越秀地产业绩会：每年都有出售非核心资产计划
时间: 2014-08-28 03:52:00    来源: [ 观点网 ]

像西塔北边的越秀金融大厦这样的核心资产我们就自己留下来。但是像星辉云锦这样这样比较零散的、比较分散的商业物业会在适当的时候进行出售。

　　观点网 8月27日，越秀地产股份有限公司在香港举行2014年上半年业绩发布会，越秀地产董事长张招兴、执行董事陈志鸿等管理层出席。

　　数据显示，越秀地产上半年营业收入约为63.26亿元，同比上升4.4%，毛利率为34.4%。核心净利润(权益持有人应占盈利不计投资物业评估升值和相关税项影响及滙兑损益)约为9.92亿元，同比上升10.5%。

　　针对毛利率，张招兴称：“毛利有波动模式政策的现象，售价是随行就市，对地产行业仍有信心。”

　　2014年上半年，录得累计合同销售金额(连同合营公司项目的销售)约106.30亿元，同比上升23.4%，完成全年销售目标人民币220亿元的48%。

　　在拿地方面，越秀地产执行董事陈志鸿称：“上半年越秀拿地比较保守，综合考虑考察楼市和土地市场的策略，仅拿了杭州一个项目。但是，拿地保守不是因为资金的问题，越秀地产手上的资金还是比较充裕的。”

　　张招兴则补充说道：“买地也要随行就市。”

　　资料显示，上半年越秀地产继续通过与投资基金合作，以底价购入杭州古墩路地块，总金额约为10亿元。其中本集团所占的应付土地款仅为1亿元。截至2014年6月30日，越秀地产总土地储备约1，507万平方米，按权益计算，集团应占土地储备约1，225万平方米。

　　而与基金结合拿地方面，越秀地产表示，每年回购土地成本是11%，越秀地产是去年和基金合作所占权益的范围5%-20%是，但这个比例并不固定，以后所占的权益的比例会有改变。

　　“而回购时保证基金回到11%-12%，这也不是一个固定的收益回报。和基金合作拿地可以提高周转效率，抓住拿地机会。合作比例和规模没有固定比例，而越秀的基金也在寻求并会考虑和越秀地产之外的公司合作。”

　　另外，针对近期出售非核心资产的情况，张招兴称：“其实，越秀每年都有出售非核心资产计划。”

　　“像西塔北边的越秀金融大厦这样的核心资产我们就自己留下来。但是像星辉云锦这样这样比较零散的、比较分散的商业物业会在适当的时候进行出售。但是越秀地产并没有资金问题。”

　　据越秀地产当天公布的半年报显示，截至2014年6月30日，越秀地产已售未入账销售金额约172.36亿元。2014年上半年实现融资86亿，截至2014年6月30日，该集团境内外借贷比例己调整至45%：55%。上半年平均融资成本为5.2%，较2013年下降0.4个百分点。

　　此外，现金及现金等价物及监控户存款约为97.53亿元，较2013年12月31日上升16.5%。净借贷比率为62.7%。

　　最后，对于越秀地产在广州的项目是否降价问题，越秀地产回应称：“广州项目的售价都是贴着市场，没有大幅降价，只是取适应市场需求的价格。”

　　以下为越秀地产股份有限公司业绩会现场问答实录：

　　现场提问：之前提到今年会产业基金这方面进行深度的合作，这种合作越秀地产占5%到20%，管理层是出于什么样的考虑，定了这样一个比例？回购项目的基金回报要达到11%到12%比例，是不是以后所有这类项目都要达到这个比例？如果国内房地产市场形势不好，双方会有怎样的约定来控制风险？

　　张招兴：越秀地产从去年开始和基金开始合作，合作部分主要是在拿地环节。5%到20%是指在去年做的5个项目所占的权益比例，不代表以后也一定是这个比例，这个要根据拿地的时候对地块的判断。

　　和基金合作拿地是基于一个考虑，对于开发商来讲，以比较低的土地支出获取土地进行开发，当这个项目开发形成销售的时候，再根据项目的情况选择去回购，这就形成了一种先拿地后付钱的模式。

　　这种模式让越秀地产在好的土地出现的时候，有机会拿下这块地。

　　像武汉地块，那个时候越秀地产是不可能自己拿出90亿去竞拍，这个时候就要找基金合作，于是抓住了拿地机会。2013年买了这块地，就要在2014年、2015年把握好整个土地的开支以及基金最后回购的时间节奏。这个模式绝对不会给资金链产生什么压力，而是提前抓住了机会，提高了周转效率，提升整个投资的回报率。

　　另外，之前10%-11%的回报率也不代表以后也是这样，这个回报率是越秀地产作为开发商和基金之间双方的条款，没有说固定这个比例，这种拿地策略在以后遇到项目的时候会综合平衡考虑。

　　越秀地产的资金链非常健康，我们的原则是每年有占总资产10%的现金在账上。这实际上是整个企业安全运作的保障，所以这方面绝对没有问题。

　　没有为什么还用产业基金，这是地产和金融结合的必然选择。

　　现场提问：刚才说到新增土地储备要根据市场和财务状况在必要的时候进行调整，越秀上半年只拿了一块地，是上半年运气不佳，还是财务实力有限？下半年拿地的计划是什么样的？

　　此外，越秀地产上半年在广州以后对楼盘进行了降价促销，未来的定价策略会是什么样，对广州市场的预期如何？

　　张招兴：越秀地产上半年土地支出是10亿，只拿了一块地。越秀地产的财务状况非常健康，不是说有钱就一定要去拿地，而是对整个市场，包括土地市场、房地产销售市场综合决策的结果。

　　买地就像卖楼一样，卖楼要随行就市，根据市场行情进行，买地也是这样。上半年只买了一块地，不是说手上没钱，而是现在的土地还比较贵，开发商都在观望。

　　至于整个销售的价格策略，有媒体说我们上半年广州的一些项目进行了降价，我纠正下这个看法。在越秀地产整个广州市场的所有销售项目里面，上半年的推盘和每一次出的价格都是贴着市场走的，没有大幅降价，这个有很多数据去比较。只是越秀地产根据市场不同时期推出不同的产品，适应市场的需求。

　　我们认为整个下半年还是这个主调，因为在2013年高峰的时候各个开发商加大了投入，所以供应量比较多，但是需求量也是存在的。

　　尽管上半年好像媒体各方面说销售很困难，但是总需求量还是在的。实际上上半年广州房地产销售额也有增长，住宅部分有600多亿，所以成交量并不是低位，只不过和去年最火热的情况相比有下降，但供应量确实很大。

　　所以在供和求的关系下，需求是有一定的量，但是供应量更大，开发商的主调还是要去库存。在这样一个背景下，越秀地产的价格一定是贴着市场走的。

　　但是随着下半年宏观经济的好转，国家对房地产政策回归市场的措施，我们对后市是审慎乐观，还是看好整个房地产市场，特别是广州一线城市，我们是充满信心。

　　现场提问：越秀产业基金和其他地产公司也在进行合作，对合作对象选择的考虑和风险的控制是怎样的？

　　张招兴：越秀产业基金除了和越秀地产合作以外，还有其他的项目，这都是在安全运营范围之内。产业基金做些什么东西呢，就是做PE投资，做一些专项基金，他们的团队按照对风控的要求非常健康的在运营。

　　现场提问：越秀地产上半年的销售额上升了23%，但纯利下降了28。4%，原因是什么？下半年限购会不会在广州放宽？

　　陈志鸿：利润在会计上会有两个不同的数据情况，上半年的销售是指预售的部分，还没有进入确认为收入。而今年上半年交楼确认的收入结算出来的利润情况和今年上半年的销售也没有直接对应的关系。

　　越秀地产一直都是随行就市，在这种情况下毛利率虽然有波动，但是还是在20%到30%之间。

　　张招兴：限购是非市场行为，现在整个地产市场按照市场规律在发展过程中，不仅是广州，所有城市的限购都应该取消。因为限购本身是非市场行为，但是这个不是我们说得算。什么时候取消？各地根据当地的市场情况做出一个先后时间的安排，但是全国的趋势是这样。

　　现场提问：公司是创新银行的大股东，在今年整体信贷紧张的情况下，地产业务有没有和金融业务进一步打通融合的计划？

　　张招兴：在合适的范围内是要考虑产融结合的，但是越秀集团接过创新银行才半年的时间。主要原则还是按照各自的运作规律去发展，目前创新银行和地产目前还没有怎么打通。

　　关于产业基金的问题，这个实际上也是一种产融结合，利用社会资本的一种方法和手段。根据地产现在开发的节奏以及资金的需求，引入产业基金，在买地环节结合。在现在的融资环境下，这也是一种产融结合的方式。

　　现场提问：越秀地产七月份的均价下调了，下半年价格会不会继续下调？会下调多少？

　　张招兴：市场行情不好的时候肯定都有下调的压力，但是很难说得清楚下调多少，要根据这个楼盘的地点，根据它的消费对象，一个个进行比较，随行就市的去判断。

　　现场提问：上半年越秀地产出售了一个物业，据说是非核心资产，对非核心资产定义的标准和考虑是什么样的？接下来还有没有其他资产出售的情况？越秀地产在养老地产方面有一些举动，在养老地产方面有没有什么规划？

　　张招兴：不仅只在今年出售商业的非核心资产，其实每年都在出售。

　　现在越秀地产30%左右的土地储备是商业地产，不可能都留下来。而所谓的核心资产，是能够注入房托、与房托进行互动的。像西塔北边的越秀金融大厦这样的核心资产我们就自己留下来。但是像星辉云锦这样这样比较零散的、比较分散的商业物业会在适当的时候进行出售。

　　这个相当于地产商，有住宅有商业，他必须要卖，今年有，每年有，以后还会有。有媒体说为什么卖星辉云锦，还质疑越秀地产的资金链是不是有问题，这是不着边际的东西。星辉云锦为什么不能卖，前几年卖了那么多为什么不说，后面越秀地产还要陆陆续续卖。

　　我们在研究养老地产，但是目前还没有比较明确的项目和动作，所以无法具体介绍养老地产方面的情况。

　　现场提问：现在房托也会接受其他的物业，目前有没有哪些物业未来会注入这个平台？越秀地产的毛利率在这几年都有比较大的波动，未来毛利率水走势怎么样？现在很多内地发展商都在香港加大投入，越秀未来会不会对香港市场加大投入？

　　张招兴：房托作为一种商业模式，不仅和地产进行互动，有合适的机会也可以收购越秀地产以外的项目。房托的发展机会并不限制在越秀地产内，它一直在寻求发展的机遇。

　　当然，越秀地产和越秀房托作为双平台的互动，是很重大的商业项目提供者。很简单，越秀地产如果每个项目都自己持有，不可能转得动，条件成熟的时候就会注入到房托里去。

　　现在房地产行业调控得比较厉害，市场变动也比较厉害，所以毛利率的波动很正常，行业的毛利率一直在波动，不仅是越秀地产一个企业在波动。波动是正常的，平稳就不正常。

　　要我预测一个毛利率怎么能够平稳，这个比较困难了，如果能够预测得比较平稳，20%还是30%，那这个生意就比较容易做了。

　　此外，因为不同时期出的产品不一样，所以毛利率也会不一样。

　　至于海外发展，越秀地产在香港有一些项目，但是不大。很多开发商在香港，甚至在海外发展，只要香港海外有好的项目越秀地产都会考虑。


（发稿：赵思茵 见习编辑 罗舒晗    审校：武瑾莹）
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