复苏的契机|2022五月广州房地产市场报告

观点指数研究院

2022-05-19 16:41

  • 随着批准预售上升,项目开盘数量亦有明显提升,在项目营销发力的情况下市场总成交量将有一定上升,并逐步体现在网签数据上。(报告期2022.4.18-2022.5.19)

    观点指数 日前,广州统计局发布的广州市一季度经济数据显示,2022年一季度全市完成固定资产投资额同比增长9.3%,其中,房地产投资同比增长12.7%。

    鉴于去年一季度房地产市场受调控影响尚处于高位,今年一季度广州房地产市场投资端表现活跃。

    统计数据显示,2022年一季度广州住户贷款同比增长10.8%,其中,住户中长期贷款同比增长12.4%,交易情况比较乐观。

    从网签情况来看,广州房地产市场仍然比较低迷,但由于网签通常滞后于交易时间,未来有很大回升空间。

    特别是五一假期期间推售活跃,对短期内网签将有较大贡献。

    荔湾发文监管旧改资金

    4月11日,荔湾区住房建设和园林局发布了《旧村庄全面改造项目复建安置资金监管及拨付的工作指引》,将对荔湾区旧村庄全面改造项目复建安置资金实行专户监管。

    规定监管专户内资金总额不得低于当期项目剩余复建安置所需资金的30%,缴存方式为无条件银行履约保函加现金方式。

    这样的监管方式一方面是对旧改项目实施和村民权益的保障,同时从资金缴纳的额度和缴存方式来看,亦有考虑到企业在资金方面的运用和需求,并不全然要求缴纳现金。

    近期,包括海珠石溪村、黄埔珠江村等旧改项目曾传出承租物业租金、临迁安置费未按时支付的消息,暴露出旧改项目存在的资金隐患,亦凸显旧村改造复建安置资金监管的重要性。

    首批供地稳中向好,收金341亿

    广州市2022年首批集中供地落幕,18宗挂牌地块最终成交17宗,其中2宗溢价成交,15宗底价成交,出让地块总成交金额为341.4亿元,平均溢价率1.2%,出让总建面261.6万平方米。

    从成交结果来看,国资拿下了本次出让的大部分地块,民企仅兰园控股及大华集团各有一幅地块入账。

    拿地最积极的是广州地铁,获白云区、海珠区地块各两宗,总地价达到165.19万元,是唯一拿地价格超50亿元的企业,其中海珠区赤沙车辆段地块价格达94.5亿元,是本场土拍总价最高的地块,而广州地铁此前拥有同地段的其他地块目前项目已经入市,由越秀操盘,新地块继续与越秀合作的可能性很大。

    此外,本次集中供地两宗溢价成交地块分别为白云区空港大道中东侧地块和金桥二期地块,分别由中海和兰园控股获得。

    中海没有继续加仓海珠,而选择了进军白云,此次供地竞得地块位于白云新城北部,板块内住宅项目稀缺,区位利于开发高端项目,地块引来了中海、保利、龙湖、华润、绿城、粤海、和记黄埔等多家企业报名,最终中海以27.19亿元加9%配建面积的条件将地块收入囊中。

    兰园控股竞得的金桥二期地块位于广佛交界芳村,是本批次地块中起拍楼面价最贵地块,达到30179元/平方米,中海、星河亦参与地块竞拍,最终兰园控股以5.5亿元拿下,成功插旗老城区,而目前兰园控股的项目如阳光城兰园翡丽湾等主要布局在外围区域。

    整体来看,此次集中供地呈现出稳中向好局面,地块质量高,出现了顶价成交情况;另外,深耕本地的企业优势较大,民企也有不少参与机会,但参拍信心仍有较大修复空间。

    新房批售大增,网签有望回升

    4月广州新房网签仍处于低位,一方面网签系统维护可能导致部分网签滞后;另一方面疫情反复、市场信心尚在修复过程中,网签暂时未能回升。新批准预售方面多个项目“备战五一”,4月项目取证积极,天河、荔湾亦有不少项目上新。

    据广州中原数据,4月广州新建商品住宅网签5458套,同比下降48.9%,环比下降3.6%;网签面积57.8万平方米,同比下降51.2%,环比下降5.6%。增城区、番禺区、黄埔区网签体量较大。

    据观点指数统计,4月广州新建商品住房批准预售10193套,环比上升148%;批准预售面积112.7万平方米,环比大涨177.9%。其中万科金域曦府、万科四季花园、新世界星辉、大华紫悦府等项目取证体量较大。

    随着批准预售上升,项目开盘数量亦有明显提升,在项目营销发力的情况下市场总成交量将有一定上升,并逐步体现在网签数据上。

    数据来源:阳光家缘、观点指数整理

    由于批售积极,叠加网签同比有较大幅度下降,4月广州一手住宅去化周期上升。截至4月末,广州市新建商品住宅可售套数约10.4万套,可售面积1114.2万平方米,去化周期13.2个月,较上月增加1个月。

    分区来看,4月仅越秀区、天河区去化周期缩短,其余区域去化周期均拉长,其中南沙区、荔湾区、增城区去化周期上升明显高于全市平均水平。

    琶洲南TOD低调开市,五一营销项目分化

    据观点指数统计,报告期内样本企业共有21个项目加推,3个项目开盘,共推出约3600套住宅单位,半数项目在“五一”假期期间有进行推货。

    报告期内销售表现回暖,但项目之间呈现较大的差异,越秀星樾、品越华府首开获得“开门红”,保利罗兰国际、珠江铂世湾等加推亦有不错表现,但部分项目并未在这一波促销热潮中实现突破。

    品越华府即琶洲南TOD项目是今年上半年最火热的项目之一,由于琶洲产业引入不断兑现,发展前景明朗,此外琶洲住宅稀缺,TOD项目更是难得一遇,因此品越华府热度非常高。

    五一假期前首次开盘推出三栋共288套住宅,有142、210、265、310平方米四个面积段,价格根据面积从9.2至14万元/平方米,开盘两天即售罄。

    值得注意的是,4月7日越秀地产宣布从原购地方广州地铁手中收购项目公司51%股权,目前该项目由越秀地产持有全部股份。

    而越秀星樾位于黄埔区开创大道香雪地铁站附近,是科学城板块内TOD项目,五一期间加推280套120至193平方米住宅,均价约3.9万元/平方米,去化近九成;同样是黄埔TOD项目的越秀星航五一期间加推120套88至119平方米产品,去化表现较差。

    星樾与星航项目的销售差异,首先在于配套差异,香雪板块配套相对完善,附近有肉菜市场、商业广场,而星航项目位于庙头地铁上盖,附近旧改正在进行中,缺乏生活氛围,配套亦不完善。

    另一方面,越秀星航加推均价约4.7万元/平方米,在黄埔区目前在售楼盘中偏高,更靠近主城区的鱼珠板块在售项目均价亦不过5万元/平方米。

    撰文:黄韵哲    

    审校:欧阳颖



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