2022观点物业大会 | 主题讨论会：价值重塑

主持嘉宾：

广东省房地产研究会执行会长 韩世同先生

讨论嘉宾：

广州珠光物业管理有限公司总经理 贺栩模先生

上海上坤物业管理有限公司总经理 周锦扬先生

复星康养执行总裁 叶若舟先生

中国光大养老健康产业华南公司董事 赵永爽先生

新希望服务首席营销官、合作发展中心总经理 黄续先生

广东宏德科技物业有限公司执行董事 张敏先生

卓越商企服务集团助理总经理 马防周先生

韩世同：还是要对观点表示真诚的感谢，在这么困难的疫情的情况下线上线下同时讨论，线上有几位嘉宾，同时线下也有几位嘉宾，人数也比较多，我们每个人平均5分钟的时间，控制一下，如果太长了我可能会提示一下。

我在房地产行业很长时间了，可以说是见证了整个物业发展的过程，今天大家不太去讨论传统的，其实我当年在万科做过，万科就非常非常传统，是很低端的，但是它也反映了那个时候的特点。彩生活我们也见证了，也有一些它的一些优端和弊端。这次市场的波动，股市的波动不一定代表整个过程的终结，物业相对地产而言它表现还是好的，当然这里面也要分是不是国企，这是科技赋能的。我也参加过很多研讨会，介绍了很多这方面经验，今天我们看到的是如何价值重塑，如何来突围，如何来找出更深的途径和出路？我们看到1.0、2.0，现在到了3.0的版本，现在服务是更加深入，不是说搭一个O2O平台就解决问题了，可能还要介入到具体的怎么样去做广告，怎么样去卖酒，要光在O2O上放一个酒怎么卖不了，但是它怎么又卖了？还要介入更多，今天还有养老的，养老怎么跟物管结合，把它延伸，这个更加深入了。刚才我们听到了万物梁行是一个强强联合公司，我觉得也非常有特点。

另外非常明显的产业链在延伸，也可以说是破界，但其实还是产业链延伸了，延伸到方方面面。我按照这方面的名单顺序，我就想请贺栩模谈一谈，是珠光的老总，您可以说是见证了物业的发展，您在省市物业协会长期担任重要的角色，珠光没有到处扩张或者上市，你们为什么那么沉着，为什么那么不急于去发展这一块，但你们肯定还是智慧+科技的方向，您来谈谈？

贺栩模：感谢观点，也感谢韩老师。

正如刚才韩老师所提及的，我们珠光物业为什么在资本热潮当中表现这么冷静，又或者说在市场扩张的脚步上放得比较缓？其实我们可以客观的看待，这个行业的发展40年，虽然2014年才有上市企业的出现，这是一个厚积薄发的过程。前30年可能在做准备，后10年慢慢优等生、头部企业就冒出来了。

资本是非常聪明的，但是有时候也是过度聪明，它对于传统行业的助力和赋能有时候会反噬我们这个行业的健康发展。对于我们物业、物业人，尤其要坚守自己的初心。

刚才有几位嘉宾，包括姚总讲到了资本市场可能还有个两三年的风口期，这对于我们这个行业来讲，资本扑上来的时候我们当然是张开怀抱欢迎的，但是当资本对我们这个行业有疑虑，我们是否就对自己失去信心呢？我认为完全不必受外界的干扰，行情总有起起落落，它看到你好的一面可能资本就追逐，当它发现你可能受母公司的影响，或者说在某一个阶段你的增长不够迅猛的时候，它可能就会抛弃你。但是对我们物业人来讲，物业这是一个类公共服务，很多行业睡醒的第一件事情就要想我的客户在哪里，我要从零开始找客户，但是物业睁开眼第一个理念是我的客户就在那里，我只要把我的服务做好，我的客户就是源源不断对我进行认同，我们行业有很好的现金流，这个跟收水电费一样，你只要把服务做好了，市场不用愁。

对于我们珠光来讲同样坚定初心，物业企业诞生第一个职能就是做好基础服务，为我们开发商做好品牌的延伸，为他们提供服务，然后把我们的价值做出来，这对于整个集团来说是一个很好的助力。

在这方面珠光物业也会做我们科技赋能的投入，从集团设计、定位开始，我们珠光物业科技团队就开始介入，再到后期运营、建设以及维保、使用都是由我们自己科技团队来完成的，在这一块我相信很多头部企业也能做到这一点。

关于这个问题我就简单回应到这里，谢谢。

韩世同：非常感谢贺总，我会前跟他聊了一下，和生活跟珠光是兄弟公司，非常注重科技，如果超前了、过度了可能未必会得到资本市场的认同，谢谢您。

接下来请上海上坤的周总，现在上海的疫情非常严重，看看上坤在价值重塑方面有什么思考和想法？

周锦扬：感谢观点，感谢韩老师给这个机会。

其实上坤物业在市场突围这方面，因为上坤物业本来它的发展还是比较年轻的一家物业公司，我们成立于2012年，到今年也不到10年的时间，但是这个过程中，从上坤物业开始做的时候就秉持一个观点，一定是做好自己的本职服务，从比较小的物业公司做到今天，将近4个亿的营收，跟其他物业公司来比还是比较小型的企业。

对于市场重塑，还是要把物业服务的本职做好，第二是对物业服务的延伸性做好，把物业服务延伸性做好，同时能兼顾物业管理的本质，这两方面结合在一起就能逐步让我们自己的企业逐步壮大。当然同时也在关注我们走过的这一段路是否有吃亏的地方，不断总结，不断回头看，善于思考。

当然整个市场对于物业的想法，我觉得资本市场对物业行业的考量是长期发展的一条路，它不会因为市场的短期出现一些波动而导致整个市场出现萎靡不振，实现物业真正中长期的发展。

我就讲这么多。

韩世同：谢谢周总，讲到了抓住服务的本职去拓展。

接下来请复星康养的叶若舟先生，您也提出过非常看好康养的市场，您认为房地产是20万亿的市场，但是养老至少有10万亿，而且你们也希望能把中小的保险公司通过联盟方式集结起来，在社区方面进行投资，构建这样一个服务。机构养老应该是正规军，我看到有一个说法叫做“9073”，90%居家养老，7%社区养老，3%是养老院的养老。您谈谈在社区这一块有什么想法，在物业方面有怎么样价值重塑？

叶若舟：谢谢韩老师，我们也一直在思考这个事。前面刚才讲到做机构养老可能是相对中高端的层面，就像刚才您讲的，整个物管的产业链其实是不断往外延伸的，这个背后其实就是需求的延伸，刚才有一位嘉宾讲的时候提到了，他也关注到了人口老龄化，包括少子化的倾向，国家一直不停鼓励“9073、9064”，所以除了机构养老我们也是不停探索做一些进社区、进家门，上门服务的工作，其实这里面的成本跟物业公司是有大量重叠的。因为我不是物管人，但同样作为给社区提供服务的提供商来讲，这里面存在大量需要整合的机会，所以接下来康养这的一块，特别上门服务这一块是物业增值里面非常有机会拓出新赛道的机会点。

我们现在正在跟很多的物业管理公司进行一个社区下沉的动作，基于我们已有的，相对比较中高端的管理能力输出、培养一些社区的为老服务的人才跟系统，能闯出一条增值服务的新路。

韩世同：你们复星的模式跟泰康的模式是不是接近？

叶若舟：泰康是一个商业的模式，而我们本质上做的还是一个中高端的养老服务，这一块我们发力做了非常多，2012年开始在上海试点我们的旗舰项目，这一块结合了很多自己特有的优势，包括我们有自己的医药、医院，包括服务系统这一块人才储备很足的情况下完全有可能再下沉一步，进到社区，跟物业公司联合起来提供各种各样上门服务的机构。

韩世同：谢谢，同样的问题要问一下赵永爽先生，跟赵永爽认识20多年了，他是原来颐和的副总，业内亲切称他为爽哥。我前两天才跟赵总他的一个合作伙伴一起谈到过光大康养这一块的业务，赵总离开房地产开发行业跨入到康养、养老行业，这一块光大也是行业里面领跑者，请赵总介绍你们在价值重塑，探讨社区养老方面的看法？最后也介绍介绍光大的模式，让我们对整个机构养老有一些认识和看法。

赵永爽：各位同仁，大家好！我是光大养老华南公司的赵永爽，首先请允许我代表光大养老以及我本人向各位物业公司的同仁，尤其是我们物业同仁后面的千军万马，现在应该还在艰苦服务在核酸检测的现场，他们是最辛苦的，他们是最值得我们尊敬的。

光大养老是直属于光大集团，光大养老已经在全国40多个地级以上的城市170级个自营特色康养机构，业务无论是从分布的地区，还是我们自己管理运营的床位规模，以及扩展的智慧养老、社区居家养老，旅居养老以及和兄弟公司光大银行、光大保险开展的业务，在行业当中都属于头部。

今天这次大会不仅仅是来寻求思想碰撞和战略合作，也是作为一个物业老兵跟大家聚一聚。我觉得咱们物业产业或者是物业公司和我们的康养产业有天生婚姻上的缘分，可以结婚，为什么这么说？过去我做开发商的时候，尤其负责项目开发建设和营销过程中，发现开盘的时候物业公司的同仁都是苦力兵，连夜打扫展示区，维持开盘熙熙攘攘的秩序，等开盘以后物业的同仁就变成了受夹板气的角色，开发商不疼，业主们不爱。在很多物业公司上市了，无论是香港还是海外，资本市场上实际上是一个双刃剑，它投你的时候就已经想好怎么撤出了，所以物业如果上市以后，被资本市场关注以后，我们放要防止再踏入另外一个房地产的雷区，所以有这个前车之鉴，我们不得不防，咱们物业板块的企业也好，团队也好首先有一个自立性，如果没有自立性，还附庸于开发商，附庸于资本市场的基金公司、投资公司，我们被抛弃的时候会更容易。

刚才谈到我们实际上是结婚的，因为我们现在做生意一个是高频，一个是刚需，现在随着疫情的发展健康也成为了一个刚需，尤其是这次看到有些部分地区在封城的地方更多值得关注的是上有老下有小的家庭，物业服务日常就是刚需，所以两个高频刚需是结婚最好的条件。如果物业公司和康养企业合作，至少有三大好处：

第一个解决好业主日常起居服务需求，同时如果我们还能满足他或者解决他健康层面的需求，客户跟我们之间可以达成亲情的关系。

第二个可以把广大业主，尤其是老年人，包括中年人健康的刚需转换为物业公司收入板块的边际效应。

第三个物业公司可以做成一个平台化的，当你搭建成了一个平台或者已经搭建成一个模块，康养这个产业也可以变成我们的核心板块。

最后介绍一下跟光大养老合作的好处，第一我们作为央企，我们有成熟的产品体系、服务体系，尤其是我们标准化的运营管理体系，这样合作起来可以少走弯路，少踩坑，至少可以帮大家省很多心。第二个强强联合，相互成就，相互赋能，优化物业公司与业主之间的关系。最后一个好处跟光大合作，物业层面的投入相对较少，产出绝对稳定，让大家放心、安心。

韩世同：谢谢。接下来我们请新希望服务首席营销官、合作发展中心总经理黄续谈一谈，你们在深耕城市群、都是圈非常有特色，大家对新希望非常了解，对于新希望的服务想听听您有什么高见，尤其是物业价值重塑方面？

黄续：非常遗憾不能在现场跟大家一起相互交流学习，刚刚韩老师提的问题来看，我这边大概有三个方面想去聊一下。

第一个关于深耕这个城市，主要是源于我们对于整个战略的笃定。对于战略笃定来看，首先是基于地产来选择我们所要去的一些城市，对于整个新一线、二线城市也是作为我们首要深耕的区域，对于这些区域来讲所有的物业服务的品质和能级相对来说都是很高的。对于未来的发展也是基于我们的原点来对周边进行一些延展，这一块区域深耕也是我们稳定向前和稳定发展非常好的基石。

第二点来看，就是关于价值重塑的问题。刚才各位嘉宾都谈到了回归本质，我们的服务是核心，其实我是非常赞同这一点。对于整个经济浪潮过去之后，其实我觉得对于物业来讲核心还是回归服务本质、服务本源。我们经常说一句话，满意带生意，只有业主满意了，客户满意了，我们所有延伸的服务才能真正达到我们想要的水平和阶段。

对于整个延伸服务和民生服务来讲，新希望服务也是少有的有集团产业背景的物业公司，我们背靠的新希望集团，使得我们在增值服务和生活服务上有得天独厚的优势。上次跟各位同行做交流的时候说，其实在这个阶段，未来物业服务发展过程中，我觉得更多是大家相互合作、相互支撑，充分发挥自身优势的这样一个发展模式，所以对于未来来讲，我希望未来更好的跨界服务以及有更好的产业链的输出和产品输出，可以更好为大家进行一个服务。

第三点简单说一下对于未来发展一些管理上的要求。

其实大家都看得到，随着物业公司的发展，我们会发现市场化的水平和市场化的能力决定这家公司可以走得有多远，走得有多长，整个市场化能力的建设也是我们现在整个对于物业发展能力建设的一个非常关键的一环。市场化能力的建设，除了我们在对外市场的一些拓展、服务输出以外，更多是对于内部的精益管理、科学化的管理、智慧化的管理以及整体人效的提升，所有的一切都会成为一个在市场上非常有竞争力的企业。

拿物业这个行业和其他行业相比较，其实在市场上怎么去发展，怎么去锻造自己的核心竞争力我觉得是永久不变的一个能力。

最后也想简单提一下，刚才也听赵总提到了康养的问题，我就用一句话提一下，对于未来社区养老，物业公司提供了这样一个土壤，这个土壤上如何生根发芽，如何把养老做好，确实我们需要与更多专业公司进行联动合作，这样养老才能形成闭环，无论是硬件还是软件上的合作，异业合作和充分发挥双方的优势，这样才能有所发展。

韩世同：谢谢。接下来有请张敏先生，是广东宏德科技物业有限公司的执行董事，他们是一个非开发商的民企物业公司，而且接管了很多政府或者一些学校、医院的物管物业，你们谈一下在价值重塑方面的经验和看法？

张敏：谢谢韩老师，也谢谢在座和现场的朋友，此时此刻没有走，一定是真爱。

观点邀请我过来我是肃然起敬的，我看了一下线上线下的嘉宾，我是唯一一个非上市公司、非国企，非地产背景的物业公司，我觉得我不来这个会议是不完整的，因为我也代表很多“三非”的物业公司。大概从三年开始，目前行业前20的物业公司、地产公司都找我们谈过收购，那时候我们也一度很希望把公司转出去，甚至我们说你要收就全部收或者最少收7成，收太少了没意思，我也是公司的核心合伙人、法人代表、执行董事，我就想公司卖了，我收个几千万也可以了，过个小日子。但是我们太特别了，很多人看上我们不敢收，但是现在你想收我们我们也想卖了，其实我也很多话想说，也有一些不同的看法。

我觉得物业行业大局还没定，咱们中国地大物博，物业行业还法国得这么不均衡，不可能这么快就定了。我觉得在价值重塑这一块我们是蛮有代表性的，借用马斯克的一句话，他有一个商业模型叫十倍多或者十倍少，我觉得我们宏德有点这个意思。我们去年营收是20亿左右，但是集团总部成本不到1000万，我想跟同样体量的物业公司比起来我们在成本这一块应该是10倍少，只有你的1/10，这是我们宏德能够长期生存一个核心竞争力。

我们为什么能用这么低的成本？以我为例，我2014年来宏德担任法人代表，也是公司前几大股东，这8年我是一分钱固定薪水没有拿，我想说一个观念，不拿工资的人可能比拿工资的人更有干劲，我都没拿钱，只能占自己的便宜，不可能占公司的便宜，这是我们一个价值的重塑。

还有一个对于未来我非常有信心，我想给行业内两类人一个忠告，第一个是大公司，要善待公司有能力的人，如果你们欺负他，我们会去找他。第二个我也忠告行内小公司的老板，如果您被您的高管欺负了，也不要黯然伤心把公司卖了，我们一起合作，这个市场这么大，行业这么广阔，又有这么多热血青年，我今年40岁，我觉得我还很热血，我们有很多90后、00后都做了老总了，这是我们宏德的价值重塑的竞争力。谢谢大家！

韩世同：我们要给予鼓励，宏德介绍的他们一些做法都挺好的。

最后请卓越商企服务集团助力总经理马防周做总结发言。卓越在广州可能没有很多项目发展，尤其是没有商业方面的项目，但是在深圳，在前海，在深圳号称CBD写字楼之王，你们谈谈在物管、商企服务方面的做法？

马防周：谢谢各位嘉宾。

首先纠正一下韩老师刚才说的，我们在广州也有挺多项目，无论是万达，还是菜鸟，小鹏汽车都有服务，有2个亿左右的业务量。

刚才各位嘉宾讲了很多，我就简单从存量经济的挖掘这一块讲讲我们卓越商企的思考。目前我们从三个方面做了这方面的工作：

第一个是在存量当中找增量。商企客户是我们的护城河，我们目前针对大客户会继续做深做厚，与现有的大客户建立更加深厚和稳定的战略合作。我们的举措有两点，第一个专门成立了专属的战略客户事业部，配置专属客户重点团队。第二个组建专业的战略客户解决方案，全流程、全场景去支撑战略客户的快速增长。

在我们的战略客户、大客户快速增长的过程中，我们卓越商企可以获得稳定、健康的增长，这是第一个点，在存量当中找增量。

第二个挖潜大客户资源。基于现有服务大客户的能力和经验，提高整个行业市场占有率，通过前瞻性的客户、业态、区域布局加快市场拓展，未来在项目密度方面也会有很多的提升。

第三个方面是增值服务。我们的增值服务和同行可能会有一定区别，同行更多是基于住宅的服务，有很多的经验，很多的输出，我们在增值服务这一块主要有两个核心的增长曲线，第一个是我们的机电服务，目前正在快速增长，围绕着建设期和运营期两大阶段，不断拓展我们的业务范围，目前开展的主要业务有机电工程、建筑材料、智慧社区软硬件的工程配套，成为公司第一业务增长曲线。第二是我们的大客户，商企业客户很多，所以我们To B的企业客户是我们第二增长曲线，我们不断去完善企业服务全链条，做大我们的流量和客户黏性。

谢谢韩老师和各位嘉宾。

韩世同：马总一个讲的是挖掘存量物业，另外一个是服务大机构，还有一个是增值服务，我觉得非常好，对大家很有借鉴性。

刚才贺总提出来还想对行业方面说两句话，最后由他做总结发言了。

贺栩模：感谢韩老师给这个机会。刚才我为什么特别申请要再补充两句呢，最近省物业行业协会在做两件事情，第一个住建厅主导的红色物业的活动，红色物业试点创建项目100个，现在已经出台了。第一阶段红色物业将会在全行业继续去推广，我也希望在粤的这些物业服务企业能够积极参与这个活动，因为党建引领将是这个行业里面今后发展的一个重要方向，这是第一个事情。

第二个事情住建厅最近在做《广东省物业管理条例》的修订工作，已经有将近10年的时间，很多城市，包括广州市新的修订都已经做完了，随着行业发展以及时代发展，旧的条例需要更新，在这里我也呼吁大家积极参与立法的调研工作，新的条例对我们行业的发展是一个很好的依据，我们希望能够在修订的过程中充分的保护行业的利益，包括业主，包括社区，包括阶段，包括我们物业方之间的利益边界，权利义务的界定。

最后一个是关于物业费定价的问题。可能很多同行觉得这也是一个痛点，从我们接受物业管理开始，我们的物业费就很难涨价，当时我们在广州市参与发改局、物价局做调研的时候，我们也提出来是不是能够放开，在这里我其实也有自己个人的一些想法，就是如何来定我们的物业管理费的标准？大家都知道有一个租售比，就是你的物业能够卖多少钱，租金能够定什么价，这是一个很好的衡量资产投资回报率的指标。对于我们物业管理行业来讲，我们是否也要锚定管售比？

我就补充这些，到时候欢迎大家多多支持。

韩世同：谢谢贺总，最后感谢线上线下的嘉宾给我们奉献了非常精彩的宝贵经验，谢谢！