市场综述：消费大浪潮

年初至今，疫情阴霾褪去，政策持续出台优化营商环境，商业地产全产业链复苏明显。

于复苏与变化中，11月2日，观点指数继续发布《表现力指数 • 2023年度商业地产表现报告》。观点指数研究院同步行业发展及革新进程，深入商业地产及相关产业链一线，解读商业地产全产业链的现状、挑战及机遇，同时从产品、商业运作特色、投融资模式、营销渠道等多维度剖析当前商业地产全产业链的特征以及发展趋势。

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今年，全国主要大城市均在发力刺激当地消费，并出台了许多政策。不少政策均强调首店经济，与普通门店相比，首店首发具有不可替代性与新奇度，代表着崭新的时尚理念和更高价值的产品，可以满足消费者日益增长的个性化、品质化需求。

从数据来看，社会消费品零售累计总额持续增长，但6月开始增速放缓。其中，网上零售额持续保持正增长，超市零售额于5月出现负增长。房地产到位资金和投资增速持续下滑，办公楼和商业营业用房的新开施工、存量施工面积仍处于负增长状态。但办公楼和商业营业用房的竣工面积回升至正增长状态。

销售端，办公楼和商业营业用房的销售增速均出现大幅度的下滑。具体来看，办公楼现房的销售额增速小于销售面积增速，而办公楼期房的销售额增速大于销售面积增速。所以从现阶段来看，办公楼的现房单价处于下跌状态，而市场对未来的单价具有一定信心，但该信心在减弱。

今年，商办市场进入下滑区间，空置率高企导致主要企业的收入下滑。同时，也使得商办大宗交易市场趋于冷清。类似的，办公空间市场也陷入了困境，主要企业濒临破产。相反的是，零售商业市场的项目开业数持续增长，主要企业的业绩保持稳定。

融资方面，CMBS/CMBN发行的锐减，促使政策端加大对商业不动产融资的支持，消费基础设施公募REITs将试行，多个商业发展商积极试水。

物价下行利于消费景气的回升，社零总额增长放缓后劲不足

据国家统计局数据，今年1-7月份，我国的CPI指数呈现持续下滑的趋势，7月份的CPI同比为-0.3%，首次进入负值区间。其中，食品烟酒类，受猪肉价格下滑的影响，也于7月份首次进入负值区间，同比下降0.5%。2023年9月份，全国居民消费价格同比持平。

此前国家统计局新闻发言人曾提及，当前中国经济不存在通缩，下阶段也不会出现通缩。目前，经济运行整体在恢复，广义货币在增长、市场流动性总体充裕。虽然7月的CPI同比有所下降，但是环比由上月的下降转为上涨。CPI的同比下滑，主要是因为食品价格由上涨转为下降，以及上年同期的基数较高。

但通胀仍是全球许多国家需要克服的难题。就美国而言，7月CPI同比上涨3.2%，剔除波动较大的食品和能源价格后，7月核心CPI同比上涨4.7%，仍高于美联储2%的通胀目标。

就国内的环境而言，即不存在通胀，也不存在通缩，物价的稳定有利于消费景气的回升。

自疫情防控政策开放以来，我国的消费情况总体呈现持续回升的态势。据国家统计局数据，2月份以来，社会消费品零售总额累计增速持续为正，一举扭转上年12月份处于负值区间的形势。且增长幅度在4月份达到巅峰，但6、7月份正增长幅度出现收缩，8、9月份趋于稳定增长。

具体来看，今年4-9月份的网上零售额累计额均保持2位数正增长，其中5月份同比增长率最高，为13.8%；2月份同比增长率最低，为6.2%。类似的，6、7月份正增长幅度出现收缩，8、9月份趋稳。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从消费品类来看，餐饮和商品零售也在2月份开始复苏。

国家统计局数据显示，餐饮收入同比增速由2月份的9.2%扩大至9月份的18.7%，并于5月份达到顶峰22.6%。商品零售累计增长率也从2月份的2.9%，扩大至9月份的5.5%，在5月份达到顶峰7.9%。可以看到，疫情防控政策开放对餐饮消费的刺激是巨大的，旅游业的兴旺也刺激了餐饮消费的增长。

从零售业态来看，限额以上百货店、专业店的累计零售额增速自2月份以来保持正增长，且幅度不断扩大，在5月份达到顶峰后进入收缩期；限额以上的专卖店累计零售额也保持类似的趋势，但其2月份的增速为-5.4%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

需要关注到的是，今年以来，限额以上超市和便利店的累计零售额增速持续下滑，超市的增速在5月份进入负值区间。今年，有多家超市品牌在多个城市均有闭店，如家乐福和沃尔玛，受新零售模式的冲击，多家超市进入转型期。

商业不动产竣工面积恢复正增长，办公楼空置率继续上升

国家统计局数据显示，今年房地产本年实际到位资金合计累计增长率持续为负，且增速保持在两位数，7月份该增速为-13.2%，9月份扩大到-14.4%。 对应的，今年房地产投资累计增长率也为负，但幅度均小于房地产本年实际到位资金合计累计增长率。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

其中，办公楼和商业营业用房投资累计增长率自2月份以来均为负增长。自去年8月份以来，办公楼的投资累计增长率均低于房地产投资累计增长率，但5月份开始，前者的增长率高于后者，8月和9月则又有转换。而商业营业用房投资累计增长率持续下滑。这与办公楼空置率高企，零售购物中心出租率趋稳的现状形成强烈的对比。今年9月，办公楼投资累计同比增长率为-11%，商业营业用房投资累计同比增长-17.6%。

具体来看，办公楼新开工施工面积累计增长率均基本为负，没有带动办公楼施工面积累计增长率的大幅度增长，全年的增长率在-5%和-6%之间。形成对比的是，办公楼竣工面积累计增长率于4月份开始为正，为9.8%，接下来几个月也持续为正。办公楼竣工面积的大幅度增长，也佐证了办公楼市场的颓势。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

类似的，今年的商业营业用房新开工施工面积累计增长率均为负数，但较去年有所提高。商业营业用房施工面积累计增长率稳定在-7%和-10%之间。值得注意的是，商业营业用房竣工面积累计增长率在3月份由负转正，且幅度持续扩大，至7月份达到最高，为5.7%。这与限额以上百货店、专业店、专卖店和便利店零售总额持续增长的数据相印证。从数据上看，零售商业的竣工和销售额均在持续复苏，这与政策持续进行消费刺激有关。

据国家统计局数据，今年1-9月，办公楼销售额累计增长率和办公楼销售面积累计增长率均为负数，两者的幅度比较接近。

具体来看，办公楼现房销售额累计增长率也均为负数，但办公楼现房销售面积累计增长率从4月份开始，已有转正的现象。两者对比来看，4月份开始，办公楼现房销售额累计增长率已经无法跟上现房销售面积的步伐。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

相反的是，3月份开始，办公楼期房销售额累计增长率逐渐超过了期房的销售面积，这表明，市场对未来办公楼单价的看多，看多程度在5月份达到最大，于7月份达到最小，意味着市场对未来办公楼单价的走势呈现悲观态度。这不难理解，在办公楼需求未大幅度回升的情况下，竣工面积的大幅度增长，或将持续推高办公楼空置率，进而对单价的下行造成压力。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

零售商业端，商业营业用房销售额和销售面积均出现大幅度下滑，但谷底在今年3月份左右出现。2月份开始，商业营业用房销售额累计增长率大于销售面积，其中，现房和期房的销售额累计增长率均大于销售面积。意味着商业营业用房的单价呈现上涨趋势。而在今年2月份之前，商业营业用房销售额累计增长率是小于销售面积增速的。也就是说，商业营业用房的单价由跌转涨，而2月份刚好是分水岭。由供小于求推高单价这个理论出发，今年商业营业用房的竣工面积不能满足市场需求；商业营业用房销售额和销售面积均出现大幅度下滑，主要是因为供给不足造成的。

商办市场承压，大宗交易锐减

在商办领域，据戴德梁行数据，截至今年上半年底，北上广深的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%，均较去年底有不同程度的上升。写字楼市场的供需关系进一步扭曲。

从出租率水平来看，截至2023年6月30日，瑞安房地产办公楼物业组合的平均出租率维持在88%，相较去年的12月31日，下滑1个百分点；陆家嘴集团在上海的甲级写字楼期末出租率从2022年底的85%下滑至80%，租金水平从8.15元/平方米/天下滑至8.12元/平方米/天；越秀房托的国金中心出租率从去年6月的90.2%下滑至83.3%，其写字楼资产租金整体收入同比下滑4%。

商办大宗交易方面，据观点指数不完全统计， 2023年1-9月内地共计发生27宗商办资产大宗交易，成交总金额为261.9亿元，平均每单10.07亿元（不含复星国际中心项目）。

对比去年同期，商办资产交易案例数、交易总金额以及平均每单交易金额数值分别同比下降15.63%、50.59%以及41.09%。交易金额超50亿元的商办资产交易数量远不及去年同期，资方对大额的交易持观望态度。

另外，今年的办公空间市场有所波动：WeWork发出破产预警、办伴项目遭清退。市场消息显示，8月22日，纽约证券交易所表示，由于WeWork认股权证的交易价格“异常低”，该交易所已暂停其交易，并将启动将其除牌的程序。

行业遭遇困境时，部分企业也仍在继续深耕。如BEEPLUS和寰图在接受观点新媒体采访中，屡次提及资管模式，IWG作为行业的老玩家持续看好灵活办公模式在中国的增长潜力。

零售商业开业项目数保持增长，主要企业业绩稳定

据观点指数统计，年中全国范围内共开业33个零售商业项目，总体量约200万平方米，环比上个报告期有数量和体量上的明显增长。一线城市开业项目数量占比约3成，除上海仅有1个项目开业外，其余三个一线城市开业项目均超过1个。二线城市占比最大，接近5成，杭州、武汉及西安等城市均有较多项目贡献，三线城市开业项目则相对较少。其中，大悦城、华润万象生活、龙湖集团、印力集团、珠海万达商管等样本企业于年中均有新项目开业，占全国开业项目数量的比例接近5成。整体来看，零售商业开店的热情不减。

从具体表现来看，目前恒隆上半年的商场组合收入增长13%，高端商场的收入上升16%，次高端商场则微跌3%。关于收入上涨的主要原因，其表示是上海以外的高端商场受惠于租户销售额上升，整体租赁收入增长了11%，次高端商场收入稍有下跌主要是出租率下滑所致。

太古方面，2023上半年其内地零售物业租金收入总额上升30%至20.42亿港元。具体项目上，6个主要的太古汇、太古里系列项目均录得不同程度的零售额增长。其中，上海的2个项目上海兴业太古汇和上海前滩太古里的变化最为明显，后者的增长幅度超过100%。出租率方面，截止今年上半年底，太古旗下的零售商业项目均保持较高的出租率，平均出租率为97%，整体表现稳定。其中，部分项目更是达到满租状态，如广州太古汇和北京颐堤港。

从部分项目开业和企业业绩数据来看，零售商业市场保持着积极向上的趋势，与上面提到的零售商业宏观数据相符合。

品牌方面，观点指数观察下的样本项目继续优化租户结构，在店铺引入上涵盖了11种业态，主要以奢侈品、服饰这2类为主，餐饮、娱乐休闲业态的引入较少。其中，大部分是来自国外的品牌，国内品牌的占比较小。奢侈品方面，主要涵盖服饰、皮包、配饰等全系列品牌，如古驰、范思哲等品牌的限时店、精品店或新店。

政策鼓励首店经济，加大对消费基础设施建设支持

今年，全国主要大城市均在发力刺激当地消费，并出台了许多政策。

北京将全面落实商业消费空间布局专项规划，商圈提质上，推动各区“一圈一策”方案落地，常态化推进传统商场升级改造，用好“一店一策”支持政策，加快推动京西大悦城、通州远洋乐堤港等项目落地。该规划整体上对新旧项目发展做出了针对性指导，助力商圈升级。此外，重点关注首店发展，给予不同等级首店不同的资金支持。

上海年初发布了《2023年上海建设国际消费中心城市工作要点》，其中提出，要打造“东西”两片国际级消费集聚区，推出一批业态多元、功能复合、主题鲜明、文化融合的消费新地标。做强首发经济、品牌经济、夜间经济和直播经济，扩大文旅消费、体育消费、餐饮消费和大宗消费等内容。

广州则发布了全国首部国际消费中心城市建设专项规划《广州市培育建设国际消费中心城市发展规划》，该规划提出了具有广州特色的消费体系与消费空间布局，持续探索国际消费中心城市建设，提升城市商业影响力。实施“全球优品汇聚”行动，充分发挥广交会及各类专业展会等平台的引流作用，持续发力“首店首发”经济，增强对全球消费品牌的汇聚能力。

整体来看，这几大城市的政策均有提到“首发首店经济”。与普通门店相比，首店首发具有不可替代性与新奇度，代表着崭新时尚的理念和更高价值的产品，可以满足消费者日益增长的个性化、品质化需求。

在支持消费基础设施建设方面，据wind数据，截至2023年9月6日，今年共发行38单CMBS/CMBN，同比减少39.68%；总发行金额为658.46亿元，同比减少37.57%。CMBS/CMBN一直以来都是商业不动产良好的退出渠道，对商业不动产的融资或滚动开发起到关键作用。但今年以来，CMBS/CMBN发行规模锐减，使得许多商业不动产面临着一定的长期资金融资难题。

2023年7月31日，国家发改委发布《关于恢复和扩大消费措施》二十条，其中提到在完善消费设施方面，加快培育多层级消费中心，着力补齐消费基础设施短板，完善消费基础设施建设支持政策。

今年年初，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。

两个文件均提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这意味着，商业不动产（消费基础设施）正式纳入基础设施类公募REITs的试点范围，这将极大推动消费基础设施的建设。其中，万科、百联股份和天虹股份正在试水消费基础设施公募REITs。