廖伟翔：自如资管存量资产与城市更新方略 | 2023观点商业年会演讲

本文为廖伟翔先生在2023观点商业年会“主题峰会”上发表的演讲。

廖伟翔（自如资管重资产投资副总经理）：大家上午好，感谢观点的邀请，今天也见到了很多新老朋友，很高兴今天代表自如资管来跟大家分享一下，以租赁住房这个角度，如何为城市更新提供一些我们的解题方案和思考。

今天我演讲的题目是“应势焕新，以智焕活：坚守长期主义，为存量资产提质提效”。重点的题眼应该是“势”和“质”方面，现在城市更新有很多大的趋势，其中也包括了一些机会点，如何用数智化的手段，提升租住产品的同时，服务到城市更新大的战略，帮助我们各个大中小城市去实现城市更新的动作，这今天我希望跟大家分享我们的思考和成绩的方面。

讲到城市更新，我想分享一下从租住这个赛道的理解。城市更新现在在中央层面以及各个地方层面都在提，我们理解的城市更新从居住的角度来说，它是一个宜居、有韧性和智慧的城市。

什么是宜居呢？当然城市并不是一个冰冷的钢筋水泥，它更多还是服务于人的衣食住行。之前我们各位嘉宾也分享了从不同业务领域理解的城市更新，最终的落脚点都是在功能层面，如何为我们的城市中的居民提供更优质、更有品质的生活服务。

作为居住运营商来说，我们自然而然是为整个城市的新青年去提供更高品质的租住生活空间。

大家知道现在传统的地产开发逻辑面临一些系统性的转换，所以我们也观察到更多的年轻人，现在也在选择以租赁住房的形式去解决他们的住房需求。

从这个角度来说，我们如何能够更好地为城市界面、为存量的物业，通过改造、新建的方式，给到城市的新青年提供一个更有品质的租住空间，是我们长期不懈努力的方向。

第二方面就是有韧性，指的是我们切入城市的机理，能够提升物业的寿命和价值。大家都理解，之前从城市千城一面的现状，到慢慢地可以看到很多新的地标，以及有些历史文化年代感的，有各自城市特色的街区出现，每个城市慢慢地已经形成了自身的特色和机理。

但在这个过程中我们也可以发现，在这些核心的城区，也面临大量物业老旧的问题，这个老旧可能是两大方面，一方面是物理方面的，随着岁月的痕迹，体现在建筑上。

另外更重要的是在功能性上，随着整个城市的演变，它的功能区的变化、原有的物业形态功能设定已经无法满足当下的需求，比较集中体现的矛盾。

比如说一些甲级的写字楼，在很多片区，由于之前比较偏激进的规划，导致了一些甲级写字楼供给过剩的问题。现在在这一块我们也是在积极地切入，希望通过功能性的改造，把现有的物业由办公转向居住功能，实现整个物业的提升。

第三是智慧化，我理解智慧化分两端，一是资产端，就是通过数字化的手段，把整个城市通过数字化在线，实现线上化，能够做到可分析、可溯源、可追溯。

另外就是在居住服务体现上，从我们讲到偏宏观单体项目外立面的设计做到数字化，到内部体现租客体会到智慧家居、智慧居住环境的条件，是我们要长期关注的。

结合刚才说的这三大方面，作为公寓运营商，要参与到和更好赋能城市更新这个赛道，应该做到三大方面：

一是结合目前的街区人文特色，要做到有的放矢，要有针对性地提供解决方案，而不是说千篇一律地去做。所以要结合街区的人文特色去做好产品。这一块就体现出我们运营商的产品力。

第二是运营商的运营力，更多就是如何去更好地接轨新青年的租住需求，更好满足他们的租住需求。

第三是社区共建，这一块是运营商的价值观，大家都知道现在年轻人的居住社区形成以后，本质上就是一个小型的社会，如何高效而且有品质地去运营这样一个社区，它就不单单是一个考验运营力的问题，还是一个运营商如何跟租户形成良好互动共生价值观的问题。

在这方面，自如也很有幸，通过不同的角度，落地了很多项目，形成了一些经验。比如我们把北京的四合院，通过我们的改造，形成了一个集合社交、餐饮、会议和休闲为一体的综合性的生活空间，成为了在北京老城区里面的一抹亮色。从2016年开业至今，一直还是维持很高的网红打卡度，成为年轻人休闲、互动、社交的空间。

我们在杭州的大运河边上，也是把一个老旧的驿站打造成一个新的青旅产品，服务于年轻人中短期居住的需求，提供一些解决方案。

讲到我们的空间设计理念，如何为年轻人提供更好的居住空间，我认为主要有以下几点：一是要提供一个有个性化的社交空间，同时也要提供有私密性的居住空间。

其实这个听上去有点矛盾，但是本质来说，我们也一直在分析，为什么当下的年轻人喜欢选择一些集中式的公寓居住，而不是住到民居或者是小区里面，因为现在的年轻人个人生活是比较私密性的，同时又希望有一定的社交，我们如何满足他们这两方面的核心需求，就成为我们产品一脉相承的脉络。

在这个过程中，如何通过一些社区的活动，通过社群的活动，把年轻的租户有效组织起来，给他们的生活提供内容感和品质感，这是我们一直在做的。

回归到我们的主题，城市更新这一块，如何通过长租的业态去实现我们的城市更新，主要要解决的是三大痛点，或者是三大核心的要点。

第一是多元化的供给。因为现在我们有大量的非居住类的物业，有工业、商业，也有一些老旧的其它用途的物业，随着岁月的洗礼，它需要面临物理上的焕新和功能上的焕活，所以我们需要通过我们的产品力和对市场的理解，把这一块做到更新。

另外从空间的设计重塑来说，就是我们如何把一个空间的内部做一个有效的规划，把它形成一个适合于当代年轻人居住的产品。资产的焕活主要体现的方面，除了刚才提到的我们对一个市场、产品的理解之外，我理解还有一块，就是我们对整个资本的结合和撬动。

因为当下大量的政策导向下，有大量的资金也是在参与到城市更新的赛道中，不管是从重资产收购、盘活的角度，还是从一些偏轻资产的装修的投入或者其他的形式参与进来，我们需要给这样一些资金去提供一个灵活的有针对性的解决方案。

为什么自如资管能够参与到这个赛道，并且能够有效赋能城市更新？我理解核心是两方面，一是我们可以提供高品质的产品，另一方面是我们通过赋能真正满足青年人的需求，最终实现闭环。

自如这家公司可能大家的印象还是小区里面的二房东，自如通过十多年的发展，从2011年成立至今，我们的产品也是不停地在迭代，从小区民宅里面的合租产品自如有家，到现在已经迭代了7代，到了7.0，满足年轻人、应届毕业生的住房需求。

后来随着客群的演变和消费的迭代，我们也推出了整租的产品，满足消费升级和成家之后的家庭需求。现在我们也有高端的产品线，通过我们把上海、北京的一些特别核心区域的老洋房和高端的楼盘改造，提供万元级别的高端产品，满足高端白领和高净值人士的居住需求。

我们自身的理解和我们的产品，也是随着整个城市的演化和客群的迭代升级一直在更新。

在这样一个大的背景下，我们也是积累了海量的数据和流量的资源，能够有效地赋能我们对整栋物业的城市更新的理解。在这里汇报两个项目，这是在2023年落地的，能够体现我们通过租住产品体现城市更新的项目。

第一个是上海杨浦区的一个旧的商场，鼎晖把它进行了收购，然后和自如合作，思考如何把它盘活。自如提供了前期的调研和测算，到后期的产品设计，以及整个供应链的有效管理和赋能，最终达成现在这个项目的精彩开业，现在也是在稳定的爬坡期。

目前项目无论从运营的表现还是从它的财务表现来说，都是得到投资人认可的项目，这个项目所处地域的城市界面是比较老旧的，在我们改造完成之后，也为当地增添了一抹亮色，作为城市更新的代表项目，也非常欢迎大家有时间过去参观和交流。

另外一个项目是成都建设路的自如友寓，自如友寓是自如这两年推出的一个新的产品线，我们是通过比较极简的包豪斯风格，赋能年轻人居住的产品。为什么这个产品线第一个项目落地在成都呢？成都这个城市有两个特点，一个是它的老城区城市界面有些偏老旧，亟待城市更新。

第二是成都也在吸引全国年轻人的居住，我们通过这两个趋势，通过一个城市焕新的动作，把我们的自如友寓品牌良好地嫁接到年轻客群中，能够实现很好的双赢。现在我们在成都已经落地了三个自如友寓项目，未来这个模式还将在全国主要的核心城市布局。

下面讲到我们的三大核心能力，一是前期提供资产定位，二是中期提供高效的运营工具，最终形成数智化的资产报告。通过数智化的整体能力，帮助我们的资产盘活和焕新。

因为我们在全国积累了海量的租赁数据，所以使得我们对需求端形成了非常有效的洞察和理解，并且在客群端，刚才说到我们对客群的分析和触达，可以有效获取客群的资源，能够实现对于项目的高效爬坡和去化，使得项目能够更快地进入到它的稳定运营。通过线上化的VR和一些其它的数智化的管理，IM管理的客户触达手段，实现了高效的营销动作和良好的跟客户互动的关系。

在业主端我们也有很成熟的一键生成数智化资管报告，给业主实时管理的动态，这一块整体的体系，我们已经形成了良好的闭环，并且跟所有的政府端、国企端和私人业主端、机构投资人端有良好的合作，把一些物业通过租赁住房的形式来解决。

这也是因为我们的基因是互联网公司，所以我们在线上化、提供云端服务方面，也是能够良好解决客户碎片化的居住需求，提升他的体验，这在我们很多同行里面，特别是刚刚参与到这个赛道的同行来说，可能是目前还不太具备的。

总体来说，希望通过我们的产品力的思考和数智化的体系，能够更好地通过租赁住房的视角，帮助一部分的城市更新能够实现更好的结果。最终希望能够保持长期主义，深耕这个赛道，通过提供品质化的居住服务、数智化领航，全链路地为城市更新赋能，也是希望能够尽我们的微薄之力，跟整个城市共发展、共命运。

欢迎大家关注自如资管，有相关合作的项目和机会，大家都可以讨论起来。