自己的代建公司，德信今年新拿地不多，但是代建忙都忙不过来，有很多的代建。

商业的轻资产管理输出，传统的地产公司来做还是有点难度的，除非像印力这样，他们有十几年甚至20年的经验，才有这样的品牌影响力，才有商户跟在后面，轻资产输出的可能性才存在。

还有办公这一块，上午IWG做了介绍，他们这一块比较有能力，盈利也比较强，很多公司也想做这一块。

我们下面还有一个做长租公寓的板块，现在也想往轻资产转变，长租公寓做重资产拿地，国有企业可以拿，很多民营企业要拿地，再建设、运营的话，压力还是蛮大的，这样来说，地产公司或者是商业管理公司，未来的发展方向可能是轻重要结合的，50%是轻的，50%是重的。

因为你自己没有重的，你纯粹是轻的，人家不一定相信你，你有重、有轻，这样两者结合起来，这样的公司未来在中国的商业地产里面，轻资产管理方面可能会有更加好的竞争力。

黎振伟：IWG做写字楼轻资产运营，收16%的管理费，但是不保证你的回报，你愿意做吗？

胡一平：我们是愿意的，我们的项目可以借助它的品牌提升我们的影响力，吸引更多的租客过来。

黎振伟：下一位丁总，你们怎么选择做品牌输出？比如在西溪印象城隔壁有一个项目来找你管，这种你会做吗？你怎么输出？

丁力业：我们在浙江第一个输出的项目是嵊州印象城，是宋卫平找我做的。

先简单说说我对这个业务的想法，我觉得投资对地产行业，这个地产包括住宅、商业、写字楼，这是一个典型的重资产，典型的高度资金密集型的行业。所以当这个资金量很足的时候，谁也不愿意去做轻资产。

这几年为什么轻资产这么火爆？因为都没钱了，这就是实话。但是我也实话实说，像胡总这样的老板，愿意给你16%，这种老板我是没见过的。

我们算了一下，管理费就是一个基本费用，所以在我们公司内部是重轻并举，不是轻重并举。我肯定先做重的，因为我也相信客户，就像胡总刚才说的，他请你去管，也要了解一下，你自己的项目做得好吗？你有这个能力吗？

现在是到处做定位，到处做消费者画像，到处做招商，给一个不太懂的老板说我帮你做，老板就给你做了，实际上觉得把这个行业都做差了。

我们在内部对轻资产输出是按重资产标准来管的，我就要求员工说这个项目是我的，你的NOI率是多少，你的出租率做到多少，收缴率做到多少，如果你能做得到，我们接这个项目，并且我们对接项目也有特别严苛的标准，不是说苍蝇夹到盘子里也是肉，不是我们的能力范围内，我们做不到的坚决不做。

当然轻资产对公司团队的锻炼，对我们扩大客户的影响力，对租户的吸引力是有好处的，所以轻资产也不失为一种业务，但是我觉得在印力，这个比例是一定会控制的。

黎振伟：大概多少比例？

丁力业：现在在我们的收入里面占比很少，15%都没有。如果是胡总相信我做得好，在杭州我也有能力，我也会做。

嵊州印象城开业之后，中交也进来了，我跟宋董事长说，我撤出，你们自己拿去玩，大家在一起把项目做好，不在一起还是朋友，我们绝对不能拿人家的项目来试错，这是不对的。

黎振伟：谢谢，丁总的责任心不得了，轻资产当重资产做，而且收费还不太高，所以是好朋友才能做，一般人真的不能做，跟丁总做好朋友很重要。

还有一点，我们做轻资产输出，你担不担心对方挖你的团队？他做成熟了把你的团队挖过去。

丁力业：这是有可能的，前段时间我也跟林明彦总聊这个问题，说现在市场上很多人挖我们的人，给的薪酬都比印力给的薪酬高很多。

他说，你觉得他去了能待得久吗？我觉得这句话很好，今天老板给你许诺一下，就一个项目，你说它有发展前途吗？所以择业是要慎重的。

黎振伟：这也是说给职业经理人听的。下一位是凯德的杨总，你们过去这两年也做了很大的变革，转型为一个投资管理公司，像凯德这样的品牌，很多人也会找你们，希望请你们管理项目，您的选择会像丁总一样吗？

杨钦富：对于轻资产管理输出我们是非常谨慎的，有轻资产项目，但数量很少。目前在管两个轻资产项目，一个在长沙，一个在成都，这是从上百个项目里面筛选出来的，我们对项目的选择很慎重。

凯德旗下的雅诗阁走的就是输出管理模式，可是酒店的轻资产管理跟商场的完全不一样，酒店的轻资产管理，50%的客户是为了我的品牌而来。而商场最重要、最核心的就是开业前的所有筹备工作，包括资产计划、招商等等，合作的出发点不能是追求短期。

重资产投资看的是位置、是城市，而从我们的经验看来，轻资产投的不仅是位置，也包括业主。凯德希望与有相同理念，相同目标，追求长期共赢的业主一起合作。

但我们也不排斥做轻资产，只是像丁总所说的，这不是一个主要方向，我们要选择合适的业主、选择适当的城市和位置。因为只要挂的是凯德的品牌，我们就要对品牌负责。

黎振伟：谢谢杨总，做是一定的，但是选择比做更重要。

光大安石的周总，你们公司是投资+运营，如果品牌输出的话，会有变化吗？

周颂明：我说一下我们轻资产怎么开始做的，因为我们一开始做的并购比较多，并了很多重资产，但是谈的过程中，有些项目、有些城市是把不准的，一线城市比较好把握，有些城市位置不错。

我记得最开始谈的是青岛的项目，后来内部觉得城市还是有问题，后来谈的是轻资产管理，锁定的是优先购买权，一旦条件合适就购买。一开始做的轻资产变成是一个风控的手段，这是比较重要的。

轻资产都是这几年开始的，大部分原来传统做开发的，基本上一开始都没涉及到轻资产。可能我们在这方面还走在前面，当时是风控的时候觉得有些项目还不错，后面有机会退出。

现在轻资产的机会很多，因为一段时间整个地产发展不行，暴雷一堆。我们做资管，接到的各种项目都有，有委托管理的，开发让绿城做代建，它没有管理能力，让我们来帮它做资管监管，因为它看不懂。

还有一些原来发ABS的，内部是为了发而发，现金流根本不支撑的，现在退不出去，包括后面的一些资产方面的事后的很多处理。我们的并购做得比较多，相对来说对这方面熟悉一点，自然就会要求有一些资产管理，包括写字楼、商业，这是蛮多的。

现在机构对于涉及到前期的项目会重视很多，以前可能是前10、前20、上市公司，它觉得是安全的，原来也交流过，有些银行说，公司债成本很低，它现在还有一个资产，比买公司债合适多了，原来并没有从底层逻辑去看它的现金流，没有看它值多少，是不是能够退出。实际上很多是根本退不出去的，有些现金流根本达不到回报的要求。

现在包括政府对这方面的要求也在提高，我看有些政府也委托做整体的定位，包括回报等等方面都有要求。现在轻资产的市场很乱，因为大家一窝蜂去做轻资产，实际上很多是没有能力去做的。

你的重资产要有比较好的项目，有很好的资源，能够创造价值，才能做轻资产输出，管理费并没有那么好做。就像刚才丁总说的，口碑很重要，有的能做，有的不能做，如果要做，往往只能做比较强势的条款。

只要是做老板的，他都有想法的，很多人很容易受干扰，最后就会变形。所以做不好宁可不做，这一点很重要，要有这个底气。

轻资产要做好并不容易，好的资产人家也不找你，我们看这个事是当做锻炼产品的能力，未来不同的资产都要能做，包括战略性的合作，你不可能挑，所以这对资产的能力是核心考虑的。

黎振伟：谢谢周总，我们第一环节讲信心，第二环节谈到怎么做轻资产管理，您告诉大家不容易，尽管再有信心，你要轻资产管理，必须有好的项目。像丁总、杨总，你们是碰到好的项目才会选择，胡总谈到你要有很好的品牌、很好的能力，否则你赚我的钱没那么容易，这也是给我们这个相对蓬勃发展的行业打一针清醒剂。

最后一个话题是存量更新战场，再造商业模式。我们能够全部只做存量吗？怎么理解存量？存和增怎么结合？这一点也是很重要的东西，如果纯存量能做成吗？这次我在上海看到的一些项目，它们都是存量和增量结合，我们怎么看存量改造这个新的模式？

胡总，我看你们也做了很多存量，您理解怎么样的才是好的存量？

胡一平：我们在杭州有两个项目是存量的，一个是在西溪印象城旁边的一个商业街，我们引进了一些品牌把它盘活了。还有一个是项目也是存量和增量结合的，老房子不拆，但是有些房子是危房了，必须把它拆掉，然后造出新房子和它相呼应，这些房子创造的价值，带动以前存量的价值，它是一个相辅相成的过程。

现在很多城市都在做城市更新，我觉得城市更新一定要和商业结合，城市更新如果是存在拆掉做住宅的话，它的增加值是有限的，因为老的住户你给他的补偿压力是非常大。如果在有的城市更新里面，政府买单一部分，对你所在的区域的品牌、城市形象提升是非常好的。

还有一点就是轻资产和重资产之间的一块，叫做中资产，我记得WeWork当时的模式就是中资产，其实现在看来，中资产的风险是最大的，因为房子不是你的，你是要兜底的，装修、设备你要投入，而且房子要兜底给他，万一不好的话，两头不讨好，压力都在你身上，所以做城市更新的时候，做存量更新的时候，中资产的模式要尽量谨慎谨慎再谨慎。

黎振伟：丁总，您怎么看存量？

丁力业：刚才蔡秘书长说到，经过中国快速的40年的发展，我相信未来的新增量不会那么快，存量是摆在我们所有人面前的一个非常大的问题。

我们在几年前提出存量焕新，典型的两个项目，大家有机会可以去看一下，一个是长沙坡子街长沙印象汇。重点是今年天津和平的印象城，这个项目是2006年开业的。天津和平是天津海河边最好的商圈，但这个项目10万平方米是没有一个人的。我们今年全部重新把它打开了。

我觉得存量是一种责任，因为商圈的变化、城市的发展，这是很正常的，你有没有随着这个变化来调整？很多人赚了第一道钱，第二道就不要了，就扔在那里了。

存量不说推倒重来，推倒重来很简单，但是也很贵，你怎么在现有的基础上导入新的元素，增加你的活力。天津和平大道在印象城开业之前没有年轻人去，今天你去看看，全部是年轻人，原来的内容不适合于他，他就走了，你要把他重新吸引回来。

我们这个项目得到了天津市最主要领导的高度赞赏，这个项目我们用了几年时间，在疫情期间改造出来，我觉得存量是非常大的课题，存量需要特别高的能力、特别大的情怀和责任心去做，存量是一个非常好的赛道。

黎振伟：广州的永庆坊应该也要交给您，我觉得那个做起来真的不容易。杨总，新加坡在这方面有很好的经验，新加坡是很典型的新旧结合，怎么把这个经验移到中国来呢？你们在中国怎么做存量发展？

杨钦富：从存量的角度，我觉得中国和其它市场的一个最大差异是土地年限，但从正面的角度来看，这是未来一个很大的发展空间。

目前商业的土地年限，商场40年，写字楼50年，从1990年开始实施土地出让后，先出的都是最核心位置的地块，这些到2030年、2040年就基本上到期了，可是你不能等到第40年才去做存量改造。

从这个角度，我们觉得未来很大的一个趋势就是更新土地年限，同时对项目进行资产改造，这将很大程度提升对存量改造的投资信心和意愿。新加坡的模式就是这样，土地年限是99年，有一个很明确的补地价模式。我们在市中心有很多商场，经营了几十年之后，可以跟政府沟通补一个地价，补回土地年限，比如我们的福南项目就是这样，推倒重建。

刚才大家谈到了C-REITs，我们也很关注C-REITs市场。20多年前，新加坡第一批REITs就是凯德发行的，当时我们首发的不是基础设施，而是商业，因为政府觉得老百姓投了钱，要让他们能够到所投的项目去看看，知道他的钱去了哪里。

REITs的规模也很重要，如果只是单一资产，如果要做大改造，需要考虑到每年的派息，所以如果有足够的规模，就可以分批进行，同时可以保证长期派息的可持续性。

黎振伟：我觉得新加坡还有一个特点，它可以给你拆，有些增加容积率，但有些必须恢复原貌。

胡一平：现在很多90年代、80年代拿的地，它快到期了，他们不愿意改造了。如果政府出台一个政策，可以再给你续40年，我认为对促进当下民营企业的投资是非常有帮助的。

周颂明：实际上我们90%做的都是更新改造，因为我们做的大部分是并购或者烂尾项目，所以我们并没有什么特别标准化的项目。比如说我们做的第一个项目是观音桥的不良资产拍卖，然后加了通道，弄了电梯，内部的动线改变完了以后重新把它整体经营上去。

前年开始又做了第二轮，因为比较陈旧了，我们的项目定位年轻、时尚，看上去装修各方面都不行了，所以重新内部装修了一遍，局部做了一些变化，花了差不多1.5亿。

我们做的最重要的一点就是没有闭过一天店，一个店都没闭，纯粹是利用晚上的时间装修。消费习惯养成以后，一旦改变了，你停了以后，我看对面有一个茂业，闭店一段时间再开出来场子很漂亮，但是消费者走了以后再吸引他们回来，还要花很长的时间。

前些年我们去国外看有些案例就是像我们这样，利用晚上闭店的时间改造，白天继续正常营业，这一点是很重要的。未来的更新改造，不一定都是推倒重建，可能有些可以局部改造。

我们看到有的城市花了上百亿的钱把老城区改造得很漂亮，但是没有人，要再回流需要花很大的力气。有些城市做得就比较好，它会保留一部分，把它进行规范，这样做是比较好的。你再漂亮，没人有什么用？

未来的城市更新旧改是重头戏，特别是做商业地产的，地段很重要，现在新开发的会越来越少，未来更新营运更重要。另外也不会有那么多的标准化，因为你在老的里面会受很多局限，真正还是因地制宜去做很多，对产品能力的综合性要求比较高。

黎振伟：周总不仅是资本的高手、运营的高度，还是跟政府沟通的高手。同时您也提出，疫情之后我们要多走出去，城市更新老师在国外。在新加坡，在美国、在英国、在香港。

最后关于信心与重塑，每位嘉宾一句话。

胡一平：早上主持人讲的很好，他说未来是确定的，未来是可期的，我觉得只要我们有信心，中国的商业地产、城市更新是未来可期的。

丁力业：就像我今天演讲的主题，信心。

杨钦富：出去多消费。

周颂明：信心是一念之间的事情，是坏事情也是好事情，还是有很多机会的，我整体还是比较有信心。

黎振伟：谢谢各位，本环节到此结束。