王海涛：科技驱动下的办公新趋势 | 2023观点商业年会演讲

本文为王海涛先生在2023观点商业年会“主题峰会”上发表的演讲。

王海涛（中信和业投资有限公司党委委员、副总经理）：各位嘉宾、各位同仁，大家上午好！我是来自中信和业的王海涛，中信和业是中信集团旗下的全资一级子公司，是中信集团旗下新型城镇化板块商业不动产运营专业平台公司。

三年疫情其实对我们大家改变了很多，在后疫情时代，商业办公的空间环境、运营管理，以及租户的需求到底发生了哪些变化？近年来物联网、大数据、人工智能为代表的新科技驱动下的新时代已经到来，又有哪些科技正在颠覆现在的办公生态？今天我分享的主题主要是围绕这几个问题展开。

三年疫情对商业地产的影响还是很大的，无论是我们的商业模式还是应用场景都发生了很多变化，我们首先还是来回顾一下写字楼市场的情况。

从戴德梁行2023年上半年的市场数据可以看到，北京、上海两个一线城市的存量已经达到了1000万平米以上，随着未来几年的新增供应，北京未来的存量市场将达到1500万平米，上海接近2000万平米的存量规模。

租金水平同疫情前相比，四个一线城市都出现了大幅的下跌。写字楼市场从2010年到2020年这10年是一个黄金期，从2020年之后整个市场开始出现下跌的趋势，直到今年下半年开始，一线城市的甲级和超甲级写字楼才趋于平稳。租金的水平和控制率在未来两年之内还是处于逐步趋于平稳的过程。

未来会有很多影响我们工作和生活的科技趋势，到底什么样的科技会对人类的生活、工作产生影响？2023年7月份全球特别著名的咨询公司麦肯锡发布了一份报告《2023科技趋势展望报告》，在这份报告里把人类科技发展的趋势，以及可能会对未来产生的影响做了分析。

当然在这份报告里也把科技行业的发展分为15个大类。我从这份报告里摘了几类大家耳熟能详的类别，跟大家做一个简单的回顾。

比如OpenAI和微软都在大力投资研发的生成式AI，它是从非结构化数据格式中学到一些信息，生成非结构化的内容。再比如说现在各行各业都会涉及到的应用型人工智能，比如医学领域、工业制造领域、教育领域都有。

工业制造领域，比如工业化机器学习，包括现在的工业4.0，都会用到工业机器学习。WEB3.0是一个新的商业形态，是去中心化自治组织治理的新商业模式。还有全息现实技术，这都是现在可以看到的，上面这些技术对各行各业都产生了非常大的影响。

我想商业地产在未来的商业模式和应用场景，多多少少都会受到这些科学技术的引导甚至是影响。上述这些科技到底对我们的楼宇甚至对我们整个办公生态产生哪些影响？从几个方面跟大家做一个分享。

首先对于楼宇建造，中国在世界上被称为基建狂魔，从1978年改革开放以来到现在40多年的历程，我们从建筑行业的增加值可以了解到中国建筑行业的发展，1978年全国建筑业的增加值是139亿，占GDP的3.8%，到2017年全国建筑行业增加值已经达到接近5.6万亿，年增速达到了16.6%，GDP占比是6.7%，较1978年提高了2.9%。

随着科技的发展，随着建筑工艺的进步，近些年我们国家也建成了很多世界级顶尖的项目，比如全世界最大的水力发电站三峡大坝，有史以来施工难度最高的铁路工程项目青藏公路，包括被誉为第四代体育馆的北京鸟巢，以及北京、上海、深圳等城市的地标性建筑。

当然我们提到科技对楼宇建造的影响，离不开智慧建造这个关键词，比如说在工程设计领域常用到的BIM技术，以往的工程设计通常是手绘图或者CAD绘图，最近几年我们一直在推行BIM模型。BIM模型不仅仅是在设计领域，它贯穿了建筑的设计、施工一直到后期的运维，整个建筑全生命周期的过程。

以中信和业旗下的中信大厦来讲，我们在设计阶段开始，一直到施工，到现在转入到运维阶段，BIM模型的应用，对我们整个大厦的运维管理还是起到了非常大的作用。最近几年我们也在BIM模型轻量化的情况下，打造了中信大厦的三级管理平台，后面我会详细介绍。

科技不仅对楼宇建造产生影响，实际上对整个办公的生态也带来了很大的影响。过去10年，亚太地区手机上网的人数已经占到区域人口的2/3，互联网用户增长数是非常惊人的，随着这几年智能手机的普及，包括各类APP的开发应用，以及移动互联网的广泛覆盖，整个办公的生态已经从固定场所办公慢慢向移动办公发展。

当然移动办公也成了未来办公的新趋势，体现了灵活化、移动化和自动化的特点。三年疫情期间，在座的各位应该都经历过居家办公的情景，我想可能未来移动办公会成为办公的一个新常态。

3.0的智能建筑时代，办公产品可能更加会强调智能化、社群化以及健康化，强调灵活办公，提高生产力以及社群合作的企业化，这是科技对办公空间的影响。这几年市场上也诞生了很多以科技产品为主题的企业，包括酷办、办伴、MFG等等。

拿中信大厦举例，我们在疫情期间没办法对外正常进行展示，在线上开发了VR看房，对中信大厦有意向的客户可以通过线上平台、小程序，全程360度看到中信大厦的全景。当然在这个过程中，我们也对空间做了一些调整，比如中信大厦所有办公空间内的会议室全部都配备了视频会议设备。

同时在中信和业对外输出的办公空间品牌信悦空间，我们在北京落地了几个项目，空间做了一些升级，比方说设置了路演厅、公共商务空间，甚至在空间运营上也植入了很多科技场景。

比如在疫情期间电梯的触碰还是会带来一些病菌的传染，我们把电梯换成了无接触式的电梯按钮，包括一些空气质量监测等等。我想这些都是因为科技的进步，对办公空间带来了一些影响。

随着远程办公发展，灵活办公模式也得到了快速普及，办公的形态也发生了很多的变化，创新科技对办公的生态也带来了很多的赋能。

下面跟大家做一个分享，就是我们近几年常讲的元宇宙的概念，在北京、上海都已经出现了这种线上虚拟办公的业态。

可以看到，科技不仅对办公生态、办公空间都会带来一些影响，同时对办公环境也会带来很重要的影响。随着智慧建筑的发展，健康、舒适的办公环境受关注程度越来越高，比如最近几年很多楼宇在做LEED认证、WELL认证，这些关注特别关注绿色、安全、健康等等要素，也是重要的评级标准。智能照明、智能温控、智能安全系统等等应用比比皆是。

目前在全球楼宇智能化、空间环境的应用上比较先进的公认的项目就是荷兰阿姆斯特丹的前沿大厦，这个项目总建筑大概4万平方米，主要的租户就是德勤在荷兰的总部，这个项目也获得了2021年可持续城市与人居环境奖全球绿色范例的建筑奖。

这个楼宇在全部的外墙上都安装了太阳能光伏板，整个大楼遍布各种设备以及各种传感器，传感器会将数据实时传递给一个智能管理系统，通过物联网进行互联互通，同时可以通过智能工牌以及一些移动设备进行感知，通过后台自动调节环境的温度，在座各位如果有兴趣可以到网上查一下这个项目的相关案例。

现代的智能化运维管理主要是通过GIS和BIM系统，运用物联网系统实现楼宇从粗放式管理到精细化管理。以中信大厦为例，目前我们有63个系统，在63个系统里一共布置了大概65万个传感器，这些传感器就构成了底层的物联网，作为基础它可以帮助我们实现人机互联，同时在智能管控上建起了一个大的网络。

在物联网的基础上，我们搭建了二级应用管理平台，包括楼宇设备设施管理、能源管理系统等等，这些系统会实时通过物联网来采集设备设施的底层数据，以云计算为依托，通过数据进行多场耦合和数据挖掘，形成一些有价值的信息资源。

当然，这些信息资源会通过计算的方式，对一些数据进行冗余数据处理，提取一些有效的关键数据，这些数据对运维管理会起到非常大的决策支撑作用。

在二级平台的基础上，我们搭建了一级云管理平台，通过对数据分析、处理后，通过云平台的有效处理，以及对移动端的结合，真正做到了人机物的全方面融合，这是中信大厦目前在楼宇智慧化运维管理概念上，基于BIM模型的基础上搭建的一个智慧云和物联网的全生命周期管理概念。

时间有限，原本还准备了两个分会场的主题，其实我更关注到未来楼宇智能化的一些运维管理，当然中信和业旗下也设立了一个专门做楼宇运维管理的专业化公司，未来我们可能会去研究如何利用数字孪生的技术来打造智慧楼宇运营和运维管理。

还有一个主题，如果大家感兴趣可以线下交流，我们目前对楼宇运营大部分都是集中在对物理空间的运营，刚刚也看到了元宇宙办公，是对一个虚拟空间的运营，我想未来我们整个办公的生态，都是通过这些科技进步的影响，让我们从一个传统的商业模式转化到了另外的一个商业模式。

有机会再跟大家做一个交流分享，今天就分享到这里。