年报观察丨SOHO中国拉响警报

观点网 SOHO中国的这份年报直至深夜才发布。业绩报告中透露的问题，反应在24日早间的股价上。3月24日，港股内房股走低，SOHO中国一度跌超11%。

2022年，SOHO中国实现营业收入约17.75亿元，较2021年度的17.42亿元同比增长1.9%；毛利14.38亿元，同比增2.70%；毛利率约为81%，较上年度提高1个百分点；实现公司权益股东应占净利润约为0.61亿元。

截至报告期末，SOHO中国净资产负债率为43%，平均借贷成本约4.7%。

受新冠疫情反复及市场情绪的影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年12月31日，SOHO中国投资物业平均出租率降至约76%。但全年仍完成了11.8万平方米的新签面积以及9.5万平方米的续租、扩租面积。

这份报告所呈现的，除了部分项目下滑的出租率、仍然坚挺的营业收入外，“狂飙”的流动负债也是格外突出。

债务警报

整体上来看，SOHO中国在2022年维持了业绩的稳定增长，全年实现营收约17.75亿元及营业毛利14.38亿元，较2021年分别增长1.9%和2.7%。

截至2022年末，SOHO中国总负债由2021年的333.47亿元降至314.79亿元。其中非流动负债128.95亿元，较上年同期的263.86亿元减少51.13%，流动负债总额185.83亿元，较上年同期的69.61亿元增167%；总负债率45.72%。

流动负债狂飙的起因，是一笔不到6000万元的借款。

据公告披露，2022年12月，SOHO中国因逾期支付总额为人民币5968.2万元的借款本金而就该等借款出现违约。

该等借款及其剩余按照原合同约定，在2023年12月31日之后到期偿还的借款在内的全部借款余额约6.68亿元，该等借款违约可能导致上述全部借款会被银行要求立即偿还，因此于2022年12月31日将其重分类为流动负债。

SOHO中国表示，上述违约事项亦会触发集团若干其它银行借款约65.51亿元于2022年12月31日出现交叉违约。

于2023年3月20日，SOHO中国与银行签署补充协议，将违约借款的偿还展期到2023年6月30日。前述违约和交叉违约因此得到解决。

此外，SOHO中国的子公司北京望京搜候房地产有限公司于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO专案塔1和塔2的相关土地增值税约17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

2022年度，其中1000万元的土地增值税在到期日后已被支付，于2022年12月31日，尚有18.51亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。土地增值税的滞纳导致北京望京公司合计约23.81亿元的银行借款本金及利息出现交叉违约。

进一步而言，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以罚款。

数据显示，其交叉违约借款本金约为89.22亿元，利息为人民币1059.5万元，其中包括根据原合同约定的还款日在2023年12月31日之后到期的借款，由于可能会被各自的贷款人要求立即偿还，因此于2022年12月31日将其重分类为流动负债。

SOHO中国于年报指出，上述所有状况显示存在重大不确定事项，可能对集团能否持续经营业务构成重大疑问。

对此，公司未来也将采取若干计划及措施以减轻流动资金压力及改善现金流量。具体则包括与现有主要贷款人在内的若干金融机构积极沟通，协商集团现有借款的重组或新增融资，控制行政成本及节约资本开支，以及继续采取措施出售商业物业等多方面。

于2022年12月31日，即期借款包括违约借款及交叉违约借款，分别为6.68亿元及89.32亿；及其他借款（尚未逾期或违约，但合约还款日期为2023年12月31日之前）约为38.52亿元。

截至期末，SOHO中国的净流动负债约为156.77亿元。同时，SOHO中国的银行备款及其他备款约为161.85亿元（包括流动部分134.53亿元）。

于2022年12月31日，SOHO中国非受限的现金及现金等价物仅为3.46亿元。

应收账款部分，2022年的逾期金额较2021年增长一倍，由2.54亿元增至5.06亿元，其中逾期1个月以下的账款增幅较大，由11.3万元增至2933.4万元。

银行借款及其他借款还款期方面，借款总额由上年的179.98亿元减少至161.85亿元，但1年内或按要求偿还部分金额由16.64亿元攀升至134.53亿元。

至期末，SOHO中国净资产负债率约为43%，平均借贷成本约4.7%。

业绩依托

SOHO中国的营收中，租金收入仍占据相当大一部分。包括17.44亿元的租金收入，以及一项3055.2万元的出售物业单位收入。

受新冠疫情反覆及市场情绪的影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年12月31日，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约76%。

具体来看，北京前门大街项目、望京SOHO项目，以及上海外滩SOHO近三年出租率持续下降，租金收入同样受损。位于北京丰台的丽泽SOHO出租情况明显改善。

高力国际曾表示，2022年北京办公楼市场分化严重，甲级写字楼市场需求如期恢复。在供给侧，原计划在四季度入市的新项目均延迟到了2023年。展望2023年的市场走势，需求侧持续回暖可期，但空置率上涨估计无法避免。

2023年有超过64万平米的新增甲级项目入市，累积的新增供应压力将在2023年集中释放，其预计2023年的市场空置大概率会上升3-5个百分点。

而在此环境背景下，SOHO中国出租情况难免受关联影响，若部分项目出租率持续下滑，未来营收又能否继续坚挺？

有意思的是，SOHO中国年内有两次股价大涨，原因是房源出售及潘石屹辞任。本该是“负面”的消息却两次将公司股价推高。

其一是SOHO中国通过官微宣布，2022年3月举办房源推介会，为了优化资产结构、缓解资金压力，SOHO中国以七折价格推出了3.2万平米的优质房源。

折扣出让的房源包括银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态。其中不乏包含租约及市场稀缺的整层房源，租金回报稳定，投资性价比极高。

潘石屹称，该次销售房源的收入将全部用于降负债，不会用做股票分红。消息发出后，股价持续拉升，一度涨超20%。

另一次股价大涨，则是潘石屹张欣夫妇宣布辞任。

2022年9月，SOHO中国公告称潘石屹辞去公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席职务，以专注于支持艺术和慈善事业；张欣辞去公司CEO职务，以专注于支持艺术和慈善事业。

谁也不曾设想，企业一把手的辞任会带来资本市场的正反馈，但事实就这样发生了。

公告发布当日，随着“潘石屹夫妇辞任”占据各媒体头条，股价也是一路走高。SOHO中国股价涨近17%，此后虽稍有回落，截至当日收盘，股价涨幅仍超11%。

自从与黑石交易告吹，SOHO中国也过了一段销声匿迹的低调日子，而年内的两次大事件，又无异于平地惊雷，稳稳托住SOHO中国的曝光度。

除“利好”曝光外，SOHO中国也遭受一些“负面”干扰。

去年7月，该公司首席财务官（CFO）倪葵阳因涉嫌公司股票内幕交易，正在接受警方调查。

SOHO中国对此回应，公司知悉此事，公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况，亦没有被调查，但对有关当局要求提供的资料给予了充分配合。

公告称，在上述调查完成前，倪葵阳已经无法履行首席财务官的职责，公司已将其职责临时移交给公司财务总监。董事认为，有关调查对集团业务运作并无重大不利影响。

而事实上，自前任CFO被带走后，SOHO中国至今并无更进一步人事变动及调查进展相关消息传出。

此外，SOHO中国近年来在可持续发展及ESG相关方面动作颇多。潘石屹辞任时，同样提及提名委员会主席和ESG委员会主席职务，夫妇二人亦均将专注于支持艺术和慈善事业。

从2022年来看，SOHO中国根据国内外最新的绿色装修、绿色建筑、健康建筑等相关标准要求，发布了《绿色租赁指引》。

年末，全球最具权威的ESG评级机构MSCI上调SOHO中国ESG评级至AA级，位列中国企业前3%，这是目前中国大陆地区地产公司获得的最高评级。

2023年，SOHO中国10个项目，望京SOHO、丽泽SOHO、光华路SOHO二期、SOHO前门大街、外滩SOHO、古北SOHO、SOHO复兴广场、SOHO天山广场，和位于天水的2个非营利性项目：天水养正幼儿园与养正图书馆，荣获IWBI（国际WELL建筑研究所）授予的WELL HSR健康安全评价认证。

在看似更高质量更国际化更标准化之后，“绿色办公空间”对于挽回下滑的出租率能起到几成作用？