2022观点年度论坛 | 主题讨论会之一：多元破局

主持嘉宾：

广东省房地产研究会执行会长 韩世同先生

上海证券有限责任公司首席分析师 金文曦先生

讨论嘉宾：

金地集团开发管理公司副总经理 王英臣先生

中海商业OFFICEZIP全国高级总监 李雪瑞女士

韩世同：大家好，刚刚听了蔡云秘书长，还有刘爱明他介绍产业园方面的发展，我们看到蔡云秘书长从理论方面，从指导、原则这方面为大家探讨多元化破局它的可能性以及它的风险所在，我觉得讲得非常透彻，因为他站在全国的视角上去探讨这个事情。刘爱明先生前几年也主持过产业地产的论坛，我们刚刚一看这几年他完全没有闲着，跟华润，跟政府一起做了大量的产业园。产业园其实是非常非常难做的事情，我看到刘总他甚至提出来，即便是销售型的也可以持续发展，我觉得这个是非常好的。

关于多元化，我们几乎看不到很多的成功先例，包括恒大很多的问题也出在多元化上面，所以多元化我们一定要来探讨，怎么样把多元化跟专业化结合到一起，我觉得盲目的多元化恐怕是找死，要是不做转型，不做多元化可能是等死。再一个肯定不能用住宅地产的思维去开发，其实除了商品住宅，其他都差不多是产业的，就是不可以快速周转的，就是要一次性大额的投资，要靠慢慢的回报。所以我刚刚听刘总介绍的一些非常好的经验，包括前几年我跟黎总一起去凯德拜访，它就是用私募REITs来做的，几乎好的项目可以不用销售，所以我觉得要创新融资模式。前几年我们也强调，不能要用债务融资，能不能用股权融资，其实REITs就是私募基金的方式，你如果有能耐就领头，你看华润其实就是非常有势力。张一平好像跟启迪也没有合作下去，启迪没有强大资金做支撑的话，你要发展产业谈何容易，恒大也是没有实力，我觉得不能太多面的发展，选一个赛道就不错了。香港很稳定，它可能通过住宅地产发展之后自己搞一个写字楼，写字楼肯定是重资产，这样负债率也不超过30%，这个就非常好。

我就先说这么多，一会儿我介绍一下中海和唐总这里，我现在把主持交给我的拍档金文曦先生，他是上海证券首席分析师，由他来主持一下，一会儿由金地的王总先谈谈，我们探讨一下怎么样破局，既不找死，也不等死。

金文曦：刚刚韩会长提到这次疫情影响蛮大的，我本人也是因为在上海，封得比较厉害，现在处于一个观察阶段，此次也是非常荣幸能够参与到观点年度论坛的交流和主持活动。

我想简单讲几个点，也引出后面金地的王总。

首先刚刚韩总提到了多元化，从资本市场角度来讲多元化这一块，过去几年大部分房企经历了黄金十年的圈地运动，这样的情况下，实际上当时的使臣倾向于规模体量比较大的，同时也是利用资本市场，利用债务杠杆起来了房企。在去年年度策略当中我们也提到关于整个杠杆周期，从早期的债务杠杆到权益杠杆，也就导致了去年恒大的爆雷事件，导致产业链下属大量企业出现了债务危机。我们自己判断，也是从未来十年当中比较大的点就是权益杠杆，权益杠杆这一块也引申到王总提到的代建，我们自己判断代建其实是属于权益杠杆达到一个极致水平的标志。大家知道，从2017年开始整个土地价格上涨之后，实际上大量的房企采用了合作拿地，权益杠杆相对来讲各家使用比较多，特别是资金实力不是非常雄厚，但在当地有一定的品牌口碑，区域范围内有一定客户资源的房企，他们可以通过轻资产，包括小股权的方式进行操盘，或者进行合作开发。

这个问题我们自己觉得，大的趋势肯定是往这个方向去走，但是近两年，特别是这段时间房地产信用爆雷这边，权益杠杆也会受到一些影响，有两个原因：第一个这波爆雷之后，今年上半年出的并购贷，往往接可能的项目端小股权可能只有20%或者10%的水平，这里面涉及的利益方会比较多，这也是我们自己感觉从集中供地之后，更多的国企和央企更倾向于拿集中供地项目的主要原因。

回到多元化的角度来讲，传统的杠杆已经在往轻资产方式去走，经营方式上多元化的点可探索的也比较多，比如说产业园模式以及做得比较多的像香港靠拢的商业管理模式，包括国外地产金融、地产基金的模式。再加上前两年开始，包括今年REITs这一块，我们也从几个方面来看。

第一个是从整个大的多元化的背景，首先还是集中在一个点，就是从自己优势区域做拓展，千万不要贸然进入一些看似很好的领域，因为从很多的经营层面上来讲，可能觉得挖一些人过来就能做，实际上不是这样的，第一个还是要有标杆项目做支撑，第二个还是要因地制宜进行相应的配套，所以还是要结合各家房企自身过往的运营经验以及资源优势来做布局，这是我们比较关注的第一个点。

第二点就是目前从各个领域当中资本市场比较关注或者说可能会在市场得到大估值的领域。其实产业园这个模式应该来说不是说非常新颖，这些年多这么多家企业无论重的、轻的都做过，我们研究下来大家对于产业园类的资产还是比较谨慎，包括对相应的股权投资。大家都知道其实产业勾地还是比较容易的，后期能不能形成正向循环还是值得去详细探讨的，而且它的可复制性并没有大家想象的那么强。所以这个领域我们觉得多元化现在的压力还是不小，可能现在以国企和民企合作的项目会比较多，大家单一项目出表上市的估值，或者资金募资能力会更好一点。

再一个就是资本市场非常热的物业管理板块，包括商业管理板块。这两块我们自己感觉，经历了这么一波周期，应该说从2018年之后其实整个市场还是非常热的，到了这两年，特别是当它的地产集团母公司开始出现债务危机之后，首先可能会抛售相应的物业管理的资产；第二个是可能会出现相应的物管和地产母公司之间现金流关联性的业务问题，这一点也导致了去年整个板块出现了比较大的问题，所以这个板块还是要精挑细选，特别是今年还会有几家龙头大公司，包括像万科或者其他大公司陆续会上，这也是一个板块最后一个投资的机会了。

第三个多元化的领域，我们自己觉得也是目前方兴未艾的，就是后面王总会提到的代建这一块。代建从上市标的来讲还是比较少的，最早上的是绿城代建。代建领域刚刚也提到了，我们把它看成一种轻资产或者是权益杠杆，到一个极限水平之后可以进行输出的一个模式。我们可以看到代建这一块目前各家房企在体系内都在进行培育和尝试，真正实现规模化和全国化的输出相应来讲还不是特别多，我们自己感觉有几个点：

第一从第三方数据来看，龙头公司的市占率还是偏高的，这样对很多经营者是有很多压力的。

第二个像这一类公司，首先从母公司来讲已经实现了2000多亿的销售规模了，兄弟公司或者是子公司代建这一块，目前首先立足长三角区域，再往全国化扩张过程中绿城的品牌还是打得比较响。代建这一块一个是操盘能力，再就是前端后端一体化解决方案，包括后端销售能够使用代建方的品牌，这个也是比较大的亮点。

第三个就是代建市场出现了一些新的变化，第一个是政府代建这一块开始大量放量，也是结合到近期各级政府提到了保障房和公租房、廉租房的修建计划。

我就讲到这里，从具体业务端有请金地的王总详细介绍，谢谢！

王英臣：大家好，我是金地管理的王英臣，金地管理是金地集团下面管理的代建业务平台，我从三个方面跟大家分享：第一个我理解的未来房地产行业多元化的趋势；第二个就是在现在市场背景之下，现在行业背景之下轻资产的业务在市场的参与里面，主要参与的主体和呈现，它的作用会是怎么样的；第三个讲讲代建或者开发管理公司这一类的主体现在的发展和现在做的业务量，以及我们所谓的代建公司的多元化整体的路径。

从我本人来说我有金融公司的经验，有房地产重资产投资的经验，现在在做轻资产的代建业务。在我理解多元化无外乎有三个方向：

一个是刚才各位嘉宾都提到了，未来和过往其实很多的地产同行都是跨界做多元化，跨界有成功的，有不成功的，其实挑战更多是新兴能力和整体战略眼光。

第二个多元化更多是从整体的房地产开发商的角度来说把业务做宽，我们知道同业态角度，从品类角度是一种口径，我们知道从住宅开始，很多同行已经涉及到大的商业地产，包括办公、商场，整体承租这一类的。还有产业地产的投资，包括有一些体育类地产的投资，教育地产的投资，养老地产的投资，这个是整体把业务面做宽。我们现在还有一类，在整体房地产里面做深，在产业链里面我们知道从一个地产项目，不管是持有型的，销售型的，从金融产品入手，从基金入手，从开发管理入手，到未来运营管理、物业管理，包括家装服务，包括全程代建服务，这是一个做深的角度。

现在有些企业多元化是在争取多宽的方向，可以是重资产做宽，也可以是轻资产做宽。做深的角度更多是基于历史上的经验积累和专业积累，或者之前团队经验积累，沿着产业链进行做深的安排。

再一个现在行业出现了一个拐点阶段，也就是说现在有几个关键词，第一个行业在降杠杆，行业低毛利时代基本出现，这个会带来几个变化：一个我们知道整体房地产开发规模从趋势来说是长期维持顶部，或者维持一定规模基础上运行的，这就会带来整体社会上投资主体的多样化。原来开发商是大而全，不管是售的还是持的，高杠杆之下其实都是开发商的角色从事这样的主体。但是现在投资主体多元化在发生，一个是国企、政府在下场，不管是产业类还是工业类的投资。第二个刚才提到高杠杆之下现在要往低杠杆去转，我们如果按照发达国家历史阶段来说，债转股的投资，社会资本以权益性投资开始进入房地产。在这个基础上我们知道会出现整体的管理赋能和对外输出，自动会带来轻资本的业务，在现在的市场环境下会出现变化。轻资产输出有开发专业型的输出，有运营管理型的输出，有资产管理型的输出，这是未来一个轻资产的方向。

第三个点，大家知道代建整体的方向或者市场上比较多的是商住代建和政府代建，这是市场上占比很大的方向。但从长期来说，存量和增量两个会有一个整体逐步倾向的方向。金地整体多元化的发展方向，我们承接集团成功的管理经验、管理体系，嫁接兄弟公司的管理资源，我们其实是想在代建这一块寻找第二曲线和新赛道，我们现在是代建+运营和代建+资本，这是一些方向。包括我们在找我们的新赛道和第二曲线，也寻找在代建领域新的方向，比如说我们做产业园+运营的代建服务，比如说存量改造的市场做一些代建服务尝试。最后两点，我们也在做村集体或者是集资建房类的代建服务，包括一些城市地标的代建服务。所以现在轻资产正当其时，而代建是一个良好的出路。

韩世同：谢谢。中海其实在住宅开发这一方面非常厉害，如果说万科是北大生的话，中海就是清华生，一个是理科生，一个是文科生。刚才有一些综合指标方面，住宅发展的非常非常好，但是近几年中海也开始转向商业，我看唐总介绍过，他们现在有几百万的写字楼，这次就由李总代替唐总介绍一下。

李雪瑞：谢谢各位嘉宾，我是来自中海商业的李雪瑞，今天受唐安琪总的委托，非常荣幸来到今天这个圆桌论坛，我非常快的介绍一下我们公司以及我们所做的业务。

中海商业主要负责中海地产旗下持有型的办公、购物中心、酒店，还有长租公寓这些业态。今天我们的主题叫做多元破局，我觉得多元破局对我们来讲第一个要找到锚点，而我们的锚点就是聚焦本来的业务本身。以我们团队所在的中海商务业务为例，中海商务持有一千万体量的商业项目，其中办公这一块已经运营的项目接近400万平米。2016年通过商务办公的发展，目前已经在全国布局了30多个城市。

我们所谓的这个锚点是什么？并不是今天有疫情就做多元破局。在2016年时候我们就在做自己本身业务的破局。2016年我们就捕捉到办公其实发生了一些改变和变化，所以我们创立了自己的自有办公品牌OfficeZIP，目前经过6年的发展，OfficeZIP集中的多种业态，同时孵化了自己的会议中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌。应该来讲，我们都是抓住办公商务客群的锚点做多元布局，所以OfficeZIP变成目前国内业态最丰富的自有办公平台。

前面两位专家讲的是业务横向的发展，去年开始在中资产和轻资产方面做了非常多的努力，不仅仅是在自己楼里面，我们也在别的业主方里面，比如说去年拿了北京非常核心地段西二环的一个项目，是原来的华联商厦的一个城市更新项目，进行了全新商业模式商办聚合体的改造。除了横向上面的发展，在纵向上面也做了一些新的探索和尝试，业务本身现在来讲是一些小创新，什么叫小创新？就是结合业务本身，其实我们服务的办公人群是有一些小的幸福感的，比如说最近疫情的原因，所以我们同步做了一个特别有趣的探索和尝试，我们邀请居家办公的人群来参与我们的打卡式的趣味体验，来了解每天在居家办公里面每一位个体他的一些办公效率的变化，对于空间理解的变化以及对于未来趋势的一些前瞻性的体验，为未来的办公产品研发和行业趋势提出一个判断，我觉得这就是一个趋势的小创新。

当然我们认为未来的创新还有什么呢？一定要结合我们大的国家方针和策略，比如现在的低碳，比如说现在的ESG，我们现在所有新项目都是围绕着低碳产品的发展来去做的，在不确定世界里面低碳一定是确定的多元化的抓手。

韩世同：非常感谢各位表达的意见，虽然现在嘉宾数量比较少，但是也能够从中海、金地，还有上海证券的视角上透视一下多元化的路径，谢谢大家。