ESG发展：价值重塑

年初至今，疫情阴霾褪去，政策持续出台优化营商环境，商业地产全产业链复苏明显。

于复苏与变化中，11月2日，观点指数继续发布《表现力指数 • 2023年度商业地产表现报告》。观点指数研究院同步行业发展及革新进程，深入商业地产及相关产业链一线，解读商业地产全产业链的现状、挑战及机遇，同时从产品、商业运作特色、投融资模式、营销渠道等多维度剖析当前商业地产全产业链的特征以及发展趋势。

以下为报告节选，阅读全文请点击链接。

目前，可持续发展理念已在地产行业生根发芽，各家企业也纷纷披露ESG报告并积极响应国家“碳中和”、“碳达峰”等政策，并做出相应减少碳排放的承诺。国家层面同样出台了相应的政策，鼓励上市企业进行ESG报告的披露。

期内，多家商业地产企业的评级上调，且评级的重要性日益凸显。这是因为评级提供了对这家企业可持续性和社会责任表现的客观评估。从环境、社会到治理方面，企业可根据等级的“反馈”，不断完善自身，平稳发展。

近年来，地产企业作为碳排放的“大户”，从建材原料的开采到建筑落成后的运营，各个环节都需要耗费大量能源，同时也因行业涉及范围广，所以碳排放量可压缩的空间多。据观点指数统计，部分企业降低能耗效果较好，温室气体排放差距不大。

报告期内，共录得9起商业地产企业的绿色债券融资事件，总发行金额为134.18亿元，仅占房地产行业年内债券发行额的0.03%，发行规模较低。此外，据统计，发行绿债的商业地产企业类型大多为零售商，且底层资产也主要为购物中心，以办公楼作为底层资产发行绿债的也仅金茂一家，文旅企业则并无发行绿债的相关实践。

在商业地产领域，绿色建筑正逐渐成为新常态。而由于供需上的不平衡，导致目前绿色资产的供应不足以满足企业租户设定的零碳目标。也正是因为此种供应上的差距，导致绿色溢价的产生。

报告披露量不断上升，上市商业地产企业占比超80%

ESG报告是衡量一家企业长期价值标准的非财务指标，报告会从企业的内部治理、社会关系、环境关系、财务稳定性、风险管理、相关利益方的利益平衡等多个维度，反映企业在经营过程中各相关利益方如股东、客户、员工方面所获得的价值。

目前，可持续发展理念已在地产行业生根发芽，各家企业也纷纷披露ESG报告并积极响应国家“碳中和”、“碳达峰”等政策，并做出相应减少碳排放的承诺。监管与市场的变化也吸引着投资者转向更环保、更符合ESG要求的地产投资组合。

而在政策方面，国家近些年也就ESG报告的披露出台了相关的政策。

7月25日，国资委发文进一步规范央企上市公司的ESG信息披露，对央企控股上市公司的ESG专项报告提出了全面的指标体系与披露模板，提出中央企业探索建立健全ESG体系，力争到2023年央企上市公司ESG报告披露全覆盖。

可以了解到，这项政策并非首次提出，是对2022年颁布的《提高央企控股上市公司质量工作方案》的进一步补充。

因此，观点指数对32家上市商业地产企业的ESG报告披露情况进行了相应的统计，可以发现随着政策的不断出台，商业地产行业的ESG报告披露率逐年上升，预计接下来其他企业会不断加入ESG报告披露的行列。

数据来源：wind，观点指数整理

据统计，上市商业地产企业自2022年以来，以自身或集团为主体披露与ESG相关的《绿色金融框架》或《可持续发展报告》数量占样本商业地产企业披露量的80%以上。

ESG评级重要性凸显，港股企业评级普遍高于A股

评级方面，目前全球ESG评级百花齐放，其中影响力和话语权较高的主要是明晟MSCI和晨星Sustainalytics，且二者评级结果存在较高相关性。

对于房地产行业来说，MSCI的ESG评价模型主要从绿色建筑机遇、人力资本开发，公司治理，雇员健康与安全等角度出发。

其中，8月9日，晨星Sustainalytics发布的报告显示，中国金茂ESG风险评级为低风险，ESG风险分数降至14.1，位列中国内地房企第一名、全球参评企业前7%。且根据MSCI评级，期内上调了多家商业地产企业的评级，如招商蛇口MSCI获评A级，是A股房地产行业上市企业中的最高评级，中海的ESG评级同样有所上调，从原来的“BB”上升至“BBB”。

实际上，ESG评级的重要性在于其提供了对这家企业可持续性和社会责任表现的客观评估，其中也包含了风险管理评估。

因此具体来说，环境（E）与社会（S）方面，有利于企业了解其现下ESG发展的实际情况，通过及时调整可持续发展战略，促进企业长远发展。

此外，评级同样对企业的治理（G）层面起到促进作用。评级结果可使企业改进治理结构和流程，增强信息的披露程度，提高透明度，从而提高决策效率，降低潜在风险发生的可能。而从利益相关者出发，ESG评级结果也有助于投资者进行相应的投资参考，进而降低损失的可能性。

其中，值得注意的是港股企业的ESG评级无论是最高评级，抑或是单家企业的评级，普遍都要高于A股企业的评级。观点指数认为，这与企业开始进行绿色发展的时间先后有关，此外港交所对上市公司的ESG信息存在强制披露要求，内地证监会对于ESG的信息披露则趋向自愿和政策鼓励，而非强制，所以港股对比A股企业会更早进行ESG的相关实践，因而相应的投入也更多，评级也更高。

部分企业降能耗效果显著，温室气体排放差距则不大

近年来，地产企业作为碳排放的“大户”，从建材原料的开采到建筑落成后的运营，各个环节都需要耗费大量能源，同时也因行业涉及范围广，所以碳排放量可压缩的空间多。

一般而言，根据企业披露的ESG报告可获知其碳排放及能源消耗的情况。不过，由于上市企业对具体量化指标的披露程度较低，且统计口径存在差异，故观点指数只选取其中百万元营业收入综合能源消耗量和百万元营业收入温室气体排放量这两个指标作为分析依据。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从具体数值来看，中国海外发展、招商蛇口、中国金茂、恒隆地产、太古地产等上市企业，百万元营收综合能源消耗量均低于4吨标煤/百万元，明显低于其余上市企业的数值。换而言之，这部分企业每产生100万元营收所消耗的能源更少，也即提高了能源的使用效率，达到了初步的可持续发展。

但综合来说，百万元营收温室气体排放量这个指标的降低，才是进阶的可持续发展。

纵观所统计的这部分商业地产企业，可以发现企业的碳排放量指标差距并不大，也即是碳减排的表现并不突出，而实际上只有减少二氧化碳等温室气体的排放才能真正达到“双碳”的目标。

商业地产企业绿债发行劲头不足，样本总发行额超134亿

现阶段，ESG已全面融入现代商业活动中。其中，最直接的体现便是在企业的融资端。ESG能立足于经营实践，一定程度上得益于绿色债券、绿色信贷、绿色基金以及绿色资产证券化产品的蓬勃发展。

绿色金融对融资标的及筹资目的都有特殊要求，通常需要建立在绿色发展的基础上，其募资资金必须100%用于绿色项目，因此绿色金融产品在推动地产企业实现低碳发展上发挥着重要作用。

就房地产行业而言，在近年政策的连续调控下，企业的传统融资渠道正在变窄，有息负债规模受到严格限制，绿色融资成为企业融资渠道的有效补充，其中绿债又是绿色融资的最主要来源。

除此之外，以绿债进行融资，不仅可以解决地产企业的资金短缺问题，提升企业的竞争力，还可以促进房地产行业进行经济结构调整和升级，借助其严格的募集资金流向要求，引导地产企业不断发展绿色建筑。

虽然得益于政策和市场投资者的大力支持，绿色债券的发行利率要比普通债券品种更低，但是房企进行低碳绿色转型、绿色建筑工程以及审批认证产生的增量成本，同样不容忽视。

报告期内，共录得9起商业地产企业的绿色债券融资事件，总发行金额为134.18亿元，对比年内整个房地产行业4358.99亿元的债券的发行金额显得渺小。从占比来看，绿债的发行金额仅占0.03%。

观点指数认为，目前绿债发行较少的原因主要有二：其一是由于前文提及的绿色资金有着严格的募集资金流向要求，其二则是境内地产企业的绿色债券融资尚处在起步阶段，现有绿债市场参与者多以地方国企为主，境内发行绿色债券的既有案例及经验较少。相较于在境内发行，商业地产企业更倾向于在境外发行绿债，如远洋集团等。

此外，还可以注意到，发行绿债的商业地产企业类型大多为零售商，且底层资产也主要为购物中心，以办公楼作为底层资产发行绿债的也仅金茂一家，文旅企业则并无发行绿债的相关实践。

绿色建筑存量差异产生绿色溢价

对于商业地产而言，可持续发展不仅可以为企业降低运营支出，也可为企业拓宽融资渠道带来绿色资金。此外，绿色建筑的租金也获得相应的提高，进而增加收入。

绿色建筑是指这栋建筑从规划到设计、施工、运维、翻新、拆除的全寿命期内，尽可能减少能源的使用及环境的污染，提高建筑的资源运用效率，甚至做到零碳建筑。

如10月8日，据公开市场信息，雄安的零碳建筑自贸试验区交流展示中心即将投入使用。据了解，该展馆自规划阶段就明确了零碳建筑正向设计理念，即适应气候条件，利用自然资源禀赋，在满足室内环境参数、碳排放目标要求下，采用性能化设计手法，依托被动技术和主动技术，同时选用低碳建材、低碳结构以及材料减量化等设计手段，结合碳排放权交易、碳汇等碳抵消方式，达到零碳建筑的设计目标。

据此前世邦魏理仕数据显示，过去五年，北京和上海的新建办公楼中超过50%为绿色建筑，而在深圳、广州、成都等其他主要城市，这一比例也已经达到30%左右。

在商业地产领域，绿色建筑正逐渐成为新常态。而由于供需上的不平衡，导致目前绿色资产的供应不足以满足企业租户设定的零碳目标。也正是因为此种供应上的差距导致绿色溢价的产生。

数据来源：仲量联行，观点指数整理

可以看出，中国内地一线城市甲级办公楼市场的租金绿色溢价区间在2%-10%，其中高级别绿色认证（如LEED金级、白金级）的资产溢价表现则更为突出。

而根据经济学中的供求关系可知，当需求大于供应，也即供不应求时，会导致商品涨价进而减少对商品的需求或采用其他替代品。这个经济学理论也很好的解释了当某个城市绿色认证的甲级写字楼存量充足时，其租金溢价要低于存量低的城市。