住房租赁：发展新局

年初至今，疫情阴霾褪去，政策持续出台优化营商环境，商业地产全产业链复苏明显。

于复苏与变化中，11月2日，观点指数继续发布《表现力指数 • 2023年度商业地产表现报告》。观点指数研究院同步行业发展及革新进程，深入商业地产及相关产业链一线，解读商业地产全产业链的现状、挑战及机遇，同时从产品、商业运作特色、投融资模式、营销渠道等多维度剖析当前商业地产全产业链的特征以及发展趋势。

以下为报告节选，阅读全文请点击链接。

据观点指数统计，18家样本企业的平均出租率为92.4%，合计在管房源规模达98.75万间。同时今年上半年，6家集中式样本企业合计营收64.84亿元，不少企业在营收上实现不同程度的增长。

上半年四支保租房REIT基金合计收入1.41亿元，基金净利润合计4384.05亿元。同时，四支保租房REIT可分配金额表现均超预期。近两年，行业向好发展以及保租房REIT的火热，吸引了资金频频进军长租公寓市场，资产再获关注。

政策端，则继续围绕保租房为核心颁布相关的支持以及监管规范文件。今年1-9月，政策主要覆盖住房租赁金融支持、保租房筹集、公积金优化等方面，持续有效激活住房租赁市场活力。

观点指数统计到今年1-9月样本企业共计新开业101个租赁项目，开店数同比增长24.69%，样本企业对租房市场发展信心不减。同时新开项目的产品类别中，对中高端租住市场的关注度有所提升。

租赁企业运营成果显著，集中式企业表现亮眼

从企业披露的2023年中期业绩可以发现，住房租赁业务实现稳定增长。

数据来源：企业公告，观点指数收集整理

据观点指数统计，18家租赁企业平均出租率为92.4%，合计在管房源规模达98.75万间，其中规模超十万间的租赁企业有相寓、泊寓以及冠寓，在五万到十万区间的企业包括乐乎公寓、魔方公寓等，租赁行业规模化效应逐渐成型。

从已披露运营数据的租赁企业来看，分散式企业相寓以25.7万间的在管房源数规模位居首位。分散式租赁房源主要是从个人房东手中获得，所以相较集中式租赁产品而言，其在房源获取端更为灵活便捷，这也是分散式企业占据规模优势的重要原因之一。

分散式头部企业自如虽没有披露最近的在管房源体量，不过公开消息显示，其业务布局10座城市，服务50万业主和500万自如客，管理房源超100万间。早前7月也有消息指出自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书。同时观点指数也关注到近期自如在天津和北京的关联公司先后完成了增资。

此外，目前魔方生活服务境外发行上市备案信息已获确认，哪家租赁企业能够成功实现上市值得关注。

出租率方面，截至2023年上半年底，相寓、泊寓、冠寓以及招商伊敦成熟期项目平均出租率水平分别为96.5%、95.9%、95.9%以及79%，相较去年同期均实现不同程度的上涨，整体来看，租赁企业在项目运营管理方面有着不错的表现。

数据来源：观点指数估算

从企业披露的数据中可以简单测算租赁企业的平均单价水平。今年上半年图中提及的4家租赁企业平均房间单价水平为2327.3元/间/月，相较去年同期下降1.33%。

其中观点指数注意到冠寓以及相寓的房间租金单价水平出现不同程度的下滑，整体租金下滑维持在10%以内，租金走势基本维持稳定。观点指数判断，这与今年以来新开门店数增长不无关系，在新增入市项目数增长的情况下，样本企业为吸引以及留住客源会采取多样优惠政策。

其中招商伊敦以4008.98元/间/月的房间单价水平位居首位，这与其项目城市布局以及产品定位离不开关系。同时注意到，聚焦于普通白领租房人群的泊寓和冠寓的房间租金单价水平相差不大。

企业公告，观点指数整理

房间单价水平和出租率是营收的两大关键指标，出租率稳步增长以及房间单价基本维持稳定的情况下，租赁企业在营收上会有不错的表现。

图表中6家租赁企业2023年上半年合计营收64.84亿元，其中集中式租赁企业泊寓、冠寓、招商伊敦以及金地草莓在营收方面均实现不同程度的上涨，这除了企业新拓规模带来的收入增长外，与整体租赁市场发展向好也不无关系。

相较来看，分散式企业在营收增长端较为乏力。相寓上半年营收28.29亿元，同比下降5.13%，从我爱我家中期业绩可以发现，上半年相寓贡献的收入占比达45.15%，同时也带来了29.82亿元的营业成本，上半年相寓毛利率-7.47%，同比下降1.01个百分点。

虽然相寓继续亏损，但我爱我家管理层对该业务保持乐观，并表示未来5到10年，相寓在管房源数量会保持稳步上升。今年5月，我爱我家曾表示相寓独立上市是公司一直明确的战略目标，今年将会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。

保租房REIT上市一周年业绩亮眼，外资加快布局租房市场

期内，上市一周年的保租房REIT基金在可分配金额等方面有着不错的表现。

数据来源：基金公告，观点指数整理

上半年四支保租房REIT基金合计收入1.41亿元，基金净利润合计4384.05亿元。可分配金额方面，从观点指数整理的图表中可以发现，四支保租房REIT表现均超预期，其中华润有巢REIT在可分配金额以及分派率方面有不错的表现。同时，四支基金已先后完成不同金额的分红。

基金能否持续可分配和经营业绩分隔不开，从四支基金底层资产项目的经营层面来看，二季度末四支保租房REIT底层资产平均出租率97.97%，四支保租房REIT平均出租率水平均维持在95%以上。

其中注意到，中金厦门安居REIT出租率数据表现较为突出。二季度末，平均出租率达99.64%，位居首位，同时环比一季度增长0.15个百分点。

基金底层资产平均租金表现上，华润有巢REIT和华夏北京保障房REIT底层项目基于城市区位优势，在项目租金上有不错的表现，截至二季度末，两者底层项目的平均租金分别为70.25元/平方米/月以及52.88元/平方米/月。

基金扩募方面，华润有巢表示已从存量和增量两个方面规划了可持续的扩募计划，中金厦门安居REIT表示，有意向将成熟的资产不断装入中金厦门安居REIT。

此外，仲量联行统计数据显示，今年一季度，上海共计录得13宗大宗资产交易，其中长租公寓交易为3宗，仅次于产业园区和办公楼。2022年全年，74单大宗交易有15单均为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态，交易额达到65.5亿元，同比增长263.89%。

关注近两年的大宗交易市场可以发现，长租公寓资产再次收获投资者关注，同时也注意到越来越多的企业开始布局，租赁市场新兴力量发展势头强劲。

来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，今年1-9月住房租赁市场共计完成5宗资产交易案例（含收购非居项目改造为住房租赁案例）。

其中资产收购方领盛投资已推出全新长租公寓品牌--COZI可遇，该品牌由领禾盛铭全新打造，将对领盛投资旗下长租公寓资产进行统一管理运营。其首个项目COZI可遇·虹桥年内已完成亮相。

同时城璟租住集团也已推出长租公寓品牌布局Ease Living城璟租住长租公寓市场。6月，城璟租住集团与开元旅业集团达成战略合作，正式完成收购后者所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目，该项目是城璟租住集团首个重资产长租公寓项目。

可以发现，资产收购成为不少企业进军长租公寓市场的敲门砖。

来源：观点指数不完全统计

此外，从观点指数统计到的今年1-9月住房租赁行业新品牌可以发现，随着住房租赁行业热度的不断攀升，企业开始密集推出新品牌布局住房租赁市场。市场参与主体多元化发展的趋势，在推动行业构建良性竞争环境的同时，也让住房租赁老玩家面临更大的发展机遇和挑战。

观点指数认为，在多方红利加持下，住房租赁市场向好发展是吸引外部企业集中布局长租公寓市场的重要原因，同时保租房公募REIT的火热也是关键因素。

多维政策护航，非居改保受关注

9月12日，住建部表示，今年全国筹集保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%。从全国看，各地近两年共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。

按照住建部安排，未来将继续鼓励各地在产业园区或城市建设重点片区建设保障性租赁住房，鼓励在轨道交通站点周边，鼓励利用闲置商业办公楼等建设保障性租赁住房，多措并举扩大供给。

来源：观点指数不完全统计

今年1-9月，政策端继续推出多个文件支持和规范住房租赁市场发展。

观点指数注意到，今年上半年中央层面政策聚焦于加大住房租赁市场金融支持力度。其中央行联合银保监会发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下文称《意见》）中指出，支持住房租赁供给侧结构性改革；重点支持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展；建立健全住房租赁金融支持体系等。为租赁住房的投资、开发、运营和管理等全生命周期提供多层次、多元化的金融产品和服务体系。同时融资渠道涉及银行、资本市场等，覆盖信贷、债券、REITs等多元化融资工具。

中央层面通过对住房租赁市场多维度的支持政策，有效增加保障性租赁住房供给。

同时，观点指数关注到中央层面对住房租赁市场另一发力重点在于城中村改造。从4月28日中央政治局召开会议，到7月21日国常会中审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称"意见"），到7月24日中央政治局召开会议再提城中村改造，再到7月28日城中村改造工作部署电视电话会议。今年以来城中村改造工作受到较多的关注。

7月24日的中央政治局会议中提到，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

同时注意到，国常会通过的意见主要是针对国内超大特大城市，会议上指出要把城中村改造与保障性住房建设结合好。城中村改造方式已然成为重点城市保租房筹集的重要方式。

地方层面，不少城市主要集中在公积金政策、优惠政策、管理规范以及闲置资产盘活等方面颁布相关政策文件。如今年北京、上海、广州、成都、重庆等城市在优化公积金政策方面做出明确规定；广州、成都、青岛等城市在平台监管等方面做出规定。

其中值得注意的是，非居改保方式成为保租房筹集的重要渠道，今年以来，广州、深圳、漳州、天津等城市先后颁布相关政策文件鼓励非居改保项目的落地。

所谓非居改保，也就是存量改造新模式，政策端鼓励闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房等非居住房改建保障性租赁住房，有效提升非居用房的使用效益。

举例来看，天津颁布的《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》规定，利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房和仓储（三类用地除外）、科研教育等非居住存量房屋改造建设保障性租赁住房，以及利用自有土地建设保障性租赁住房不增收土地价款。

深圳在8月初公布的四大政策文件中明确了保障性住房建设筹集的主渠道，其中包括非居住存量房屋改建。

近年来，政策、运营以及资本等多方面资源组合，加速住房租赁市场新格局的形成，也推动行业规范化、规模化以及专业化发展。

中高端服务式市场受关注，企业开店热潮前置

项目开业方面，观点指数选取28家住房租赁企业作为样本，监测今年以来的开业情况。

数据来源：观点指数统计

据观点指数不完全统计，今年1-9月，样本企业共计新开业101个租赁项目，开店数同比增长24.69%，剔除新增跟进样本企业的影响，开店数同比增长19.75%，开店项目数较去年同期有所提升，样本企业对租房市场发展信心不减。其中新开店企业包括房企系、酒店系、创业系等背景的租赁企业，新增入市项目囊括多种租住产品。

其中开店项目数最大的租赁企业是安歆公寓，1-9月新开项目数19家，贡献占比达17.76%，同时龙湖冠寓和城家公寓新开门店数贡献占比均超10%。

关注新开项目产品类型可以发现，相较去年同期，租赁企业对中高端租赁市场的关注度有所提升，招商伊敦、乐璟生活社区、城家公寓、乐乎公寓等租赁企业期内均有相关租住产品落地。

新开项目体量上，超千套的大体量项目数量有所增长。期内新开项目泊寓院儿·海湾社区、安歆青年社区无锡新城人才公寓、魔方公寓昌平沙河地铁站店、上海虹桥乐贤居城家公寓以及泊寓院儿·厦门海湾社区等项目，均是千套以上大规模社区。

其中泊寓院儿·海湾社区项目占地面积13.6万平方米，提供8000间租赁房源，规划9000平方米商业面积，是厦门规模最大的租赁社区。

观点指数认为，基于大体量项目的规模效应、租户管理、经济效益等方面优势，租赁企业逐渐加大在大体量项目上的布局。

数据来源：观点指数统计

从观点指数统计的每月样本企业项目入市情况可以发现，今年1-9月租赁企业开店高峰期集中在3-7月，与去年相比，开店高峰期明显前置。观点指数判断，上半年城市青年新增以及换租需求集中释放，同时6-8月迎来毕业租房热潮，高校毕业生租房需求持续释放，同时毕业季期间租赁企业推出多项优惠政策吸引新租户签约。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

城市租金表现方面，北京、上海及深圳住宅挂牌租金水平明显高于全国其他城市，其中北京今年1-9月的平均水平为123.20元/平方米/月，居各城市首位。

观点指数监测的十个城市今年1-9月的平均租金水平为69.07元/平方米/月，相较去年同期的66.17元/平方米/月增长4.39%，同时观点指数统计的十城中，70%的城市1-9月份平均挂牌租金同比出现上涨，租赁市场实现稳步增长。

分月度来看，1月处于春节假期期间，租房市场房源供给量以及重点城市挂牌租金下滑，市场表现较为冷淡。随着节后返工带来的租房小热潮来临，业主房源挂牌积极性回升，重点城市住宅挂牌租金呈现波动回升的走势。

同时，为迎接毕业季租房热潮，业主租赁房源挂牌积极性波动上升，租赁企业积极部署项目入市工作。据观点指数观察，毕业季期间重点城市租房需求集中释放，为快速抢占毕业生客源，租金优惠政策以及毕业季相关优惠活动，成为企业吸引客源的有力抓手。

随着毕业季租房热潮过后，租房需求开始下降，挂牌租金也开始随之下滑。