年报观察 | 嘉华国际2022利润大跌与销售托底

观点网 对嘉华国际而言，2022年同样是不寻常的一年。

3月22日，嘉华国际披露年度业绩，期内录得营收87.94亿港元，同比下降约45.78%（2021年为162.18亿港元）。录得毛利26.68亿港元，核心净利润14.52亿港元，归属股东净利润13.72亿港元（2021年为33.55亿港元），均同比大幅下跌。

财报显示，该集团营收和归属股东净利润减少主要由于较少预售项目于年内竣工并确认其应占签约销售。

有意思的是，嘉华国际另一项数据却连创新高--2022年，该集团应占合约销售额逾188亿港元，连续两年创下集团历史性最高合约销售额，而大部分的合约销售额预期于2023至2025年内入账。

业绩下滑但资金稳健

嘉华国际主要收入来自物业销售收入80.98亿港元，占总收入比例约92.09%；租金收入6.41亿港元；酒店营运收入0.55亿元港元。该各项收入分别较2021年数据154.79亿港元、6.74亿港元、0.65亿港元减少约47.68%、4.90%、15.38%。

物业销售收入中，香港物业收入39.61亿港元，约占49%；内地物业收入41.37亿港元，约占51%。该两项数据分别较2021年减少59.84%、26.32%。

具体到项目，则主要来自香港嘉峯汇及嘉熙、南京嘉宏峰及东莞嘉誉湾的物业销售，以及上海嘉华中心的租金收入。截至2022年12月31日止年度，嘉华国际的应占营收（包括集团的营收及港币5.53亿元的合营企业及联营公司的应占营收）为93.47亿港元。

针对业绩下滑因素，嘉华国际表示，香港市场方面，2022年初开始实施严格防疫限制及社交距离措施，市场气氛日渐趋淡，导致年内一手及二手物业市场成交量按年分别下跌42%及39%。政府私人住宅楼价指数按年下跌15.6%，是自1998年以来最大跌幅。

内地市场方面，大环境下减低了买家置业意欲。内地房地产开发商高杠杆引发的债务危机及其后续影响等因素，于年内继续打击房地产市场。内地房地产开发商无法完成预售项目的风险，使买家却步，也对住宅按揭造成影响。数据来看，2022年全国新造房屋销售数量与价格，按年分别下跌27%及28%。

其表示，行业趋势下，房企营收下滑为大多数，并不过多反映企业自身状况，嘉华国际持续稳健的财务状况很好地说明了这点。

期末，嘉华国际资产总计766.36亿港元，总负债299.93亿港元。集团银行借贷为149.39亿港元，其中18%的还款期为一年内。截至2022年12月31日，该集团现金及银行存款为港币86.60亿元（2021年：港币81.37亿元），当中所持约82%为人民币。

负债比率方面（比率计算为借贷总额减除现金及银行存款与总权益相比）则由于净现金流入，由2021年12月31日的24%下降至于2022年12月31日的13%；而2021年，该数据则由上年(2020年) 末的39%下降至24%。

此外，于2022年10月，嘉华国际以有利的成本执行了一笔80亿港元的四/五年期银团贷款，为一笔70亿港元于2023年1月到期的俱乐部贷款进行再融资。其认为，该笔贷款不仅扩大嘉华国际可动用资金，同时加强集团的财务灵活性及融资实力。

合约销售连创新高

观点新媒体查阅数据，2022年末，嘉华国际已签约的应占销售(即集团已签约的销售及来自合营企业及联营公司应占已签约销售)为集团历史新高，约188亿港元，主要来自香港的柏珑及凯柏峰；内地的上海嘉盈峰及招商云玺、南京嘉宏峰及嘉璟峰。集团签约但未确认的应占销售为186亿港元。

尽管2022年可入账合约销售额项目较2021年减少，导致该集团营业及净利润下滑，但嘉华国际预计，去年大部份的合约销售额将于2023至2025年内入账，为未来盈利奠定坚实基础。

嘉华国际去年已签约的应占销售数据并非首创新高，2021年末，嘉华国际已签约的应占销售约为143亿港元，高于2020年105亿港元，首创集团历史新高。

从上述数据可以看出，嘉华国际维持着良好的项目推进节奏。

2022年，嘉华国际在香港分别于4月和6月推出两个合营项目--元朗柏珑及将军澳凯柏峰的首批住宅单位发售，两个项目合共录得已签约的应占销售约58亿港元。另外，启德嘉峯汇项目继续交付预售单位并确认相关的销售收入约31亿港元，而于2022年度的已签约销售额约5亿港元。

内地方面，2022年是嘉华国际进入内地市场的30周年，其主要布局围绕在珠三角、长三角区域，开发的项目主要有大型住宅社区、综合城市发展项目，其中包括优质住宅、甲级写字楼、酒店及服务式公寓，以及特色商铺。

年内，嘉华国际推售五个新项目，包括上海嘉盈峰、苏州嘉骏峰、南京嘉宏峰及嘉璟峰四个独资项目以及一持有49%权益的项目上海招商云玺。五个项目为嘉华国际带来合共近人民币82亿元的已签约应占销售。

拿地情况来看，嘉华国际于去年7月独资投得香港医院道一幅住宅用地，总楼面面积约4000平方米；另于9月以合资形式投得位于上海徐汇区华泾镇的大型综合发展项目，代价为人民币37.30亿元，项目总楼面面积约20万平方米，包括住宅、办公楼、商业及酒店等。

针对上海华泾镇项目，嘉华国际彼时表示，土地购入事项将为集团从事以公共运输导向型开发而扩大其在上海房地产市场的版图、补充集团土地储备及符合集团业务发展策略及计划的绝佳投资机会。

除了土地招拍挂之外，嘉华国际还参与到位于广州黄埔鱼珠片区的旧城改造项目，该项目占地2.2万平米，可建楼面11万平米，当中40%用于出售。据了解，该项目为嘉华国际继上世纪九十年代参与广州越秀区嘉和苑的旧城改造后，又一个在华南的旧城改造项目。

彼时嘉华国际华南区营运总经理杨景辉接受采访时表示，嘉华国际在大湾区拥有170万平米土储，足够未来数年销售，在审慎乐观情况下会持续增加土储，强调不会冒太大的风险。