主题讨论会：复苏语境中的存量资管 | 2023观点商业年会

主持嘉宾：

喆安（上海）投资管理有限公司总经理 车阳

讨论嘉宾：

高格办公空间创始人兼CEO 王昌波 

高和资本资产管理平台高级副总裁 郑萍 

蜜蜂科技BEEPLUS联合创始人 戴健进 

上海理辰文化发展有限公司董事长 康红恩 

合生不动产基金中心董事总经理 邬伯特 

豫园复悦生活产业集团总裁高级助理兼商业事业群COO 李德洋

香港元丰资本管理合伙人 古迎辉

车阳：感谢观点的邀请，这是今天上午最后一场，时间短、任务重、嘉宾多，但是还是希望充分交流出大家的精彩观点。

话不多说，首先还是请每位嘉宾用1分钟左右的时间把各自的公司背景简单介绍一下。

王昌波：我是高格办公空间创始人王昌波，我们主要做办公空间运营，深耕长三角13年。我们一直研究中国企业的办公方式，所以是轻中式的办公空间。在长三角的8个城市运营的空间都是排名第一的，也没有什么负面的消息。

郑萍：大家好，我来自高和资本，负责商业资管板块。高和资本是国内第一批专注在地产行业的私募股权投资基金，这么多年来我们也一直是只专注在商业不动产领域，没有做过住宅，没有做过债。

前两年我们公司定了第二曲线的战略，把主要投资的重心放到长租公寓和商业，尤其是社区商业这个板块，今年随着整个环境的快速变化，我们觉得还是比较幸运。

古迎辉：我是香港元丰资本的古迎辉，我们公司主要从事投资管理和投行服务，包括做国内和海外的商业不动产的投资管理、投资开发，最近也参与了很多投资新经济的项目，包括新能源、新消费、新材料等等科技项目。

康红恩：我是理辰文化的康红恩。很多朋友说我们为什么是一个文化公司？其实是当时注册的时候，文化公司比较好注册，投资公司、资产管理公司注册比较难，所以就注册成文化公司。

理辰的主要业务领域是在乡村和城市更新领域，综合来讲就是城乡的更新领域，这是我们一直坚持做的。我们做了多年的房地产，今天如果说面临着房地产真正的转型，我认为下半场在城乡更新这个领域，我们就在这个赛道持续发力和耕耘。

李德洋：我是来自豫园复悦生活的李德洋，我们是豫园股份的成员企业。豫园复悦生活主要聚焦于居住空间、商业空间和城市公共建设的消费需求。我们有综合管理、资产管理和商业管理这些领域，为城市幸福生活提供全周期、全场景的生活解决方案。

戴健进：我是蜜蜂科技BEEPLUS的戴健进，我们是2015年成立，也是在粤港澳大湾区成长起来的品牌。我们聚焦在写字楼宇和产业园区的资产管理。

目前在国内我们是走得最轻的品牌，我们90%多的项目都是纯轻资产的委托管理模式，帮助业主从前期的定位、设计到运营和招商进行全流程的服务，帮助业主提升资产价值和盘活资产。

另一方面我们也是非常贴近年轻人，我们非常关注年轻人在未来他们办公和生活的诉求，正如我们的蜜蜂BEEPLUS这个名字，我们希望通过我们的辛勤努力，为进入到我们空间里的人带来甜蜜。

邬伯特：我是合生不动产基金中心的邬伯特，合生不动产是依托于合生创展上市公司的基金管理平台，合生是一线城市里面有比较大的商业管理规模，同时也有比较好的土地储备。

我们基金中心最重要的任务是把合生这些在位置比较良好的优质资产给资本市场进行对接，努力实现基金化，所以除了传统商业，我们也看城市更新、物流、产业园、长租公寓，这些赛道都有涉及，希望跟大家多交流。

车阳：下面正式讨论，王总刚才说了，在共享办公领域，在长三角耕耘了13年，规模也比较大。

现在办公空间的竞争压力比较大，我们感觉国内的办公空间和美国、日本相比还有差距，不管是租金价格还是市场价格都是一样，但是空置率又很高，办公楼的未来到底会是什么走向？

联合空间、共享空间现在也是风云激荡，有各种的淘汰和洗牌，您对这个市场是怎么看的？

王昌波：这个问题很大，今天上午很多嘉宾也提到这一点，尤其我们这个行业还有两个运营商也进行了分享。我想发表两个观点：

第一，存量的办公资产已经是过剩或者说到了一定的空前的阶段，已经进入了存量的时代，各方都想了很多的办法。

从高格的角度来讲，我们经常会讲，在我们的心态上，无论是我们资产方还是基金，或者是运营方，都要坚持长期主义。包括运营方，过去很多是基于短期的考虑，按照资本的玩法去复制，还是让我们看到了很多失败的案例。

第二，在方法上，资本投资端和专业运营方联合的双赢，或者说资产方和专业运营方，专业的团队做专业的事情，这一点毫无疑问，这是未来一个非常好的趋势，也是一个共赢、双赢，取长补短的过程，这是一个特别好的方式。

回到本质来讲，就是要研究用户、成就用户。现在我们主流的90后、00后，或者是Z世代，这些用户真的是很有想法的，不是简单的说一定要到工业风和冷淡风，或者一定要到格子间。

有很多是把舒适的空间、高效的空间或者说跟中国文化的空间结合，他会有那种自信，不像以前那样一定是美式或者是中式，不是那么讲究。

我觉得研究用户，真正成就用户，这是我们所有资方或者运营方都要特别思考的话题。

车阳：王总的角度非常好，不能把一个物理空间纯粹看成钢筋水泥，到底是什么场景，用户是什么样的需求，可能需要更精细化、更细致的一些研究。

高和现在是不动产基金试点单位，在座的很多还没在试点里面，进入试点之后，有什么好处或者变化？对咱们来说有什么特别之处？

郑萍：我觉得最大的优势就是在税筹上，杠杆稍微多加一点。但是从我们公司内部来讲，除了税筹还有品牌的加持之外，本质上是对我们提出了更高的要求。

因为我们资管这个行业还是需要对专业性的要求比较高，包括高和的定位也一直在这里面，所以我个人的判断是，有一些优势，但是并不是什么特别绝对的优势。

车阳：确实很多国企和机构都想入围到试点里面去，未来可以按照更符合标准的要求来对接不动产私募基金的试点。

刚才郑总也说现在主要研究社区商业，您觉得社区商业在上海和其它您熟悉的区域，现在是一个好的时机或者好的发展机会吗？

郑萍：因为我们同时也在看购物中心和社区商业，所以我想把两个放到一起来说一说。

今年国庆节的时候我跟着城市更新论坛去了东京，在东京打开了我在商业上的迷思。我们看数据觉得上海的商业供应已经过量了，现在统计局的数据，商场店铺面积差不多9000万，3万方以上的购物中心大概是两三千万左右。

我们到了东京，横向看了一下，我感觉他们也过量。东京23区的商业面积相当于上海的外环内这样一个区域，他们的商业和办公加起来的量是1.1亿平方米，而上海从整个行政区划来看，包括五大新城，目前的商业+办公大概是1.9亿平米。

考虑到整个区域不一样，另外东京大都市圈的人口有4000多万，每天的通勤聚集度，包括不仅在白天的聚集度，日本人的生活习惯当中，晚上还要去喝酒，一直在市区里面待着，所以可以想象在上海的整个商业竞争格局当中，激烈程度是要比东京高的。

打消了我的一个什么迷思呢？这对消费者是一件好事，竞争是一个必然，可能从某种角度来讲，消费这件事情是一个永恒的行为，而且我们的生活方式其实很难再退回到原先的状况。只要在市场当中活跃着，并且能够做头部的角色，一直是有机会的。

关于头部的角色，我听刚才国泰君安的赵的发言，我觉得她讲得非常好，也是保持了一种持续学习的精神。

我们也在做购物中心和社区商业Pre-REITs的投资，经过了不断地在市场里面的实践和跟高手的合作、交流，其实目前也稳固下来一些评估逻辑，基本上就是区域分化会很厉害，在区域当中的分化也会很厉害，不太会出现一个区域里面好多家大家都活得很好的情况，头部和尾部的差异会很明显。

所以我们现在在评估的时候有一个逻辑，第一是对区域做判断，第二是对这个项目在区域中的位置做判断，然后才是稳定性和增长性，在这里永远都要做那个区域的绝对第一是非常重要的，这就是购物中心的情况。

至于社区商业，我觉得其实是城市更新时代的一个产物，是伴随而生的。所以某种程度上来讲，我们相信社区商业是一个未来的增量市场。

前两天我们也研究了领展从2005年成立到现在为止一直持有的社区商业资产，并且商业内部楼面面积是在2000方以上的，一共70个资产，我们发现从那个时候到现在，这70个资产年化NOI复合增长率是17%，这个数据非常惊人，这还包含了疫情三年。

所以最后我就指出一点，社区商业其实某种程度上是经济发展之后的产物，领展的起点是2005年，那时候香港的人均GDP水平是2.67万美元，在今天的中国上海、北京、深圳、南京、苏州都已经达到了这个水平。

车阳：看来还是未来可期，说起商业大家容易一刀切，觉得现在的购物中心饱和了，不能碰了，可能还是要具体的分化的来看，毕竟这还是一个很大的市场，如何做头部，如何把社区商业运营好。

古总一直是在香港、在全球的市场做一些投资和资本管理，可以从全球视角的角度谈谈现在的并购机会。从中国看市场，可能有时候大家摸不着头脑，您可以带领我们跳出来看看现在国内的投资并购的机会。

古迎辉：房地产投资是一个全球化的事情，因为房地产是不动产，是固定在某个地方的，所以怎么提高收益和减少风险，这是我们最关心的一点，因为不动产的流动性比较差。

国内企业喜欢做全球化的不动产投资，一方面是因为不动产投资是多元化的，包括各个物业类型，包括商业地产领域，还包括办公、商场、工业、酒店等等，基本上住宅以外的都叫商业地产。

房地产投资特别强调不要把鸡蛋放在一个篮子里面，特别是经过疫情等等方面的政策，我们深深地体会到，如果能够做到多样化，会避免很多风险，包括政治、当地市场、经济周期的风险，达到分散风险的目的。

而且从全球的角度来说，会更容易找到一些比较高收益的资产。因为全球的经济周期不一样，不同物业的经济周期也不一样，所以就比较容易找到一个高收益的物业类型，甚至是具体到某个项目，这样对我们做投资增加收入是非常好的一件事情。

还有从地理位置来说，分布在不同的地方，做一个项目的优选，会使得风险得到很好的分散。

从全球化的角度来说，你去不同的地方，可以学到更多的商业方面的知识。对于一个零售物业或者购物中心来说，可以引进不同的商业业态，以及具体的品牌，使商场更多样化。

例如我们在新加坡或者马来西亚找到一个很好的当地品牌，就可以引进到内地的商业里面，对当地消费方面就会有很好的促进。或者是在北美找到一个比较好的品牌，也可以引进来。所以全球化在房地产领域是非常重要的。

我们之前做得比较多的是在海外方面，但是由于疫情和最近的政策原因，我们就把重点放在国内。而且是国内的政策，包括最近推出的REITs，我们也更加关注到基础设施，特别是园区方面的投资。加上大湾区的是以科技为主题，也是国家重点发展的区域，所以我们最近也是在大湾区比较多做一些园区方面的投资。

车阳：康总在台下也跟我聊到，现在市场发生了很大的变化，很多人还在刻舟求剑。的确现在市场结构和主体结构都发生了很大的变化，康总这么多年做开发商、资管、投资，现在又在做更新的领域，您可以谈谈您对地产、资管的一些经验。

康红恩：我刚才跟车总讲，今天上午听了几家的分享，我感觉好像过去几年没有发生过一样。我过去做职业经理人，现在自己创业，尝试者做老板，我的感受是很不一样的。

我觉得我们整个行业都变了，不管是附着在我们这个行业的上下游的空间运营商，各个业态、各个品牌还是各个内容，它都发生了巨大的变化，这个变化我们是没有办法改变的，而且这个变化是很难再回去的变化，从这一点我们要认清现实。

另外是我刚才听到大家讲了很多规模、发展的问题，我有几个想法：

第一，我们不要盲目谈规模，很多年以前我就谈这个话，不管你是轻资产、中资产还是重资产，你说多少年之内要做到多少规模，就必然面临一个问题，为了规模就很难去拿到真正好的项目。

今天去看很多品牌、产品、内容、业态的成功，说白了是拿到了真正便宜的物业。如果拿不到便宜的物业，怎么保证它可持续的发展？这是很难的。

当然每个行业、每个公司的情况不太一样，但是就我的看法来讲，首先是我们不要去盲目地追求规模，而要真正地把每个项目做好，每个项目能真正赚钱，这是第一点。

第二，我们今天无论是停车场的资产，还是联合办公、公寓等等，这些资产是我们对于空间的应用。我们读CCM的时候一直讲一句话，最佳用途和最大价值。

作为每个操盘手来讲，要有这样的超级整合能力，比如说面对这个场的时候，到底应该做酒店、公寓、长租房还是联合办公或者是商业，这就看我们的操盘能力，具有超级整合的操盘能力，那就没有问题。

第三，很多基金为什么做到最后做不动了？我们经常讲一句话，你是做正确的事，然后把事情做正确。也就是说从一开始就想明白，哪些事情是做正确的事情。

比如说房地产不动产私募基金，大量的非标业务、大量的非标项目，如果是非标的业务，又采取投资标品的模式去管控，实际上是管不了的。也就是融投管退是闭环不了的，这样的业务怎么可能持续呢？

第四，我们这个行业要回归常识、回归本质，不要想着这个时代就能赚快钱，我觉得我们赚点慢钱、赚点小钱，这是我们作为创业者的角度，以及我们现在所面临房地产构建新发展模式的角度上要考虑的问题。

车阳：谢谢康总，依然慷慨激昂。

李总也是做商业好多年，您可以简单谈谈商业地产这些年的内容、运营有哪些变化？刚才国君的赵总和高和的郑总都谈了一些，我理解他们还是在资本端的角度来考虑，您可能更多的是在实操端或者具体的角度，您谈谈商业现在有哪些新趋势或者变化。

李德洋：商业现在进入到存量时代，会出现很多非标的项目，现在非标的项目出来之后，大家都想做，但是别人做不好，我们凭什么能做好？这是一个核心的话题，结合豫园复悦生活讲几点：

豫园复悦生活是长期从事居住、商办、公共建设等等各种消费场景下运营能力的打造，我们前期经营了很多非标项目，所以对非标项目的核心竞争能力，是作为集团的核心底盘能力来打造的。

在这个基础上，我们整个集团有了大量的消费品牌资源，现在集团不仅持有了从黄金珠宝到化妆品、手表、餐饮的百年品牌，甚至到刚刚在南京打造的城市微度假的酒店。

这种自有的品牌资源是我们未来能够快速植入到非标项目上的，根据不同的定位可以植入这些资源，这样能够打造我们的差异化，否则我们在同质化的竞争下很难做。

豫园复悦生活一直坚持的是自联营经营管理体系和打造，没有丢弃掉之前百货发展的优势自营和联营的能力，跟品牌方的结合能力会更加紧密，跟他们形成利益共同体，一起共同去经营，最终能够实现共同的盈利，在这方面我们下了很大的工夫。

上海豫园的自联营面积比例达到了75%以上，上海BFC自联营比例也达到了65%以上，未来自联营的比例还会进一步提升，这样跟品牌之间的互动程度会更加紧密，大家发展在一起，共同去努力共创未来的发展。

我们现在手里有很多非遗和IP资源，通过文化的赋能，通过营销活动，在链接商家和消费者之间做了很多工作。比如豫园灯会，去年以山海经为蓝本的灯会的流量非常高，今年这个灯会已经走出上海，在南通、长沙都会做豫园灯会，甚至龙年春节会在法国巴黎做一个灯会。

这样的动作在留住客流的过程中会起到很大作用，包括我们的电竞资源，可以衍生出一系列的资源出来，在这个打造的过程中，可以跟顾客、消费者经常性的保持互动，把我们的目标客群紧紧地拉在我们身边。

我们在做的过程中，不仅是做城市的老项目或者是厂房改造的项目，今年7月份在南通如东做了一条古街，我们觉得未来文化古街也可能是存量改造的核心方向之一。

每个城市有一条高质量的文化古街，现在全国有2800多个县级市，我们在如东做了一个试点，还要不断地迭代，未来可能2800个不一定都做，但是做到100个、200个，还是有可能的。

我们把松鹤楼复刻到如东，表现非常好，把历史文化古街和现代空间结合起来，未来潜力还是非常大的。

车阳：看来商业不仅是我们想象中的一个商场，它可以承载更多的元素和内容，以及能力和要素。

戴总这边我理解是做的科技领域，大家一直在讲地产科技，但是大家还是觉得它是地产，您从科技赋能地产，让空间更甜蜜的角度，您有什么心得可以分享一下？

戴健进：首先在存量资产的背景之下，我们每个赛道里面都有很多运营商跑出来，无论是在酒店、公寓，或者是在商业板块，都有各个领域的品牌和头部的运营方。

目前我们看到的就是在办公和产业还没有真正意义上的龙头能走出来，所以我们蜜蜂科技BEEPLUS也是希望通过科技的赋能，在办公和产业的赛道上做出头部品牌。

回归到今天的主题，我们怎么可以在空间里面进行创新，其实我们的理念就是，希望可以成为中国最具有创新精神的资产运营管理商，这也是中国目前比较欠缺的一点，同质化竞争是比较严重的。

BEEPLUS的优势是会把空间做成一个产品，就像手机一样，可能每年都会有一个手机的发布会，都会推出新的产品。对于BEEPLUS也是一样，我们每年都会对我们空间的设计、里面的科技含量和里面的体验重新进行迭代和升级，希望做到的是能不断地在这个行业里面遥遥领先。

我们在南通有一个项目，融合了很多创新和科技的元素，因为南通本身是一个老龄化比较严重的城市，当地希望能留住年轻人，吸引年轻人，我们就在一个存量的厂房里面进行了全新的改造，把办公、公寓、生产研发、会议中心、配套、青年社区等等元素融合在一个产业园区里面，打造一个全新的物种，这个项目也是南通市非常高品质的载体。

现在越来越多的政府找到我们，他们的诉求也是希望通过BEEPLUS的品牌和空间载体，为他们加载和赋能年轻人的引入和留存。因为留得住年轻人就能留得住未来。

上周有一个领导跟我说，现在引进了很多人才都是海外的归国高端人才，但是给他们的载体都是农民工标准建设的，就是管好他们吃住，没有讲品质。

所以我们看到的机遇和赛道是，打造这种高品质的载体，通过科技赋能从用户端切入，帮助政府、国企引入更好的项目和人才，这是我们现在在做的事情。

车阳：我觉得非常有前景，需要研究用户，把用户端的需求以及和空间、企业端相结合，产生更大的价值。

最后一位是邬总，您是合生做商业地产管理、运营的负责人，现在商业REITs也呼之欲出，但是回报率要求还是蛮高的，以您在合生的经验来看，国内目前商业不动产的回报率和未来的发展，您可以谈一下您的观点。

邬伯特：先谢谢各位，已经快到1点了，各位还在这边听我们分享。

我作为一个基金人，一直从而资本市场的工作，怎么样看待这个问题？跟大家简单分享一下。

因为还有一个话题是讲全球的局势，其实我们现在面临的情况，在美国这边因为是一个不断克制通胀和加息的过程，所以就导致在全球很多美元是被抽回去。

本身由于地缘政治的原因，在中国的资本市场上，美元基金就更加疲软，所以我们今天面临一个状态，就是必须以本地资本为主。而本地资本市场的要求，更多的是回归资产收益率。

刚刚赵总也提到了，REITs对项目的估值并不是很理想，所以对于大家来说，资本市场现在看到的就是收益率。收益率的情况也很简单，就是分母和分子，分子就是你的资产作价是怎么回事，从分母的角度来讲就是如何实现项目好的现金流，这个现金流的底层素质怎么样，是不是可持续，这就回到项目的运营里面。

从合生的角度，是不断在迭代自己持有商业物业底层租户的品态的调整。

我们在上海静安一个年轻态商业的试点，里面比较有特色的是引入了和老佛爷联名的主力租户，提供了不一样的IP和内容。

另外还有在北京和上海会推出的超级合生汇，里面主打的是年轻态的极限运动，包括攀岩、潜水等等。

这些都是对于质量和内容方面的探讨。从资本市场的角度，我们希望这些优质的租户最后转换成可持续的高质量的现金流，能够把资产收益率做上去，有收益率达成，才能做到更好的市场表现。

车阳：讨论到现在，大家意犹未尽，时间关系，我们可以会后再交流，多探讨存量不动产的话题，非常有趣，也非常有未来的市场前瞻性。