2014博鳌圆桌讨论之二：商业地产热与电商潮

来源: [ 观点网 ] 时间: 14-08-08 16:36

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　　主持人：谢谢顾云昌先生的精彩演讲，接下来又到博鳌圆桌讨论环节。首先请主持嘉宾上台就坐，有请：浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚先生。

　　接下来有请讨论嘉宾，他们是：

　　好屋中国集团CEO陈兴女士

　　美国MG2建筑设计公司总裁兼总设计师张铭先生

　　深圳市新浩投资发展有限公司总裁欧阳奕平先生

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生

　　恒亿集团O2O研究院首席架构师罗钁鐇先生

　　亨瑞集团副总裁徐东先生

　　丁建刚：今年的博鳌论坛已经进行到尾声了，昨天晚上巴曙松博士给我们开启了一场非常精彩的对话，当然我永远到不了他的水平上，但是他用了毛泽东的一句话，“目前的形势和我们的任务”，大会的主办方给我们定的主题又是“中国的商业地产”，商业地产现在到了一个什么样的阶段？面临着什么样的情况？我们怎么办？有些城市商业地产过多，同时面临着电商的冲击，业态的重复，资金压力比较大，收租有的是叫好不叫座。所以今天我们的对话就要按照昨天巴曙松先生的思路，就是目前的形势和我们的任务。第一轮是目前的形势。尽管我们今天参加对话的嘉宾并不都是研究或者从事商业地产的人士，既有卖房子的，也有设计房子的，也有开发商，也有研究市场的，包括还有亨瑞集团，你们是做移民的，我待会儿也会问一下，为什么会把你们请过来。我们首先从好屋中国的陈总开始，讲讲商业地产目前的形势。

　　陈兴：我想在座各位应该在这个板块比我更资深，好屋中国从客户需求的角度，与大家做一些分享。第一，商业地产目前有价无市。第二，商业地产有房无客。第三，有楼无系统。

　　丁建刚：你的观点和陈启宗先生的观点完全一致。

　　刚才陈总对商业地产做了这样的分析，我想追问一句，你刚才的看法是基于某一个城市，还是某一线城市？

　　陈兴：基于客户的需求。

　　丁建刚：客户是全中国的，还是某一个城市，还是某一类城市？

　　陈兴：应该说是全中国的。

　　丁建刚：接下来第二位嘉宾是美国MG2建筑设计公司的总裁兼总设计师张铭先生。张铭先生在国内也有一些项目，也有一些综合体、商业的项目，你怎么看商业地产？

　　张铭：我们在国内做了很多的城市综合体，从华润到苏宁、到中粮。

　　丁建刚：万象城有吗？

　　张铭：就是做万象城，还有五彩城。从表面上看，现在大的开发商越来越谨慎对待他们的商业项目，从去年开始有些项目已经出现观望状态。我觉得中国的商业地产还只是起步阶段，只不过是我们大家一窝蜂的全上了。我们现在谈的商业地产，其实大家谈的都是一个，就是大型的综合商业中心，就是十几万平方米的，而不是谈迷你的中心，不是谈社区商铺。

　　丁建刚：一般都是综合体。

　　张铭：对。在国外这种商业地产是几十万人口就有一个这样中心，但是反过来看中国有13亿人口，我们才几千个这样的购物中心，其实数量是不够的，目前在一线城市没有问题，二线城市的核心地段没有问题，到了三线、四线城市还没到那个程度，但是长远来看绝对不够。

　　丁建刚：三线、四线城市需不需要商业地产？

　　张铭：我觉得这样的地方需要一两个。

　　丁建刚：韩总一直从事研究，请你回答一下这个问题，目前的商业地产情况，也可以讲广州的情况。

　　韩世同：广州近几年的经营面积成倍的增长，消费市场能成倍增长吗？现在大家可能把很多的传统商业的经营下降，把它看成是电商带来的冲击，我觉得电商的冲击有，但是也有一些市场规划的问题。我看到有一个材料说杭州规划100个综合体，我觉得这可能是50年以后的远景规划还差不多，就是说达到美国那个繁荣程度和消费的水平，我觉得这有必要，但是现在显然是过大了，现在到处都上商业综合体，商业综合体实际上是需要蓄养的，需要一个比较长的周期，而且他们需要运营，需要培育，需要长期的管理。有很多的地产商不具有这个准备，也不具有这个资金实力。

　　丁建刚：你认为广州的商业综合体多吗？原来我们的消费面积就是一个柜台，一平方米就够了，现在我们到那里要休闲一下，人均的消费面积也增加了。

　　韩世同：现在广州的正佳广场已经辟出很大一块做体验商业，它已经在转型了。

　　丁建刚：把我们原来不认为是商业的东西，把很多体验式的东西都纳入进去。

　　韩世同：这也是一种适者生存的方式，但是它的经营额、经营的收入未必能养活它。

　　丁建刚：下一位对话嘉宾是罗钁鐇，罗总是来自于恒亿集团的，恒亿集团主要是做建筑吗？

　　罗钁鐇：恒亿是一个集团，涉及的行业有很多，有建筑，也有电商。

　　丁建刚：你现在是做O2O的，你对商业地产目前的形势怎么判断？

　　罗钁鐇：可能形势上的事我说不了很多，我想说点干货。

　　丁建刚：我们就希望听干货。

　　罗钁鐇：昨天陈启宗先生说商业地产太多了，只能养老鼠，我对这个观点有疑义。今年1月份马化腾斥资14.9亿入股华南城，4月，马云53个亿注资银泰。我们大家都认为商业地产在下滑的时候，互联网的大佬们又在干什么？开始持有线下的物业。他们为什么这么感兴趣？为什么在这个阶段进去？我认为商业地产、购物中心也有它的O2O的模式。商业O2O的模式主要是通过互联网商业，以及通过线下实体店的商业做一些区分。现在传统的商业里面基本上是客户销售为逻辑，但是我们做互联网不是这样做的，我们在互联网做这个产品的时候，我们做的一切都是客户联系，这是一个区别。第二个区别，我认为现在的商业购物中心的租赁模式是错误的。为什么这么说呢？因为租赁模式的诞生就意味着我肯定想涨一点，租金就越来越高，导致很多小型的商铺无法生存。

　　丁建刚：你的意思是说房东可以白租给你？

　　罗钁鐇：这样的情况就导致所有的商场同质化，因为只有那些大的品牌才能承受这个租金。线上的商业为什么比线下的商业更有竞争力？是因为它的品种更多，它的品牌搭配更强。因此我们做线下商业，应该让出一些利润，培育一些核心的主力店。当你的购物中心租金模式发展不成熟的话，一定要培育主力店。

　　第三点，现在主流的O2O主要是平台模式，例如在成都最大的环球中心，中国最大的单体建筑。例如今天上午有人说在香港要花2万块钱一平米做装修，这基本不符合互联网的商业模式。互联网是通过单品的功能和服务来吸客的，并不是靠平台来吸客。我们做商业地产，需要考虑在我的空间里面，我要吸引什么东西，能够先把客户聚集。

　　丁建刚：说了这么多，我还是没有听懂实体店怎么O2O，如果大家感兴趣，可以下面跟你交流。下一位嘉宾是星浩资本的欧阳总，你们是做综合开发的。

　　欧阳奕平：对，我们主要是集中在中心区做小型的综合体，是以写字楼开发为主。

　　丁建刚：商业地产包括了综合体，写字楼、商铺也算，你来谈一谈我们现在的形势是什么形势？

　　欧阳奕平：大家在谈的时候，更多的焦点关注在商业这一块，我想根据我们的经验分享一下在写字楼这一块的情况。说到受到电商的冲击，有些人觉得对商业这一块的冲击最大，那么对写字楼同样会不会也受冲击呢？总体来说是会有的，如果你是一个电商的话，写字楼的规模可能就不需要那么大的面积，特别是现在深圳的住宅也可以注册公司了，所以对写字楼的需求不会再像以前那么大，但对于我们这些写字楼为主的开发商怎么样寻求接下来的发展方向？我觉得最主要的就是在这个产品市场里面要做一个细分，就是把你的产品做成有特色的。目前我们正在做一个项目，在福田中心区，有一个星浩e都的项目，我们寻求打造一个与众不同的写字楼。

　　丁建刚：哪里与众不同？

　　欧阳奕平：我们会利用地理位置本身的自然环境，摒弃传统钢筋水泥的写字楼，我们创造一个森林式的体验。垂直的立体的绿化在里面，有水、有瀑布，有很高的氧气的成分，打造整个项目的特色，这样才能从这么多的写字楼，并且在受电商冲击的环境下走出自己的出路，我觉得还是产品跟市场细分的问题。

　　至于电商对传统商业的冲击肯定是有的。现在包括媒体、开发商，有一点点过分的扩大了它冲击的作用。特别是2013年双十一淘宝上的成交量，我不知道大家有没有想到，在这个数据的背后，当天成交了300多个亿，过了一个月之后，有多少是退货或者取消的。

　　丁建刚：欧阳总的意思是有冲击，但是如果你要细分市场，做出特色，还是有空间。接下来一位是徐总，徐总是做移民的，所以我问一下你怎么来参加这个论坛？

　　徐东：我们从1992年创立公司，在2009年进入美国市场，做eb5的投资移民，在美国我们做了40多个eb5的项目，涉及20亿美金。

　　丁建刚：都是在美国的？

　　徐东：都是在美国的项目，总的投资规模是100亿美金，这里面有很多是商业地产项目。

　　丁建刚：所以您来跟我们分享这个。

　　徐东：我从移民公司已经进行了转变，现在除了移民以外，我们还做房地产金融，以及房地产中间服务业务。

　　亨瑞不做中国国内的市场，我也不是很熟悉中国国内的商业房地产市场，我想分享一下美国的商业地产市场的情况。昨天晚上我收到仲量联行给我发的一个报告，这个报告叫“全球商业地产第三季度预期报告”，在这个报告中说，在2014年上半年，全球的商业地产投资额达到了2970亿美元，同比增长28%，所以它的增速非常快，预计全年商业地产的投资要达到7000亿美金。2013年全年全球商业地产投资只有5880亿美金，同比增长9%，美国领跑2014年全球商业地产投资，它给出的数据，上半年是1290亿美元，同比增长44%，美国的商业地产投资占全球的43%，同时仲量联行在报告中也讲，今年上半年中国的商业地产投资是严重下滑的，下滑了3%。由此可见中国处在下行通道，而美国是处在上行通道的。

　　丁建刚：说了半天，观点出来了，要投资去美国。但是我在半年前，在美国看到它的商业也是不太火的。我不知道你们投资的商业是什么形式的？

　　徐东：我们投资的有购物中心，也有写字楼。我们亨瑞集团现在在洛杉矶也跟绿地集团合作，做了一个大型的项目，这里面也有商业的部分。

　　丁建刚：刚才有嘉宾说杭州规划了100个综合体。杭州的商业简直就是三线城市的水平，远不如成都这样的城市。从现在来说，综合体绝对是缺的，但是如果都建起来的话，绝对是超标的。

　　最后请每个嘉宾讲一句话，我们面对这样的情况应该怎么办？

　　陈兴：12个字，无电商不营销，无营销不电商。

　　丁建刚：绝对排斥商业地产，就是讲电商。

　　张铭：电商是给商业地产带来了极大的机会，要做就是线上线下融合发展，创意打造购物天堂。

　　韩世同：创新使得传统的商业触电，包括好屋的模式，包括彩生活的模式，万科等等，现在都要触电，我觉得这是未来发展的模式。

　　丁建刚：但是实体能不能生存下去？

　　韩世同：触电了就生存了。

　　罗钁鐇：我想倡导一件事情，我们现在要慎重拿地，与其现在去拿地，不如花时间、花精力、花力气更好地去经营人，经营基于O2O、互联网的人。

　　欧阳奕平：充分地认识自己，创新你的产品特色，杀出你自己的路。