时代地产业绩会：暂不考虑省外扩张
时间: 2014-08-28 03:54:44    来源: [ 观点网 ]

公司将投放更多的资源在现有区域，暂不会考虑其他地方的扩张，同时广州部分旧改项目并未反映在土储中。

　　观点网 2013年底登陆港交所的时代地产交出了上市后第一年的首份成绩单。8月27日，时代地产董事会主席岑钊雄在中期业绩发布会现场表示，对公司上半年销售业绩感到满意，下半年将更积极地销售，确保全年150亿元业绩目标的达成。

　　数据显示，2014年1-6月，时代地产合同销售60.2亿元，同比增长35.9%；销售面积53万平方米，同比增加18%；股东应占利润4.1亿元，较2013年同期增长150%；核心净利润3.7亿元，同比增长160.2%。

　　对于房地产行业的前景和市场的走向，岑钊雄持乐观看法，“随着中央政府微刺激政策的落地以及微调政策以及地方政府限购的逐步放开，下半年市场气氛会比上半年有很大好转”，其称，下半年公司将积极销售，但价格策略主要还是“交由市场做决定”。

　　岑钊雄表示，今年上半年时代地产整体去化率保持在60%左右的水平，三季度其推货量将更充足，“下半年还会有6个全新项目推出，分布在广州、佛山、珠海、中山和清远，90%以上产品都是中小户型刚需产品。”

　　2014年上半年时代地产共通过公开交易市场和城市改造项目新增7宗土地储备，规划建筑面积为98万平方米。截至上半年底，其在广州、佛山、珠海、中山、清远和长沙6个城市共有25个项目，总土地储备897万平方米。

　　其中，大本营广州为时代地产主力销售贡献区域，2014年上半年合同销售金额占比达54.5%。岑钊雄表示，公司将投放更多的资源在现有区域，暂不会考虑其他地方的扩张，同时广州部分旧改项目并未反映在土储中，“今后广州区域的土储比例会比现在更高。”

　　销售业绩增长的同时，时代地产今年以来在资本市场上亦有不少动作，先后发行了3.05亿美元票据、3.88亿港元可转换债及9亿元人民币票据。时代地产财务总监陈伟健表示，人民币票据及部分可转换债均用于替换信托产品，以降低其利息成本。

　　据了解，截至目前时代地产有息负债约100亿元，其中超过50%为国内银行贷款，15-18%为信托贷款，30%为票据及可转换债。“暂时没有考虑进一步发债融资”，陈伟健称，公司将朝改善财务结构方面努力。

　　截至2014年6月30日，时代地产净负债率为113%，较去年底93%有所上升。陈伟健表示主要原因为土储支出集中在上半年，而结转销售和利润主要集中在下半年，“管理层非常有信心，今年年底的负债率可以维持在年初的水平。”

　　以下是时代地产控股有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：广州是公司的主要销售区域，但土地储备中广州的占比比较低，长沙和清远比例比较高，在未来的城市布局中，广州的比例会维持多少？如何平衡区域的布局？

　　岑钊雄(董事会主席、行政总裁兼执行董事)：目前来说，广州的比例占集团的土地储备为20%，有一些旧改项目的土储没有反映在我们的报表中。广州区域的土地储备会比目前的比例会更加的高，因为广州是我们重要的区域，目前看到的是阶段性的数据，过往我们的销售大概50%的比例是在广州。

　　现场提问：上半年整体推货的去化率水平是怎样的？下半年可推货的货值多少，定价策略是怎么样的？第二，公司上半年毛利的增长比较高，34%的毛利率是否可以在今年或明年继续保持？第三，上半年公司有融资和替换债务的行为，现在公司银行借款、发债和信托的比例是怎样的？接下来融资和债务上是否有进一步的安排和举措？

　　岑钊雄：去化率是按一个阶段来算的，基本上保持60%左右的水平，上半年的货量有限，有一些二季度才供应出来，因此在三季度货量会更充足一点。

　　价格是由市场决定的，市场好，价格就会往上走，如果市场稍微缓慢一点，价格有可能会进行调整，我觉得价格主要还是交给市场做决定。上半年整个价格同比去年有所折让，因为市场的氛围没有去年好，所以大家都对价格做了折扣促销安排。

　　陈伟健(财务总监)：目前总债大概是100亿的水平，我们在上半年的3月份和4月份总共发了美金3.05亿的高息债，在7月份发了可转债3.88亿港币，还有9亿人民币的高息债，所以总共香港的融资超过5亿美金，占总债的比例是30%，我们认为这个比例不会太高。因为如果集中在海外融资的话，也不是很好，重点是放在国内的开发贷。

　　信托贷款的比例也不高了，因为7月份的9亿人民币和可转债5000万美元中的一半都是用来替换信托贷款，整个信托的比例大概是维持在15%到18%左右，如果从总债100亿元来说，才有十几亿的信托，也不是很多。绝大多数是通过开发贷，有50%以上是通过银行贷款，因为利息比较便宜。

　　我们在香港已经有三个融资的平台，一个是股票，一个是发债，一个是可转债，我们也希望拓展我们在香港银团贷款的平台。

　　目前暂时没有考虑再发债融资，如果有可能发债的话，主要的用途是替换能够提前赎回的信托贷款，其他基本是通过内部的资金拓展我们的业务。

　　上半年毛利率较高主要的原因是结转，刚开盘的产品都是集中在2013年交付，因此去年毛利率是23%、24%左右，今年上半年交付的都是中期和后期的产品，毛利率比较高，也是因为产品质量比较好。但我们整体的投资计划是要确保整体的毛利率大概在30%左右，应该维持在同行的水平。

　　现场提问：上半年公司跟越秀产业基金达成合作协议，合作的目的以及未来的合作方式是怎样的？

　　岑钊雄：跟越秀基金的合作是我们业务的考虑。

　　现场提问：时代作为上市公司未来会不会在省外有拓展，计划安排是怎样的？今年部分区域的信贷放松了，预计明年市场是怎样的，时代的销售目标有没有安排？

　　岑钊雄：目前来说，我们会投放更多的资源在现有的区域，其他地方暂时不会考虑。销售方面也会按照业务进展的情况进行安排。

　　现场提问：王石认为这一轮的房地产调控时间比较长，您对本轮房地产调控有怎样的看法？从公司的现金和贷款来看，公司的行为偏保守，您对未来房地产的并购情况的预期是怎样的，是否会出现中小房地产公司的被收购的风潮？

　　岑钊雄：有关行业的情况，我个人是比较乐观的。作为企业来说，我们考虑得更加的长远。行业发展了十几年的时间，原来的基点比较低，随着时间的发展，基数增大，没有原来的增速大及快是正常的，但中国的市场是足够大，就算一点点的增长，也足够企业可以做很长的时间。

　　我一直认为，房地产跟家是有密切的关系，其中有很多想象的空间，我本身是非常喜欢房地产行业的，我没有感觉到这个行业像外界所说的有很长时间或者很大的调整。我认为这个行业会走得更加的长远，并且其中还有一些新的亮点，我对行业是非常有信心的

　　第二个问题，关于现金比较多财务偏保守的问题，因为首先我们需要稳健地去经营一个企业。并购也好，收购也好，我们也会经常地做，但是并购不是简单说并购上市公司才算并购，收购一块土地或者是收购存在的项目本身就是并购的过程。市场不好的时候，就多一些这样的可能性，如果这个时候手上有足够的现金，我们会有更多这样的机会。

　　现场提问：主席提到，接下来在广州旧改方面有大的动作或者是纳入土地储备，这方面的进展和计划是怎样的？第二，时代的在商业方面是否会有计划和布局？我了解到时代在工业产业地产方面有些小的动作，这方面的计划是什么？

　　岑钊雄：旧改方面没有大的动作，而是一直持续在做，因为旧改是我们获取土地的一种途径。现在国家政策，地方政府政策也在鼓励更多的发展商参与旧改的项目，希望将城市建设得更加的美丽，我们在主要的投资区域也会参与旧改，接下来也会持续去做。

　　我们目前来说还没有进入商业地产的打算，我们还是坚持把住宅做得更好一点。住宅也有部分社区商业，也是为住宅服务的，围绕如何将住宅做得更好，社区商业让居民住得更加的方便和舒适，是我们的考虑方向。

　　至于产业园区，属于旧改项目的一部分，占的比例非常小，算是一种尝试，目前的招租情况还是很好的，暂时我们没有打算将这块业务做大，我们还是聚焦住宅，希望做得更好。

　　现场提问：净利率从去年的6%提升到今年的16%，这一幅度是比较大的，原因是什么？

　　岑钊雄：毛利率比去年有大幅度的改善，跟不同阶段结转项目有很大的关系，之前结转项目的毛利率低一些，因为是项目刚开始阶段，或者是所在区域的售价跟毛利率贡献稍微会低一点，不同项目在不同的阶段是不同的。今年上阶段结转的项目都是毛利率高的项目。

　　净利润率其实也和毛利率是一样的，产品在不同阶段结转导致的。我们之前的毛利率不是特别高的，但从去年开始在售项目的毛利率会比之前有所提高，现在的数据是34%，对比原来整个的增长，看起来是比较高。未来希望保持行业的平均毛利率水平，希望在这个基础上保持我们的盈利水平。

　　现场提问：下半年时代地产可销售面积大概是多少？预期的销售金额是多少，今年是否会完成任务？上半年广州时代倾城和时代花生2对销售任务完成有帮助，但下半年两个项目进入尾声，对销售是否有影响？时代地产开发贷占比较高，但现在银行贷款比较难，下半年开发贷是否会有难度？

　　岑钊雄：下半年的货量非常充足，足够完成我们的目标，有很好的货量保证。

　　你提到的个别项目是广州的部分项目，不是我们的全部，下半年还会有6个全新的项目推出，广州有一个，佛山、珠海、中山、清远都有。主要的客户群是以刚需和改善客户为主，90%的户型是中小户型。所以我对完成下半年的目标有信心，对于下半年推出的货量主要都是刚需产品。

　　开发贷并没有很难，目前是属于正常的。开发贷差异是针对不同类型企业，不同类型的企业难易度不同，作为上市公司，我们在这些方面是没有问题的。可能有部分企业会遇到障碍，因为毕竟银行没有对所有企业都用相同政策对待。境外融资只是多一个渠道，因为企业不可能只有一条路，他可以寻找更多的路，风险会更低一点。

　　现场提问：目前你们的贷款成本是多少？

　　岑钊雄：目前贷款的成本维持在合理的范围。

　　陈伟健：我们的财务成本在同行里属于平均水平，平均成本是8%到9%左右。

　　现场提问：今年时代的业绩逆势增长，但你们在广州这边是不是比较早的掀起了价格优惠策略，为什么？对下半年的市场预期和价格走势如何判断？互联网蓬勃发展，是否考虑互联网方面的创新，是否有合作伙伴？

　　岑钊雄：广州并不是我们最早降价，只是刚好我们的广告写出来有一个折扣的优惠。现在看起来我们当时对上半年的判断是准确的。

　　我们上半年二季度比一季度做得更好一点，我们三月份对市场整体的判断导致我们在第二季度业绩有非常好的表现，跟当时我们对市场的判断有很大的关系。

　　价格方面不是我们能够管控的，主要还是市场调控价格，而不是我们一定要将价格做得多高多低，我们做不到这一点。

　　我们跟互联网的联动一直有在做，只是没有专门拿出来讲而已。销售是一种资源整合的过程，我们在这些方面一直做得蛮好，这个可以从我们的销售业绩中看得出来。接下来我们在销售方面可以做得更好一点，能够确保下半年销售有更好的达成。


（发稿：见习编辑 罗舒晗    审校：武瑾莹）
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