商业铿锵行：百年商业的传统与继承

来源: [观点网] 时间: 2015-12-08 10:46

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新的时期，传统商业应在适应新形势的情况下，融合传统与创新元素，使之成为推动行业向前发展的巨大力量。

主持嘉宾：世联行首席技术官黎振伟先生

讨论嘉宾：中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士

万达电影院线股份有限公司副总裁曾光先生

中国购物中心委员会专家委员、广东省流通业商会副会长杨军艇先生

金茂总经理助理及广州公司总经理魏浙先生

黎振伟：非常感谢各位参加我们今天的论坛。我是广州人，对广州有独特的深刻的感情，因为广州自古是千年商都，广州人曾经为传统，为商业的兴旺而自豪，而自信，今天我们这个千年商都也感受到危机重重，我们的追兵紧随，我们为创新所焦虑，我们也以创新为动力，所以我们今天的话题从广州开始，也从商业传统开始。今天的嘉宾也很有特点，有行业的领导，也新锐的万达院线，还有广州行业的老行尊，也有来自金贸的嘉宾。

我们今天这个时代已经不是讲概念的时代，也不是讲大道理的时代，我们都需要讲干货，我们都需要积极面对困难、问题，同时来讲我们的对策。

我的问题是这样，商业地产如何看？大家都看到了现象，不是没得做，而是我们今天做的有问题。问题出在哪儿？它根本的原因在哪里？如果这个解决不了，我们就觉得挺难做。我们还要开发，开发出来都过剩，过剩了还要消化。商业和住宅不一样，住宅降点价可以，但商业降价也没用，因为没有经营是没用的。我们如何看传统商业的传承与创新？我们在座的都是从传统商业出来的，我们不可能今天都变成马云，那我们如何在传统中变与不变呢？我们该怎么做？我们做什么呢？我想分两个环节来探讨今天的商业传承。

首先第一位嘉宾，也是我们行业的研究人士，中房协商业与旅游专业委员会的蔡秘书长，她对这个行业研究非常多，旅游和商业这个话题很热，中国人都到了日本去买马桶了，旅游和商业是结合在一起的。您从行业的高度和行业的发展如何阐述我刚才说的问题，我们如何看待这个传承与创新？

蔡云：各位亲爱的同行，一年一度又跟你们在广州相见了，特别欣慰，而且今年看到我们国家的商业形式的变化如此丰富，让我作为一个长期从事商业地产研究的工作人员，我感到我们的责任非常大，我们也很有压力。作为商业地产，我们首先想到房地产，房地产是服务业的一个载体，商业地产就更具有这种载体的特殊性。所以我们可以看到，当我们这个房地产被冠以不同的旅游地产、产业地产、教育地产、老年地产等等，不同的这种外延的同时，它最根本的东西是什么呢？是房地产。首先我们知道地产还是各个行业、各个服务业的载体，当前服务业又是我们国家经济的双重的稳定器。我们一谈到服务业、第三产业，第一个是国民经济的经济增长，第二个是拉动就业。第三产业每增长一个百分点，就会拉动100万人口的消费，同时要拉动100万人口就业。第二产业每增长一个百分点，只能带来50万人的就业，所以服务业起着至关重要的作用。

我们现在反思我们做的商业地产，我们做的是哪一端。刚才刘部长讲到，商业地产面临两端，一头消费、一头供给。作为商业地产的从业者，我们现在看到1整个商业，包括购物中心的空置情况，产品不对路情况，包括我们的评效水平低的情况，我们难道不反思一下，我们究竟给商业提供了什么样的地产产品？一方面是老百姓对我们的商业服务怨声载道，服务没有到位，一方面我们埋怨这个市场，市场没给我们留有空间，又是电商侵占了我们，又是体验式消费侵占了我们，搞得我们百货业现在是惨淡经营。我们为什么不想想是我们的原因呢？我们究竟从供给侧给需求侧提供一个什么样的产品呢？

想到这个问题，我们就会想，时代是发展的，科技是发展的，今天出了O2O，今天出了云技术，明天还会出现什么呢？是我们难以预测的市场，但是我们能预测到我们的市场，究竟我们做什么？我们从规划设计到产品定位，到整个社会对服务需求的探讨，我们来寻求适销对路的产品，可能对社会是一个更好的供给和供应。

在这种情况下，一方面只有我们抓住了供给端，深挖开发企业应该做的什么东西，才是对社会一个更好的贡献，这个时候如果怨声载道，更不如谈谈自己应该做什么。所以回归本原，商业地产本身还是要做好房地产开发的所有各项工作，去适应拉短需求端的距离，这才是我们的生存之道。

黎振伟：谢谢蔡会长，蔡会长的观点简短有力。我也是从开发商出来的，我们过去的房地产相对比较容易，拿了块地，建了房子，卖商铺，商铺的价格都比住宅贵几倍，现在是我们的供给侧出了问题，我们不能老是埋怨互联网。

第二位嘉宾是来自万达院线的曾总，万达商业与万达院线是从地产行业出来的，我们原先不是搞商业的，也不是搞院线的，当然万达的商业有成功的，也有不太成功的，您作为万达商业的一员，如何看当前商业存在的问题？

曾光：首先我觉得今天回到这个地方，我自己都很激动，因为我的事业或者职业的起点，23年前就是在这里开始的，23年前我们在广州开了第一家麦当劳，所以今天对我来说是蛮有意义的，这也可以说是中国餐饮业体验式起步的时候，这20多年发生了很大的变化。今天这个论坛的议题对我来说我觉得很有意思，大家今天都在讲商业怎么难过，购物中心怎么不好发展，但是你看电影放映行业，我们到今年是110年了，在这110年里面，我们受到过多少次冲击？四五十年代电视出现的时候，有人说电影要被灭亡了，90年代DVD、VCD盛行的时候，说电影院要完蛋了，到现在视频网站出来了，说电影院也快没有了。但是中国电影从2005年20亿的票房，做到今天400多亿，未来我们估计有可能过千亿。只要你做好自己的事情，抓住你的根本，我觉得是能够转危为机的。

所以我的观点，在这种大转变的情况下，你不用怕，科技进步或者是一些突发性的东西它总是双面的，从我们这个行业的角度来说，互联网好像很可怕，但是真正中国电影发展，互联网起了很大的推动。现在大家看电影，谁还去前台买票呢？多数是通过手机，通过移动端上网买，它改变了整个消费的形态和习惯，促进了一大批原来不看电影的消费群体转变为看电影的消费群体，这是第一个。

第二，在这个过程里面要学会顺势而为。我觉得这个大势已成，所有人都要面对现实，包括万达也在转型，我们也在做各方面的尝试。从人的本性来说，人需要一个社会化的环境，需要社交、体验，所以从这个角度来说，商业或者是购物中心这个行当不会消亡，不会说寒冬之后大家一起就被大雪埋了，我觉得这也不太可能。

第三，我非常同意蔡秘书长讲的，大家在这个过程里面有没有仔细分析，因为我们接触商业比较多，20多年来一直跟不同的商业打交道，其实购物中心现在日子不好过问题在哪里？首先是政府规划问题，这个大的层面我就不说了，但是微观的，在自己身上能做什么呢？真正做得不好的，现在从业态上来讲的，可能少的就是服装行业。但是整体服装行业在购物中心占的比例有多少呢？这个是不是完全不可以被替代的呢？我想大家都是专家，不需要我去做具体的解释。从万达院线过去的经验来看，就是用心做好自己的事情，做好场景、产品、品质、服务，一旦做好自己的服务，顾客自然就来了。过去几年互联网对我们的冲击很大，线上售票、视频网站非常多，但是现在院线做到这个情况，终端做得非常好的情况下，电商现在回过头来找我们合作，不是你求他，而是他来求你。无论做品牌、做体验业态，还是做购物中心的运营商，大家现在要去考虑这些问题。

黎振伟：谢谢曾总，曾总从广州起步，从做麦当劳开始，我知道麦当劳中国现在也有点不容易，它也在变。可以说电影院之前也经历了很多的困境，很多老电影院都关门了，现在又开了很多新电影院，所以这个东西还是要变革和创新。

下一位嘉宾是广州行业的老行尊杨总，杨总有很多头衔，他是广东省流通业商业副会长、中国购物中心委员会专家委员，从政府商管官员到企业主管，广州几个著名的大百货公司都有他的身影，他都是负责人，杨总怎么看今天的综合体面对的很多困难、困境，您觉得问题都在哪里？或者您曾经做过的商业，现在有没有问题呢，他们的问题又怎么样？

杨军艇：我在广州做了三四个购物中心，从零开始，大家最了解的是天河城，在这个寒冬时间，天河城现在租金已经上不去了，一楼大概是2800、3800的租金，走了之后就再租不到3000了。中怡广百也是我做的，它现在做得不错，但是它同样面临着互联网的冲击，百货公司受到的冲击非常厉害，营业额涨不上去，去年不冷，今年也不冷，百货公司最怕是不冷，不冷营业额就上不去，加上网购的冲击，今年百货公司的寒冬是更加得厉害。

再说我们的购物中心，它的最大问题确实是来自马云，从600亿到900亿，说明我们这个下降的寒冬正在下降，这是第一个问题。第二个是政府的乱规划，大家也知道各大城市购物中心泛滥，你哪来那么多人消费？刚才提出我们要自己努力，如何体现，如何发力，你怎么发力，没人进你也没办法。佛山那个城市不到500万人，佛山的购物中心600万平方米，一条桂花路上有13个购物中心，听说沈阳也已经乱七八糟了，沈阳的太原街也不行了，五洲广场也不行了，这是政府的问题，不是购物中心从业者不争气。

再说说互联网来了，我们应该怎么办。说实话，这几年以来，实体商业面临的问题是束手无策，没有任何办法。我们不能说互联网来了，我搞多一点餐饮，我搞多一点电影去应对互联网，这是答非所问，我现在问你，这个H&M、ZARA，你怎么样应对试衣间的问题？现在是一点办法都没有。

接下来怎么办？首先必须政府干预，政府不干预是绝对不行的。现在政府已经干预了，央视报道淘宝有很多的假货，有各种问题。政府应该干预一下，因为本身互联网就是不平等竞争，你不仅没有门店，你还没有税收，实体店无法跟你竞争，随便一个产品，比如说天河城的产品，在网上买看到只有它的7折。因为一进天河城，马上就30%的租金。网上没有店面，只有一个物流成本，但是物流成本也非常低。国外的互联网为什么发展不起来，有很多原因，其中一条原因就是人家的人工贵。现在互联网的假冒伪劣67%我是绝对不信的，所以我就认真地翻开了电视，到底在说什么，有60%多的假冒伪劣，那变成中国人都做假冒伪劣了。结果发现正规的话不是这样说，他说是有35%、36%的正品率。那就好理解了，我闺女就是做淘宝的，我和我老婆用了两年的淘宝，我家所有柴米油盐，连牙签都是上网买的，人家是7天无理由退货的，我没买过假货，我老婆也没买过假货，只是买过一些非正品，什么是非正品呢？就是说人家说这个手镯卡地亚的，20块钱一个，我买一个LV、爱马仕的包，人家价值40万的，在网上只买400块钱，淘宝上卖的这类东西，在中央电视台讲它就是非正品。

黎振伟：杨总感慨很多，他谈到政府干预这一块，我的感受很深。下一位嘉宾是金贸的总经理助理及广州公司总经理魏浙先生，他从中海、中建到金贸，他从重庆、长沙到广州，他是一个建筑师背景的开发商，我去过你们长沙的项目，今天又来到广州，从你的角度来看，你就从梅溪湖到今天的金融城，刚才杨总谈到商业地产的规划问题，您怎么看？

魏浙：我简单谈一点我的观点，第一个，大家都谈到冬天的观点，实际上冬天没什么不好，很多人都喜欢冬天，冬天可以滑雪，可以溜冰，也有很多企业喜欢冬天，刚才万达院线的曾总就觉得，现在院线依然很好，包括刘会长也说到山东有一家企业的酒店做得很好，这是一种态度问题，我的观点是喜欢冬天，你喜欢它，才能找出它的内容，而不是说我们把冬天作为敌人去对待它。第二，怎么做的问题，大家都非常清楚，我们的实体经济、商业，和我们的互联网是两个战场，一个是虚拟战场，一个是实体战场。

在20多年前是国营商场时代，后来民营进入以后，国营商场很痛苦，到现在为止，我们现在变成了20多年前的国营商场的地位，我们的商业面临着互联网、电商的攻击，我们深刻地反思一下，我很赞同曾总的观点，就是要回到本质上，我们给人提供了什么，实际上最重要的商业还是你给别人提供服务，我们金茂在做服务地产，做了梅溪湖的项目，在广州要做两个大的商业综合体，在这种新的形势下，你不得不研究客户需要的所有的内容，你提供给他想要的。比如说食品安全，现在大家注意到一个很实际的问题，在南沙自贸区，跨境电商很好，这里面最好的就是食品，说明大家对食品安全非常重视。另外现在在经营这一块，虚拟的东西替代不了我们的地方，这就是我们在实体中的感受，就像电视永远替代不了电影。

黎振伟：刚才嘉宾都谈到了，无论怎么变，我们都要认识规律，冬天再冷，这也是规律，我们要回到规律的本质。传统商业的传承与创新，哪些该留下不变，哪些又该变呢？我想请4位嘉宾，每人用一分钟阐述自己的观点。

蔡云：当下的服务业不是需求不足，而是从两个方面看，一个是质，一个是量，我们知道在一个街有13个购物中心，宁夏的一个区就有36个购物中心，这是事实存在的，如果你现在干预政府以后不要建了，那是可能的，但是在克服低端化、克服粗制滥造，让它差异化的供应，这样适应市场，才是我们的最佳出路，千万不要怨声载道，更重要的是积极应对这个市场，这是我们唯一的出路。

曾光：商业还是要变的，需要跟着客户的需求变，跟着时代的潮流变，这个东西一定要做一些前瞻性的研究和策略，你不能说浪来了你才想着换游泳衣，那估计已经没用了，所以你一定要走在前面。

杨军艇：我认为不变的是我们的以人为本，变的是所有的商业必须涉足互联网，必须触网，不触网将会被淘汰，所以我们整个市场必须是政府干预下的重新洗牌，永远保留的是传统的商业。

魏浙：我的观点是打碎重来，打碎的是我们的传统盈利模式，给它腾出新的空间来，创立出适应目前市场发展的盈利方法。

黎振伟：在广州讲商业，我觉得很有意义，广州最大的特点就是服务业做得很好，以人为本。你在广州任何一个茶楼、餐厅，它都是做得很好的，它以人为本的特点很强，客户需要，我就改变，所以我认为还得变，传统最大的优势就在于善于变化，以人为本的变。