年度演讲 | 刘爱明：窄门之路 践行渐宽

刘爱明（中城新产业控股集团有限公司董事长）：谢谢，观点论坛每年我都参加，大家知道后来我只有出来做产业，6、7年我一路都是讲窄门，因为这条路没那么好走，就要很坚定的走下去，每年我们都不断实践，不断有一些新的体会，业务上不断也有一些新的结果，今天利用这个机会跟大家汇报一下。

前面我在论坛当中说了这个观点，2015年我出来创业的时候体会非常非常深，从销售为主转为运营为主。我觉得房地产永远是一个黄金行业，这个在中国来说至少二十年，三十年都是这样一个行业，我们做的模式要跟原来不一样，原来可能以销售为主，这就是制造业的模式，买原材料，买生产产品，然后把它卖掉，但是今天没有多少可以卖的住宅，量已经非常少，所以接下来就是运营为主，持有一个项目进行运营，从城市不断增值到资产不断增值，我们要有这么一个过程，所以接下来就是运营为主。

所谓运营，不是普通房地产所说的，更多是空间的运营和商场的运营，酒店的运营，写字楼的运营，产业园的运营，文旅项目的运营等等，它是这样一些运营，这个方面能力的要求就很高了，大家比较熟悉的商业运营在中国两只手是可以数得过来的，如果运营做得不好这个商场就不赚钱，如果做成像万象城这样的，运营就非常值钱。比如万象生活有一千多亿的市值，实际上万象生活就是住宅的物业管理+商业运营，因为它的商业运营做得非常好，所以市场会给予比较高的估值，所以我觉得未来是要变成这么这样一个为主。

我是做产业的，产业园的运营是做什么呢？我们拿智能硬件园区行业来说，我们做一个智能硬件园区有什么服务呢？我们有一个智能降本的服务，比如说在手机前期设计阶段通过设计降低成本，这是一个很专业的服务，这儿就不细讲了。我们还做了一个智能硬件加速器，快速的资源对接，是全环节供应链的一个平台。我们还有分析中心，这是解决市长的问题，就是你能不能帮助硬件企业打开销路，打造订单。还有传统的金融服务，还有一个中城金服技术服务，这方面我们能力很强，在机器视觉、动态稳定性、智能测试能力都很强的。

围绕智能硬件这个企业，我们解决它的设计成本的问题，解决订单的问题，解决金融服务的问题，解决技术问题，这个称之为产业服务，围绕这个行业内的产业服务。还有传统的企业服务，比如说物业管理，企业管理、知识产权、工商税务，把这两个加起来是一个园区的运营服务，这个原来讲过了。实际上谈到这些事，就跟我们房地产运营相差太远了，今天我利用这个机会也说一下窄门之路，践行渐宽。

我们跟华润成立了一个重资产的业务，叫华城，做产城融合，产业园区的项目。我们还做了一个全流程业务服务，这都是跟华润成立的合资公司。还有一个是轻资产业务，但实际上是中资产，这一块大概有一百多万的规模。我们走窄门之路背后都是一套专业的产业运营服务体系。这三个业务现在都有规模，有盈利，我们可以看清晰看到它未来得发展和市场需求，这一块作为我们来说就是在市场变化当中处于有利的位置。

下面我简单把这三个业务跟大家简单汇报汇报。

跟华润置地那边的合作，我们希望打造一个华润置地的产业平台，重的侧重于产业载体的开发，轻的侧重于产业生态的运营，大概是这样一个逻辑。对于这个平台我们有一个定位，希望做成专业产业运营服务商，服务中国制造转型升级，这是我们创业最开始的初心。我们现在聚焦两个领域，一个是健康领域，还有一个是智慧领域，智能制造、智能制造硬件、智慧城市等等这些。几大产业，我们做了很大的服务平台。

具体到这两个公司，因为我们现在运营的大概有300多米的规模，我把这个公司说得稍微具体一点，再通过一些项目跟大家说一说。

我们跟华润这个平台希望打造全链条的服务，华城是全流程的服务，我们从最开始的产业定位到产业体系的建设，到招商咨询业务，实际上我们招商是前置，然后到产业生态的构建，建立一套服务体系。然后才到设计，产业园区开始设计，在甲方建造阶段提供产业招商。我们希望以产业生态可落地为目标，产业调研微机室，产业政策为支持，产业运营体系构建为路径，产业联名资源链接和导入为策略，行业影响力打造为招商及服务抓手，我们现在比较多的是跟地方政府取得一些合作，当然跟开发商也有合作，这个主要是围绕智慧产业和健康产业，打造的“润慧”系列。

因为大家总在说产业地产，我觉得今天在这个时点说我们做一个新的领域产业地产，我觉得还是要初心要正。大家问我为什么要跟华润合作，我体会最深的是除了华润作为央企的品牌、资源这些之外，对我来说最重要的你真的是做产业+的过程，这一个很重要，如果真的做产业那就是刚才说的那一套产业服务体系要不要下功夫，这也是我刚才在圆桌论坛说的观点。我们房地产发展到今天，它的问题可能更多的是究竟什么是房地产，你做的是什么玩意，这个我们要有清晰的认知，如果认知上有模糊，有片面，有扭曲未来就会出这样那样的问题。

我举几个例子，第一个是广州润慧科技园，对我们来说最重要的还是服务体系，我们也拿了很多奖，当然最重要的是背后有这样一套服务体系，是以电子信息为主的产业服务体系，你给产业园的客户提供什么样的专业服务，这可能是根本，在这儿也没有时间细讲，如果大家有兴趣了解可以后面再交流。这个项目已经建成了，我们从头到尾服务到尾。这里有一个很深的体会，传统的开发商比较直接，你帮我招商，我想说的是前端你不让我参与，后端让我招商是很难的，武功都废了一半，所以核心是开始就要参与，甚至在设计之前就参与，不能把设计定完了再谈招商，这个逻辑上不对，这是一个体会。这个园区第一期已经开发完了，招商的结果也非常好，基本上就是规上企业。

这个是华南生命健康科技产业园，这个产业园的产业纯度在惠州排第一，80%都是医疗企业，也是一个规上企业。实际上从投资回报来看，各个方面的指标都是不错的，这就是一个很好的业务，满足了政府对产业园区的需求。我们产业地产商不要利用产业跟政府谈判，政府卖产业永远都是亏钱卖的，它希望你作出产业特点来，如果做不出产业特点建议你别做，它一定会有矛盾，政府要的东西你不给他，你想要的东西必须拿到手，这个玩不下去，大家应该有这样一些思考。我们打造这个模式以后，我觉得是一个持续的模式，我就是纯做产业的。

最后还有一个项目就是深圳坪山的医药产业园项目，是全持有的，我们做的就是制药。这个行业的特点就不细说的，它更多也是体现产业的特点，从供给系统、配套、废水处理、危化品仓库，一直到四废排放等等这一套东西都有。建设完了还要运营，核心是运营，能不能把这个租满，能不能把产业特点做，因为REITs的产品大家看重的是长期稳定的收入，否则大家很难相信你有长期的未来。

刚才举的几个项目都是盈利不错的产品，并且是可持续的，我觉得这个是我们产业地产的正道。

今天利用这个机会跟大家做了这些汇报，谢谢！