江沁园：数智化停车资产管理时代 | 2023观点商业年会演讲

本文为江沁园先生在2023观点商业年会“主题峰会”上发表的演讲。

江沁园（阳光海天停车产业集团总裁）：很高兴跟大家分享一下我们公司最近的发展。停车场这一块可能大家平时不太关注，但它是跟每个业态都直接密切相关的资产部分。

全国大的停车管理公司，我们称之为第三方管理公司，这类公司并不是太多，更多是以物业为主的服务类停车管理企业。

讲到停车，中国面临一个很大的问题，就是车位严重不足。我们大概统计了一下，截止到目前，我们国家的驾驶员有4亿多，小汽车3.3亿辆，超过美国，增速还是世界第一。

车是越来越多，政府能够提供的车位数并不是太多，新增车位非常难，北京、上海这样的大城市核心区再往上盖有困难，往下挖也有困难，所以核心是如何用好目前的存量，这可能是解决问题的核心办法。

停车场的管理和商场、写字楼的管理不太一样。写字楼、商场都有市场价，停车场属于区域性，有点垄断性质的定价。

举个例子，上海最贵的地方，陆家嘴的某个项目，甚至能定价每小时60块钱。中国停车费最贵的城市，平均单价最高的城市是广州，平均每小时16块钱，而且老百姓也没什么投诉，我们管理的项目在广州也不少，在核心区天河能找一个车位已经不错了，所以它是有点垄断性质的。

按照可比收入，就算北上广深这样的城市都在平均线下，所以我们的定价上涨的空间还是有很大的潜力。

中国老百姓一年要交多少停车费？我们做过一个统计，这是世界著名咨询公司贝恩做的调查，2016年的时候停车费已经过万亿了，他们判断每年上涨14%，今年预计能突破2万亿，这是一个很大的市场，但是这个市场为什么没有很大的第三方管理公司？因为它是一个极度分散的市场。

我们到今年为止上线了100万个车位，这是17年积累上来的，包括跟在座不少项目合作，也是耕耘了好多年，才一步一步做到今天这种规模。

到现在为止，我们公司有两个平台，一个是阳光海天，一个是停简单。阳光海天目前管理大概接近800个项目，做得比较重一点。停简单从线上接入了核心城市的6000多个停车场，所以加起来有超过百万个车位。华北、上海附近是最多的，广州也不少。

这两家公司过去都经历了很大的资本进入，阳光海天最早引入了复星，后来又引入了蚂蚁。在2016年引入了华平，2021年引入了高盛，而且高盛这一轮是在疫情期间，他们唯一一个对中国大陆的实体，用自己的钱进行的投资。

我们的主要业务范围，跟大家有直接关系的就是商办，占的业务量是最大的，接近70%。其次我们也帮政府以及大型公建管理城市的路侧车位，以及机场、医院这样的大型交通枢纽，以及车流量非常大的地方，这是我们一个比较大的业务。

到目前为止合作的城市已经超过10个，包括广州，而且上海交通委也找了我们。上海这个城市在停车方面想得还是比较超前的，现在推的是G2标准，希望在2024年前逐步覆盖所有的核心商圈，这是政府下的一个死任务。

G2标准就是从物理空间知道一个车场的数据，到一个车位级的管理，主要实现车位级的功能。

我们的口号是“全国唯一高度数智化停车资产管理”，其实如果一个停车场采取普通的管理手段，能增效10%、20%就不错了，如果把物理场景转化到数字场景，增幅还是非常可观的。

为什么我们说唯一高度数智化呢？有几类停车场的玩家，第一类是捷顺、科拓这种道闸生产企业，主要是生产道闸以及收集一些数据，可以给客户参考。

我们公司做的跟这些完全不一样，除了收集道闸端数据，要把一个物理场景变成一个数字场景，把好的资产和坏的资产区分出来，要对每个来的客户的临停的时长，以及办理的月租、消费的习惯，都要有一个摸索、积累，然后确定出最好的管理办法，包括很重要的核心就是定价和优免。

同时，和业主共同研究想更好地服务哪类客户，这是我们的平台，跟捷顺、科拓这类设备生产商非常不一样的地方。

我们这个平台有5大模块：B端运营平台，这是内部使用的，可以做到像美团外卖点单一样，每半个小时，每个员工所在的位置，要干什么，都是通过这个平台发布的，大大节省了公司的人力成本。

目前我们在管的停车场，可能每个车场只需要一两个人，实现完全无人化，这一两个人除了日常的管理工作，最大的任务是营销，发现老百姓的需求，把需求转化为线上订单，这是B端平台起到的非常大的作用，我们是全国唯一能做到的。

C端用户平台，我们积累了2000多万用户，这些是高频次的用户，对未来利用这个平台，对C端提供一些其它服务，特别是提供充电服务，有非常大的帮助。

还有物联网平台、停简单停车平台，还有商业生态平台，我们在商业生态平台上主要是解决在物理空间内为老百姓、停车人提供其它的什么样的服务，比如洗车、养宠物的放置、存储。还有很大的一块业务是充电，随着电车的量越来越大，这个业务会成为商业平台里面最重要的一个业务。

我们的手机互联网平台，针对访问频次比较高的客户，是直接对客户的平台。

有一个很简单的案例，在大部分商办类的企业里面，老百姓通过平台直接购买产品服务，比如租辆车，可以买3天的停车时长，可以买周一到周五的停车时长，可以买B1层价格比较高的好的固定车位，也可以买非固定车位，价格便宜一点。

我们可以把时间和物理空间产品化，这是帮助业主带来额外收益的重要手段。

举两个案例，第一个是一家大型央企，在四川成都的一个项目，我们进场后，基本上把月租收入提升30%。这是怎么做到的？首先我们做了一个驾驶舱，他的商管总经理能够看到数据，一下子把整个数据透明化，透明化之后就带来了意想不到的效果。

其次是通过对于流量、客户的分析，我们制定出相应的价格策略，大大提升了整体收入和业主满意度，而且这个端口不止是提供给C端，也提供给企业端，企业如果帮员工直接办理月租，也可以用这个平台来购买。

在上海七宝这个最大的商业体，我们进场之前，1150个车位周六、周日可能只能服务8000辆车。我们进场之后提高到了12000辆，相当于多保留了4000个购物的客户。开车来的基本上都有消费目的，要不然不会开车来。

我们现在在后台能够看到全国每一个车位的使用情况，点一下某一个车位，就可以看到这个车位上停的是什么车，数字化远远超过了上海市政府要求的G2标准的一套做法。

这样做还有一个好处，把安保问题用远程无人化解决了，甚至把AI的算法嵌入到平台之后，只要触发一些报警，就自动会生成一个订单，由现场的服务人员去处理。

这就是刚才说的后面的一些增值服务商，我们给每个服务商都开了一个端口，每进一个新项目，就会发一个问询，有没有兴趣在这个车场跟我们进行合作，这也是价高者得，相当于是一个竞标的平台。

我们跟政府也合作了很多停车项目，这是停简单在北京的一个1400多个公共停车场的核心数据，在北京政府都有明确的要求，这些数据要上传到政府平台。

这个好处在哪里呢？因为我们这种业务模式，我们是不可能要老百姓去下载一个APP的，所以政府把这类数据收集之后，就开始找百度地图和高德进行合作，未来极有可能通过大的导航软件流量，把我们所掌握的停车场所有的平台信息都发布上去，供老百姓挑选。

现在已经有部分功能，未来政府如果再进一步，上海首先实现G2，对老百姓的生活产生一个很大的影响，就是你可以提前在这个平台上知道你想去的地方还有没有空位，你可以直接导航到这个车位上，甚至可以预付锁定车位一段时间，如果实现这一点，就是对存量资产最好的使用办法。

我们也帮不少城市做了智能化的投入，目前主流的和政府合作还是EPCO，属于政府买单，这样就会出现一个问题，就是很多设备商冲到这个赛道，政府有时候也不太明白哪种设备的优劣性，我们这个模式的好处就是这种设备是我自己提供的，而且我要运营，把它干好，所以出现的问题我都要买单。

这套模式目前在三线城市是主流，政府也非常满意这种做法。我们的想法是希望2025年做到200万个车位。美国、法国都有很大的停车企业，它们都有200万个车位以上的规模，我们实现了200万个车位，也就能够进到世界前10名。