万科龙湖华润 挑战与机会下的模式探索 丨 房企商业模式表现报告

观点指数 2021年是房地产企业充满挑战的一年，随着调控不断深入、“房住不炒”的切实推进，以及中国城镇化进程放缓，市场规模逐渐到达“天花板”，高周转和规模为王的开发模式成为过去式。

在迅速转变的形势前，部分房地产企业及时作出判断，调整商业模式，制定新的经营策略，保证了经营的可持续性和业务的稳定性。

2022房地产商业模式卓越表现结合产品的独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资等各项研究体系，盘点过去一年内拥有独特出色的商业模式，并在市场变化中保持优势的房地产企业。

从研究成果来看，前三位分别是万科、龙湖集团和华润置地，紧随其后的是旭辉控股和保利发展。

商业模式关系着企业的生存和发展，从目前房地产企业的发展情况来看，稳健、创新、现金流是现阶段的三个关键词。

首先，在行业整体下行趋势下，只有稳健的投拓和销售才能保证企业经营的健康和盈利，如部分深谙策略的企业就在第二、三批次的集中供地低价“抄底”补储。

其次，随着行业规模逐渐触顶，传统商业模式的局限性亦显现出来，企业就需要创新商业模式，寻找新的增长点，如物业服务、文旅产业、商业地产、创新业务等多业态成为企业发展新机遇。

此外，行业调控在年内保持高压，降杠杆压力之下，企业信用成为了保护现金流的重要因素。

以龙湖为例，龙湖2021年下半年在西安、上海、苏州、成都、合肥、中山等城市接连补仓，同时与不同企业进行合作降低风险，越秀、象屿、国贸、恒邦双林、北辰以及浙江交投等不同背景企业均是合作对象。

此外，通过收并购补齐企业转型升级的短板，丰富现有创新业务的新赛道，促使企业转型加速亦是龙湖正在做的事情。如以21.6亿元的价格收购公司大股东孵化的医疗服务及智能科技资产，后者将加速龙湖集团数字化能力的搭建。

万科则坚持稳健的发展路径，提出行业进入“黑铁时代”的发展判断。一方面，不断完善物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等非开发业务跟投机制。

另一方面，不断深化在城市更新上的布局，加入募资规模800亿的上海城市更新基金，再参与百亿上海城市更新引导基金；此外亦通过政府代建等业务进入代建行业，发挥地产开发实力。