“我们可以把时间和物理空间产品化,这是帮助业主能够带来额外收益的非常重要的手段。”
本文为江沁园先生在2023观点商业年会“主题峰会”上发表的演讲。
江沁园(阳光海天停车产业集团总裁):很高兴跟大家分享一下我们公司最近的发展。停车场这一块可能大家平时不太关注,但它是跟每个业态都直接密切相关的资产部分。
全国大的停车管理公司,我们称之为第三方管理公司,这类公司并不是太多,更多是以物业为主的服务类停车管理企业。
讲到停车,中国面临一个很大的问题,就是车位严重不足。我们大概统计了一下,截止到目前,我们国家的驾驶员有4亿多,小汽车3.3亿辆,超过美国,增速还是世界第一。
车是越来越多,政府能够提供的车位数并不是太多,新增车位非常难,北京、上海这样的大城市核心区再往上盖有困难,往下挖也有困难,所以核心是如何用好目前的存量,这可能是解决问题的核心办法。
停车场的管理和商场、写字楼的管理不太一样。写字楼、商场都有市场价,停车场属于区域性,有点垄断性质的定价。
举个例子,上海最贵的地方,陆家嘴的某个项目,甚至能定价每小时60块钱。中国停车费最贵的城市,平均单价最高的城市是广州,平均每小时16块钱,而且老百姓也没什么投诉,我们管理的项目在广州也不少,在核心区天河能找一个车位已经不错了,所以它是有点垄断性质的。
按照可比收入,就算北上广深这样的城市都在平均线下,所以我们的定价上涨的空间还是有很大的潜力。
中国老百姓一年要交多少停车费?我们做过一个统计,这是世界著名咨询公司贝恩做的调查,2016年的时候停车费已经过万亿了,他们判断每年上涨14%,今年预计能突破2万亿,这是一个很大的市场,但是这个市场为什么没有很大的第三方管理公司?因为它是一个极度分散的市场。
我们到今年为止上线了100万个车位,这是17年积累上来的,包括跟在座不少项目合作,也是耕耘了好多年,才一步一步做到今天这种规模。
到现在为止,我们公司有两个平台,一个是阳光海天,一个是停简单。阳光海天目前管理大概接近800个项目,做得比较重一点。停简单从线上接入了核心城市的6000多个停车场,所以加起来有超过百万个车位。华北、上海附近是最多的,广州也不少。
这两家公司过去都经历了很大的资本进入,阳光海天最早引入了复星,后来又引入了蚂蚁。在2016年引入了华平,2021年引入了高盛,而且高盛这一轮是在疫情期间,他们唯一一个对中国大陆的实体,用自己的钱进行的投资。
我们的主要业务范围,跟大家有直接关系的就是商办,占的业务量是最大的,接近70%。其次我们也帮政府以及大型公建管理城市的路侧车位,以及机场、医院这样的大型交通枢纽,以及车流量非常大的地方,这是我们一个比较大的业务。
到目前为止合作的城市已经超过10个,包括广州,而且上海交通委也找了我们。上海这个城市在停车方面想得还是比较超前的,现在推的是G2标准,希望在2024年前逐步覆盖所有的核心商圈,这是政府下的一个死任务。
G2标准就是从物理空间知道一个车场的数据,到一个车位级的管理,主要实现车位级的功能。
我们的口号是“全国唯一高度数智化停车资产管理”,其实如果一个停车场采取普通的管理手段,能增效10%、20%就不错了,如果把物理场景转化到数字场景,增幅还是非常可观的。
为什么我们说唯一高度数智化呢?有几类停车场的玩家,第一类是捷顺、科拓这种道闸生产企业,主要是生产道闸以及收集一些数据,可以给客户参考。
我们公司做的跟这些完全不一样,除了收集道闸端数据,要把一个物理场景变成一个数字场景,把好的资产和坏的资产区分出来,要对每个来的客户的临停的时长,以及办理的月租、消费的习惯,都要有一个摸索、积累,然后确定出最好的管理办法,包括很重要的核心就是定价和优免。
同时,和业主共同研究想更好地服务哪类客户,这是我们的平台,跟捷顺、科拓这类设备生产商非常不一样的地方。
我们这个平台有5大模块:B端运营平台,这是内部使用的,可以做到像美团外卖点单一样,每半个小时,每个员工所在的位置,要干什么,都是通过这个平台发布的,大大节省了公司的人力成本。
目前我们在管的停车场,可能每个车场只需要一两个人,实现完全无人化,这一两个人除了日常的管理工作,最大的任务是营销,发现老百姓的需求,把需求转化为线上订单,这是B端平台起到的非常大的作用,我们是全国唯一能做到的。
C端用户平台,我们积累了2000多万用户,这些是高频次的用户,对未来利用这个平台,对C端提供一些其它服务,特别是提供充电服务,有非常大的帮助。
还有物联网平台、停简单停车平台,还有商业生态平台,我们在商业生态平台上主要是解决在物理空间内为老百姓、停车人提供其它的什么样的服务,比如洗车、养宠物的放置、存储。还有很大的一块业务是充电,随着电车的量越来越大,这个业务会成为商业平台里面最重要的一个业务。
我们的手机互联网平台,针对访问频次比较高的客户,是直接对客户的平台。
有一个很简单的案例,在大部分商办类的企业里面,老百姓通过平台直接购买产品服务,比如租辆车,可以买3天的停车时长,可以买周一到周五的停车时长,可以买B1层价格比较高的好的固定车位,也可以买非固定车位,价格便宜一点。
我们可以把时间和物理空间产品化,这是帮助业主带来额外收益的重要手段。
举两个案例,第一个是一家大型央企,在四川成都的一个项目,我们进场后,基本上把月租收入提升30%。这是怎么做到的?首先我们做了一个驾驶舱,他的商管总经理能够看到数据,一下子把整个数据透明化,透明化之后就带来了意想不到的效果。
其次是通过对于流量、客户的分析,我们制定出相应的价格策略,大大提升了整体收入和业主满意度,而且这个端口不止是提供给C端,也提供给企业端,企业如果帮员工直接办理月租,也可以用这个平台来购买。
在上海七宝这个最大的商业体,我们进场之前,1150个车位周六、周日可能只能服务8000辆车。我们进场之后提高到了12000辆,相当于多保留了4000个购物的客户。开车来的基本上都有消费目的,要不然不会开车来。
我们现在在后台能够看到全国每一个车位的使用情况,点一下某一个车位,就可以看到这个车位上停的是什么车,数字化远远超过了上海市政府要求的G2标准的一套做法。
这样做还有一个好处,把安保问题用远程无人化解决了,甚至把AI的算法嵌入到平台之后,只要触发一些报警,就自动会生成一个订单,由现场的服务人员去处理。
这就是刚才说的后面的一些增值服务商,我们给每个服务商都开了一个端口,每进一个新项目,就会发一个问询,有没有兴趣在这个车场跟我们进行合作,这也是价高者得,相当于是一个竞标的平台。
我们跟政府也合作了很多停车项目,这是停简单在北京的一个1400多个公共停车场的核心数据,在北京政府都有明确的要求,这些数据要上传到政府平台。
这个好处在哪里呢?因为我们这种业务模式,我们是不可能要老百姓去下载一个APP的,所以政府把这类数据收集之后,就开始找百度地图和高德进行合作,未来极有可能通过大的导航软件流量,把我们所掌握的停车场所有的平台信息都发布上去,供老百姓挑选。
现在已经有部分功能,未来政府如果再进一步,上海首先实现G2,对老百姓的生活产生一个很大的影响,就是你可以提前在这个平台上知道你想去的地方还有没有空位,你可以直接导航到这个车位上,甚至可以预付锁定车位一段时间,如果实现这一点,就是对存量资产最好的使用办法。
我们也帮不少城市做了智能化的投入,目前主流的和政府合作还是EPCO,属于政府买单,这样就会出现一个问题,就是很多设备商冲到这个赛道,政府有时候也不太明白哪种设备的优劣性,我们这个模式的好处就是这种设备是我自己提供的,而且我要运营,把它干好,所以出现的问题我都要买单。
这套模式目前在三线城市是主流,政府也非常满意这种做法。我们的想法是希望2025年做到200万个车位。美国、法国都有很大的停车企业,它们都有200万个车位以上的规模,我们实现了200万个车位,也就能够进到世界前10名。
撰文:江沁园
审校:劳蓉蓉