莱蒙国际业绩会：探索养老地产 继续布局海外
时间: 2014-08-28 04:01:18    来源: [ 观点网 ]

公司在养老地产方面会和香港，或者国内的相关医疗机构进行研究和探索。准备在社区养老，社区服务开始提升社区服务水准，并且在此基础上寻找经营模式的突破。

　　观点网 “从去年开始莱蒙国际和大部分开发商一样，在高周转经营模式情况下都在寻找新的经营模式，我们提出的口号是守住红海，寻找蓝海”，莱蒙国际首席营运官陈风杨在8月27日举行的2014年中期业绩会上表示，养老地产也是公司在探索的一个主要方向。

　　据陈风杨透露，公司在养老地产方面会和香港，或者国内的相关医疗机构进行研究和探索。准备在社区养老，社区服务开始提升社区服务水准，并且在此基础上寻找经营模式的突破。

　　值得关注的是，在莱蒙国际“守住红海”的战略中，上半年南京、南昌、杭州三地的销售并没有辜负其期望。

　　陈风杨介绍，2014年上半年公司有3个大盘推出，第一个是南昌的莱蒙都会，收金16.1亿。第二个是南京的水榭春天，实现销售额为8.22亿，第三个是杭州水榭春天收金7.52亿。

　　“这三个地方都是莱蒙国际销售的主要战场。另外，英国两个项目也会在下半年推出。总可售面积为34.8万平方米，如果包括其他销售货源，我们在下半年总的销售货源为103亿人民币。”对于下半年的推盘计划，陈风杨如是表示。

　　截至6月底，莱蒙国际的土地储备分布在11个城市包含21个项目，总共建筑面积为552万平方米，如果剔除位于上海的莎玛世纪公园，以及另外两个深圳的旧改项目，公司总的建筑面积达到384万平方米，平均土地成本是港币3451元每平方米。

　　对于土地储备方面，陈风杨强调，公司在深圳的两个旧改项目也已经有了实质性的进展。

　　其中，南联项目的拆迁今年已经全部拆完了，现在正在申报规划，有望在今年年底或者在明年上半年在规划方面能够有所突破。

　　“如果这个项目能够有所突破，规模将超过100万平方米，它会增加莱蒙国际在深圳项目的市场销售贡献。”陈风杨进一步透露。

　　另外，陈风杨指出，布吉旧改项目由于政府的规划审批条件的变更，公司现在也在做发展单元的审批，正在按照新的政府要求做专项规划进行进一步的申报。

　　除却深圳大本营，通过观察陈风杨的表态不难看出，其对南京区域抱有一定的期待。据其介绍，公司目前在南京有三个项目。包括水榭春天、水榭阳光以及南京火车站北广场项目，是一个小型综合体，总建筑面积4万多平方米。

　　“莱蒙国际这两年在南京的销售和产品都赢得了一定的口碑，所以在南京进一步拓展新业务也是集团的战略考虑。公司一直在寻求土地，如果有更好的土地，公司会在南京做更多好的项目”。陈风杨继续强调。

　　至于海外项目未来会不会继续拓展，陈风杨认为，如果未来这个地方有项目，有利润，公司不排除寻找新的机会。

　　关于未来，陈风杨也提出四大展望。“首先，公司希望提高去化率和销售回款；其次，公司对全年业绩充满信心，相信下半年的财务表现会有很大的改善。”

　　“第三，公司对土地布局会比较审慎，寻找一些新的投资机会。最后，公司会积极改善管理，激励员工的新动力，这是莱蒙国际未来大的方向。”

　　陈风杨强调，从前年开始，莱蒙国际已经从三、四线城市逐步把布局集中在一、二线城市。

　　“目前，公司选择的城市基本上是一、二线城市的核心位置，或者是一线城市的卫星城，而这些大部分都是刚需产品，所以公司对市场的去化是非常有信心的。”陈风杨如是表示。

　　以下为莱蒙国际集团有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：公司下半年的推盘计划是怎样的？对全年目标的达成是否有相应的信心？

　　陈风杨：截至6月底，公司的土地储备是在11个城市包含21个项目，总共建筑面积为552万平方米，如果剔除位于上海的莎玛世纪公园，以及另外两个深圳的旧改项目，公司总的建筑面积达到384万平方米，这384万平方米平均土地成本是港币3451元每平方米。

　　同时，今年1月份公司收购了河北三河市一个项目51%的股权，这个项目的总可销售面积为40万平方米。总代价是3.65亿人民币，建筑面积为40.5万平方米，平均土地成本是1760人民币每平方米。

　　另外在8月6号集团业已首次在国外拓展项目，到英国收购了两个项目，一个叫MillinersWharf，一个叫MiddleWoodlocks，这两个项目均占25%的股权。总代价是1000万英镑，总的可销售面积为21.1万平方米，平均成本是513英镑每平方米。

　　2013年公司竣工的销售租赁面积为308546平方米，今年上半年竣工的销售租赁面积为418257平方米，加起来是50万平方米，相比去年全年竣工面积增加63%。

　　此外，2014年上半年公司有3个大盘推出，第一个是南昌的莱蒙都会，收金16.1亿。第二个是南京的水榭春天，实现销售额为8.22亿，第三个是杭州水榭春天收金7.52亿，这三个地方都是莱蒙国际上半年的主要战场。

　　事实上，公司于今年上半年结转的收入只有6.6亿港币，其中大多数来自常州莱蒙城，该项目占了上半年整个销售额的35.7%，还有一个是深圳水榭春天，总共有1.84亿港币，而去年上半年大部分业绩来源是成都莱蒙都会。

　　2014年的中期收入主要是上海莎玛世纪公园和深圳水榭春天。另外公司的投资物业收入是3000万港币。公司在上半年整个投资型物业有46万平方米，出租率维持平稳，大概是93%，平均租金是106港币每平方米。

　　也就是说，莱蒙国际上半年主要战场一个在南昌，一个在杭州，一个在南京。另外刚才所说的英国两个项目25%的股权项目也会在下半年推出。总的可售面积为34.8万平方米，如果包括其他销售货源，我们在下半年总的销售货源为103亿人民币。

　　截止到2014年8月24号，莱蒙国际已经锁定的销售面积为27.2万平方米，总共包括7个项目，锁定率为65.1%，金额大概是258亿。

　　关于未来，莱蒙国际有四个大的未来展望，首先，公司希望提高去化率和销售回款；其次，公司对全年业绩充满信心，相信下半年的财务表现会有很大的改善。

　　第三，公司对土地布局会比较审慎，寻找一些新的投资机会。最后，公司会积极改善管理，激励员工的新动力，这是莱蒙国际未来大的方向。

　　现场提问：上海莎玛公寓以持有为主，会不会影响公司的现金流，以及对公司坚持的高周转模式产生影响？另外，为什么美罗会选择陆续增持莱蒙的股份，今后的合作会不会更加多元化？

　　陈风杨：关于上海的莎玛项目，去年已经公布过了，我们的收购的成本是比较低的，为3.6万元每平，目前市场的价格应该是在5.5万元每平以上。从目前的情况来看，莱蒙国际上半年的租金收入光莎玛项目就有5000多万。

　　陈竞德：上海这个项目从租金收入来讲是比较稳定的，因为它的出租率很高，到了90%。另外，它的回报率也比较高，所以未来上海这个城市发展会非常好，公司不会急于要马上出售回笼现金流。如果上海未来的情况有所变化，我们也不排除出售这个项目。

　　美罗控股增持公司的股份是在2013年的2月份，彼时，增持了10%左右的股份。增加股份主要的原因是抓紧和莱蒙国际的合作，美罗控股们已经和公司在南昌，还有在上海的项目同时会占30%的股权。

　　按照美罗控股在中国商业运营模式来看，对莱蒙国际的发展很有作用。因为公司南昌的项目是17万平方米的投资性物业，我们希望和美罗建立密切关系后会给到莱蒙国际更多商业的理念。

　　现场提问：莱蒙国际是否有涉及类似养老地产的计划？公司在大本营深圳有哪些项目可以开始销售？另外，收购的河北项目目前进展情况怎么样？

　　陈风杨：从去年开始莱蒙国际和大部分开发商一样，在高周转经营模式情况下都在寻找新的经营模式，我们提出的口号是守住红海，寻找蓝海。

　　刚才说的养老地产也是莱蒙国际在探索的一个主要方向，公司在养老地产方面会和香港，或者国内的相关医疗机构进行研究和探索，莱蒙国际准备在社区养老，社区服务开始提升我们社区服务水准，并且在此基础上寻找经营模式的突破。

　　另外，于今年深圳，水榭春天还有几个盘在卖。而公司在深圳有两个旧改项目，第一个南联项目的拆迁今年已经全部拆完了，现在正在申报规划，有望在今年年底或者在明年上半年在规划方面能够有所突破，如果这个项目能够有所突破，规模将超过100万平方米，它会增加莱蒙国际在深圳项目的市场销售贡献。

　　在深圳的第二个旧改项目是关于布吉农批市场的改造项目，由于政府的规划审批条件的变更，公司现在也在做发展单元的审批，正在按照新的政府要求做专项规划进行进一步的申报。

　　现在河北燕郊这个项目规划设计的第一轮已经通过了，总建筑面积是40万平方米，这个位置紧挨着北京的顺义区，距离规划的北京到平谷的地铁线最近的地铁口不到2公里。

　　最近中央提出来京津冀一体化，作为离北京最近的一个市，尽管是河北的三河市，但是燕郊紧挨着北京的顺义。所以，该项目的地理位置能够从京津冀一体化中带来房屋销售的利好。这个项目今年会开工，规划设计已经在做，预计明年进行销售。

　　现场提问：公司未来是否有降低负债率的计划？能不能介绍公司与航天飞邻的合作，恒氧恒净系统会不会推广到公司的所有项目，对公司的盈利贡献怎样？未来公司会不会有其他类似的战略合作？

　　陈竞德：公司2014年上半年负债率已经到了120%的水平，刚才也提到公司的销售货源主要集中在下半年，总共的销售货源是103亿港元，而全年的销售目标是130亿港元。公司希望年底可以把净负债率降到80%或者以下。

　　如果在下半年加大销售回款的能力，上半年要把净负债率下降的压力很大。但是公司下半年竣工的项目面积，2014年全年竣工的面积会比2013年全年竣工面积多很多，如果剔除不可预见的情况，2014年全年的业绩我们是充满信心的。

　　通过2014年全年结转利润的增加，我们总的权益分母会增加，所以到时候公司的净负债率会随之下降。

　　陈风杨：实际上莱蒙国际从去年开始在探索企业的产品升级，以及提升优化。与航天飞邻的合作也是公司的一个新探索。

　　这个项目首先运用于南京项目，南京莱蒙·水榭春天今年8月份首期开盘，给南京这段沉闷的市场带来了一股春风，当天去化就达到80%，非常受市场的追捧。

　　目前首先尝试的是南京这个项目，莱蒙国际也会考虑在下一步开发的项目里面推广。除了与航天飞邻的合作，莱蒙国际还有很多探索，比如公司提出零家具的概念，还有绿色建筑。

　　现场提问：公司今后在南京会不会有进一步增大布局的计划？下半年南京也有很多土地推出，公司预计什么时候会有一些拿地的动作？另外，今后会不会进一步加大海外布局的力度？

　　陈风杨：在南京，公司手上有三个项目，第一个是去年在南京卖得最火的水榭春天项目。第二个是南京今年8月份首推的水榭阳光项目，还有一个项目是南京火车站北广场项目，是一个小型综合体，总建筑面积4万多平方米。

　　莱蒙国际这两年在南京的销售和产品都赢得了一定的口碑，所以在南京进一步拓展新业务也是集团的战略考虑。公司一直在寻求土地，如果有更好的土地，公司会在南京做更多好的项目，在今年上半年和明年上半年对莱蒙国际来说都是能够找到好项目的机会。

　　陈竞德：关于海外项目，公司8月份在英国收购了两个项目，为什么要收购这两个项目呢？第一，这两个项目在非常好的位置，在市中心。这个地方有很好的前景，因为中国人也希望在境外投资，包括投资移民，还有收购房地产。

　　另外，英国的地价很便宜，大概只有2000元港币一平方米。而莱蒙国际这个名字也是包含了国际化的理念，所以公司选择在英国拓展项目。

　　至于未来会不会继续拓展，公司认为，如果未来这个地方有项目，有利润，公司不排除寻找新的机会。

　　现场提问：对于首个海外项目的预期收益，公司有什么样的考虑？

　　陈竞德：这两个项目其中一个小的项目曾经出售过，公司买的时候是第二次交易，总共有140套住宅，有4000尺的商业，会在下半年准备出售。我们感觉境外，特别是英国住宅市场会越来越好。

　　另外一个项目也是比较大的项目，包括25万平方米的综合体项目，会在2015年开始动工，预计这个市场会很乐观。

　　其实曼彻斯特是英国的第二大城市，在伦敦目前住宅供应量已经越来越少的情况下，在曼彻斯特这个城市会有很好的潜在增长机会。

　　现场提问：公司的毛利率较于同行业的平均水平高，公司将来会维持在哪个范围？另外，公司对下半年和明年市场的预期是什么？

　　陈风杨：莱蒙国际对今年房地产市场总体的认识是，今年六、七月份是市场比较沉闷的一段时间，从市场层面和政策层面来看8月份以后比六、七月份要好多了。

　　感觉上，市场最困难的时候已经渐渐打破了，莱蒙国际从今年8月份开了三个楼盘，南昌、南京还有杭州的项目，都属于高周转，快速开盘项目。

　　上述三个项目开盘以来，当天的开盘去化都是80%左右，卖得非常好。我们有一种感觉，因为最近拿的地都是刚需产品，而下半年103亿的货源中有70%都是刚需产品，所以公司有信心完成目标。

　　而且上述刚需产品都是在中国一二线城市比较好的位置，哪怕市场有较大的变化，公司只要在价格和利益上面做适当的让步，市场会给予很好的回应。

　　所以莱蒙国际从前年开始，已经从三、四线城市逐步把布局集中在一、二线城市。公司选择的城市基本上是一、二线城市的核心位置，或者是一线城市的卫星城，这些大部分做刚需产品，对市场的去化是非常有信心的。

　　陈竞德：说到2015年的毛利率，因为这些数据比较敏感，公司不方便披露。但是刚才提到了，公司2014年上半年整体的毛利率是41%，是高于整个房地产行业的平均水平，预计未来一段时间毛利率也会在比较好的状态。

　　现场提问：能不能简单介绍一下公司天津项目以及惠州项目目前的进展情况？

　　陈风杨：整个天津项目的地块就是几个大型的产业园区，其中有深圳农产品物流园区，规模是最大的。还有红星美凯龙的家具产业园，还有义乌商品城，整个片区都是产业园。这段时间都是在产业园的建设招商阶段，目前为止项目也在陆续的开业。

　　公司预计明年在建的农产品交易大厅正式大规模开业完全是可以的，因为这个项目是作为产业园的配套设施，会给这个项目的开发带来机会。

　　当时这个项目的土地成本比较便宜，以目前的市场价格来讲很难再拿到这样一个低价的商业用地，所以公司感觉到明年整个交易中心正式大规模开业以后，会有更大的机会。

　　公司惠东的项目叫做莱蒙水榭湾，这个项目在整个惠东双月湾一带，也是未来深圳东部大型旅游度假区。莱蒙在里面的项目规模不是太大，大概有400多亩，总建筑面积大概50万平方米。

　　但是公司这个地块与其他地块相比有较大的优势，因为这个地块是细长条，沿着整个海岸线大概有1.2到1.3公里长。所以从图片上可以看到，项目大部分建筑都是东南向面临大海的。

　　目前，项目第一期大概是12万平方米。去年业已开工，预计今年年底会陆续交付。今年大概卖了将近200套左右，主要的原因是大市场环境的变化。

　　第二，确实那一带供应量确实比较大，但是这个项目的销售情况还不错，我说的这个销售是说整个产品的规模量，以及产品的竞争性方面的优势还是比较显著的。随着市场的逐步回暖，随着双月湾地区开发日益成熟，公司对这一带的前景还是非常有信心的。

　　像莱蒙国际这种一线海景的项目，项目下了电梯基本可以到海滩上，这在整个片区里面是绝无仅有的。惠州项目所有的楼盘都可以做到180度看海，户型主要是以一房和两房为主，一房大概60平方米左右，两房大概80平方米，带精装修，价格大概在8000到9000元每平左右。

　　现场提问：能不能介绍一下公司管理层的激励方式，是否和万科的事业合伙人制一样？除了布吉项目和南联的项目以外，深圳是不是还有其他的项目在开展？

　　陈风杨：莱蒙国际的激励计划现在正在讨论和研究过程中，目前还很难给大家做汇报。莱蒙国际要根据自己公司的特点，以及项目的特点，制定符合公司自己的激励计划。

　　第二，我们现在也在积极寻找其他的旧改项目，因为在深圳土地供应量很少，如果不走旧改这条路，在深圳是不可能找到新的项目。


（发稿：见习编辑 何缘、张常旺    审校：武瑾莹）
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