王威：商业地产全面资产管理实践

来源: [观点网] 时间: 2015-12-08 16:14

致信编辑

打印

评论

王威：大家好，非常高兴、非常荣幸有这个机会跟大家把我们这两三年的实践做一个分享。了解我的朋友也不少，我从2006年开始在凯德商管做了很多年，后来又去美国工作了一年，2012年出来创业做了永正资本这家公司，一直做不动产相关德泉产业链的服务和实践。今天跟大家分享的是我们自己提炼的一个理念，叫金融房地产和全面资产管理体系。

王威永正资本总裁

这是一个大家理解的凯德模式，但是不仅仅是凯德这样做的，包括美国、澳大利亚很多公司都是这样的商业模式，我用自己的语言跟大家描述这个商业模式。首先是上市公司做一个母体，我用上市公司出资，假设我出一块钱，我用一块钱发行一个私募基金，这是一个纯股权的私募基金，然后我去买地做开发，这个过程中我1比1的比例做了贷款，这样开发一个项目，如果我的运营管理成功，我的资产价值提升一倍，传统的可能就是这样，这个资产只有现金价值，每年获得6%到7%的回报，换句话说你的回收期依然还是要很长时间。一般国际上金融的比较好的美国、新加坡模式，它有一个REITs，REITs是一个很好的平台，你作为大股东，持有25%到30%的份额，你就可以控制REITs这个平台。换句话说你把一个运营成熟的资产卖给你自己的REITs平台，最多卖掉75%，这样你就可以收回你的本金、利润，同时你自己还保留了对REITs的控制权，所以这个模式上市公司也是从私募基金买地做开发，或者买地运营，成熟之后通过REITs退出，然后把钱收回来再开发，这是一个生意模式，这样可以解决商业地产最大的问题，就是资本的问题。今天不是给大家讲这个模式的细节，我们今天重点讲的是从开发到运营环节，如何使你的资产翻倍，这是很关键的一点，我们不仅仅是有一个资本的平台。如果说我开发这个项目，8块钱的资产，如果开业三年之后，经营得很差，它变成了只值4块钱，即使我有资本平台它也是没意义的，因为你的资产不值钱。这就涉及到我们要做好，就是我们讲金融房地产的模式两大核心，一个是很好的资本平台，同时资产管理非常重要。这是一个做持有型不动产的核心。而这一块恰恰是被大家所忽视的。

这里我们首先要有一个基本的概念，持有型不动产的定价方式，在座的做投资的可能会知道，但是很多人不理解怎么做定价，因为大家都是做住宅的定价，住宅定价就是做市场比较，旁边那个楼万科卖多少，龙湖卖多少，我的楼大概卖多少。但是做不动产不是这样的，它是用现金流来倒推固定资产值多少钱，一般开业之后成熟资产的现金流，然后倒推，所以它是经营利润和资本化率的概念。中国目前资产的资本化率在6%到7%之间，随着我们的利率不断下行，有可能还会更低。我们谈到任何一个资产都关心收益的问题，就是我们的经营利润和投资成本之比。

商业的本质就是要挣钱，所有不挣钱的生意都是耍流氓，我们在不动产领域里面大量的资产都是不挣钱的，主要是靠以售养租，而一旦我们的销售逐渐不行的时候，租本身值不值钱变得非常重要。你的经营收益大概要达到6%到7%左右，如果做不到这一点，你的资产就不整钱，尽管你的现金流有可能是大于等于零，就是你的经营利润可能是正的，但是你把你的经营利润除你的投资成本，如果你的收益率只有3%到4%，你仅够还利息。老板挣钱了吗？股东挣钱了吗？没有。股东要怎么挣钱？你的收益率要超过我们刚才讲的资本化率，就是你的市盈率，这样你才能挣到钱。所以大家一定要有一个概念，就是你的收益率要超过6%或6.5%，如果是二线、三线城市，收益率要超过7%以上你才可以挣钱，大家可以快速想想你自己手上的物业能挣到多少钱。这是资产管理里面一个很核心的理念，而这个理念恰恰是目前我们国内大量的开发商所没有人关心的。

我们看万达，按照这样的理论，它的价值一平米6000多块钱的估值，这是不值钱的。所以资产管理的时代已经来临，大家一定要注意开业时间、开业率、品牌形象。以前我们只是为了开业，赶紧把铺招满，未来你的老板肯定不答应，这是一个资产管理和运营管理的关系，它不等于运营管理，但是它大于运营管理，我们为什么需要资产管理？资产管理除了商业地产本身，如果对住宅地产开发商转型做商业地产的，还涉及到管控体系的改变，这是我们给华润、中粮做服务的时候的体会，原来的管控模式不适合做持有型物业。所有住宅开发商转型做商业地产的，还涉及到管控体系的改变，这是我们给华润、中粮做服务的时候的体会，原来的管控模式不适合做持有型物业。为什么华润、中粮需要我们给他们做服务？因为我们会给他讲一个资产管理，以及金融和地产的融合，这是我们的强项。

这是我们提炼出来的中国房地产演进的矩阵，早期都在第一象限，用自己的钱，是纯销售物业。凯德在第四象限，新鸿基在第三象限。2013年以后，很多地产开发商转型到第三象限，用自己的资金，做销售型物业+持有型物业，未来大部分还是转到第四象限，是自有资金+股权基金，做销售型物业和持有型物业。这是目前我们认为最好的一个模式。