应华与观点对话：中城投资高质量增长转型的一年

观点网 上午10点，刚刚结束早间会议的应华步入会议室，一身剪裁合体的西装让本就高大的他显得更为挺拔且活力十足。亲和、善言是大多数场合中他给外界的感觉，正如中城投资一样稳健笃行。

交谈中的他语速平缓、逻辑清晰，仿佛整个公司的脉络都在脑海中。谈到兴起还不时用双手比划，描绘着中城投资的现在和未来。

在行业历史的长河里，中国房地产私募基金的成长与发展，成为中国房地产市场的重要组成部分，亦为中国房地产行业贡献了积极力量。2002年9月起航的中城投资，伴随着房地产一路向前，见证与推动了中国房地产私募股权投资基金走向健康发展之路，是国内领先的房地产投资管理机构。在今年，中城投资即将迎来20周年的生日，也让这场对话更多了一丝承前启后的意味在里面。

站在下一个二十年的起点，应华对接下来的行业趋势有着深刻思考与理解，对公司走的每一步也都有着清晰的战略规划。通过这次对话，观点新媒体详细聆听了中城投资的房地产投资理念，了解资本背后的思量。

投资逻辑的转变

20年来，中城投资伴随着中国房地产行业走过数个周期。然而，回顾过去一年行业加速洗牌，大中型民企流动性问题频发信用风险事件，应华也不禁感叹：“这在过去的历次地产调整周期中都是罕见的。”

“这轮调整背后是房地产金融变革，包括金融监管变革和房地产供给侧改革，核心主线是房地产去金融化，降负债降杠杆。”应华表示，随着央行“两维护”的提出，监管层陆续释放了房地产金融政策缓和的信号，房地产政策阶段见底。至于调控会给市场带来怎样的改变，在未来的3到6个月之内才会显现。

随着房地产金融风险逐步出清，房地产基金势必将面临出清和集中度提升。对此，应华坦言，房地产基金投资逻辑也需要随之变化。

首先，预售资金监管加强、合作比例高企，将制约底层资产的现金流预分配逻辑；其次，过去的高负债高杠杆高周转模式，容忍利润率降低，过度追求自有资金的回报率，这种模式重现金流而轻静态利润率，但依赖再融资、销售回款、项目资金自由调配等外部条件，目前均不具备；再次，拿地利润率开始出现改善。

他指出，面对房地产底层资产的上述逻辑变化，房地产投资需要更加重视项目的利润率和投资回报静态指标，以及基于预售资金监管审慎测算项目层面的IRR等动态指标。

而在合作方面，在可以预见的短中期内，高信用企业的融资优势将为其带来开发领域的增长机会，这类企业以央企、地方国企、部分优质民企为主。同时，具备综合能力优势的企业，将持续提高市场份额；可以考虑进行战略层面的合作，优选其中综合能力突出、盈利能力较强的企业，增加同股同权的合作比例。

“相较于过去选择合作房企注重规模排名和融资成本承受能力，未来重视选择财务稳健、具备内生价值创造能力的房企，特别是在重点城市群有深耕优势的房企。依靠综合能力实现开发利润和资产增值成为主要路径，房地产投资需要转向赚取α能力收益为主。”

至于中城投资未来会关注的投资机会，应华表示，在目前聚焦结构性的开发投资机会的同时，还将稳步增加核心资产的投资。其中，房地产金融风险出清过程出现的特殊并购机会或将成为2022年投资的一个大的方向。

据他介绍，“这类机会往年几乎没有，但今年有些开发商为了现金流考虑，愿意提前退出。同时，一些金融机构（银行、信托）有加速项目退出和去化的需求，也会找到我们。”

此外，中城投资还重点关注位于一线和环一线城市的仓储物流资产，除了联合优质运营商进行存量物业投资，也会寻求开发阶段的投资机会；而产业园也是持续关注的对象，目前主要聚焦在一线城市的新兴产业，特别是科技产业园区中的物业投资机会。

高质量转型的一年

坚持战略定力、坚持做正确而难的事，是中城投资未来5至10年的致胜之道。在战略引领前提下，中城投资进一步管理优化，提质经营。

2021年，我们财务指标持续优化，人均效能稳步提升。我们在组织上进行整合优化，加大数据治理，提升管理效率。通过重塑架构、优化流程，构建管理的差异化能力，驱动未来精准化发展。

作为国内首屈一指的地产私募基金管理人，截至2021年底，中城投资旗下基金管理人累计投资规模逾1650亿元。面对行业的这一轮调整，应华坦言：“不受影响是不可能的”。

我们进一步精进主动管理能力和精细化管控，贯通“募投管退”全周期。我们通过科技赋能投后管控，将大数据与专业经验有机结合，实现投后管理过程中的标准构建与数据透视，以数据和风控为核心，实现多维数据分析、动态监测预警与追踪等，构筑全方位、立体化的风险控制体系。

据悉，为了应对行业不稳定因素和潜在风险的增加，中城投资对投资项目进一步加强了投后管理的要求。对于出现信用风险房企升级了投后管控措施，以项目现金流管理为重心，围绕项目公司融资、销售、成本等活动做好计划、执行和控制安排。

“虽然政策面有所好转，但我们去开展一系列的工作却需要更加谨慎，测算会更保守，选择项目的回报率要更高，因为我们要抵抗政策效果不如预期所带来的下降。市场上项目的确很多，但是选择项目的范围其实不大。”

得益于长期以来严格扎实的风控体系和投后管理，过去一年中城投资仍然取得不错的成绩。亮眼的成绩背后，也离不开在背后默默付出的员工们。对于主要由90后年轻人组成的专业团队，应华给予了极大的褒奖，表示团队能力的提升远远超出预期，在整个市场上获得了非常好的口碑。

“队伍是打出来的，不是养出来。在顺境中，团队的能力究竟提升了多少，不一定看得到。但在逆境中，碰到问题解决问题，最后达到原定的目标，这是可以量化的。过去一年，中城投资的团队已经成长为一支能打仗、能打硬仗、并且能胜利的队伍。”谈起这群年轻人时，他的脸上总是溢出欣慰的笑容。

迎来20岁的中城投资正值步入成熟，走向稳健发展的阶段。当被问及中城投资20周年之际，对于公司未来发展有什么展望？应华满怀信心地回答道，中城投资未来一定会走向平台化。

在他的规划蓝图中，中城投资未来聚焦主业的同时，将会采取欧美的模式，即由房地产股权投资基金主导的一种房地产开发投资模式，打造专业平台，引入开发商、引入总包、引入专业的销售团队。中城联盟也将给予有力的支撑，联盟内拥有产业链上各环节的重要企业，能够很好地形成一个联合投资的氛围。

顺应国家的产业政策导向和公募REITs发展趋势，并结合公司的战略规划和投资经验，在产业园、仓储物流等领域的资产证券化投资方面不断拓展。