越秀房托:IFC租金一定会与市场一起成长

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2014-07-18 02:50

  • 注入房产基金后,IFC从原来预计投资回收周期15年一下大幅缩减到3年多。

    注入房产基金后,IFC从原来预计投资回收周期15年一下大幅缩减到3年多。

    观点地产网 高楼、地标总会成为人们迷路时的标识,起到指引的功效。

    数据显示,国内目前超过250米以上的超高层建筑已达122座,广州计划在建和建成的超过300米高的建筑超过7座。

    但是,超高层建筑的集中诞生,其后续的物业管理与服务是否能顺利跟进,并可持续性地发展,逐渐成为整个行业的新课题。

    7月17日,越秀房托资产管理有限公司的广州国际金融中心(IFC)宣布启动6S星钻服务领创高端商务平台。活动后,越秀房托行政总裁林德良先生与越秀仲量的陈小东董事广州四季酒店的酒店经理钟伟健先生等接受媒体访问。

    据林德良介绍,所谓的6S服务即“Smile微笑服务、Speed高效服务、Specialty专业服务、Security安全服务、Sincerity定制服务、Share共享服务”为核心的6S星钻服务体系。

    越秀房托相关负责人还表示:启动6S星钻服务,一方面是要提升IFC核心竞争力,另一方面则体现了广州IFC对服务品质更高层次的追求。

    回顾IFC的发展,从2012年,越秀地产充分发挥唯一拥有REITs平台的优势,成功将广州国际金融中心(IFC、西塔)注入越秀房托基金(越秀REITs)。注入房产基金后,IFC从原来预计投资回收周期15年一下大幅缩减到3年多。

    并且,“从去年年底开始,IFC整个出租率已经超过85%了,现在整个珠江新城的租金大概是165元平米。现在写字楼的租金是达到了230元/平米(整栋楼的平均租金),平均租金比珠江新城的租金平均值高30%。”

    对于IFC未来的出租率和租金调节问题,林德良坦言:“每栋楼都有它的成熟期,写字楼的成熟期至少要3年以上,甚至有的要四五年。”

    其实广州市的供需关系还是供大于求,现在珠江新城的空置率是12%,但IFC每一年的成交面积都可以做到珠江新城的1/3。随着珠江新城这个区域的写字楼的完善,随着CBD的成熟,相信租金的水平,随着经济的发展、随着客户需求的提高,一定会与市场一起成长。

    除了6S服务外,越秀房托还在其它物业上做出调整和提高。

    其中,维多利广场今年3月28号优衣库在华南的旗舰店在这里开业,服务体系、设施设备的体系也是全新的,将会打造成为一个时尚、潮流的商场。今年10月初维多利广场会全面开业,届时越秀房托会推出维多利广场另外一个名字VT101。

    此外,越秀房托不仅为白马服装市场的商户提供一个铺位,还给网上平台。

    据其介绍,白马服装市场现在已经有一个白马的网上展厅,里面有600多家的商户,可以展示他们的服装。

    以下为越秀房托资产管理有限公司的现场问答实录:

    现场提问:越秀集团刚刚并购了创兴银行,创兴银行也把它在大陆拓展业务作为它未来发展的方向。IFC未来会不会成为创兴银行中国区的总部?

    越秀房托:IFC其实已经进驻了7家银行,包括中国银行、农业银行、建设银行、交通银行、法国的法兴银行、美国银行等等,还有中银基金、博时基金、华夏基金等等基金公司。所以说广州国际金融中心的国际和金融两块的客户会越来越多,当然客户里面肯定也包括越秀集团下的创兴银行。

    现场提问:现在IFC的出租率达到了什么样的水平?现在整个珠江新城写字楼供应量那么大的情况下,会不会IFC出租的价格也会逐渐的拉低?

    越秀房托:整个写字楼的业绩会在8月13号在香港公布。从去年年底开始,IFC整个出租率已经超过85%了,现在整个珠江新城的租金大概是165元/平米。现在我们IFC的写字楼的租金是达到了230元/平米(整栋楼的平均租金),整个IFC的平均租金比珠江新城的租金平均值高30%。

    供应量很大,当然竞争是很大,就看怎么把服务持续地做好。刚才也说了,6S服务是针对未来,在供应量这么大的时候、都在争这个客源的时候,主要就看我们的服务。

    现场提问:越秀房托其它所有的项目出租率始终都是95%以上,IFC未来有没有机会像白马这些项目一样接近百分之百的出租率?

    越秀房托:每栋楼都有它的成熟期,写字楼的成熟期至少要3年以上,甚至有的要四五年。越秀房托用一年多的时间,从40%的出租率一下子达到85%,这个过程其实也得到了很多客户的认可。

    目前,我觉得最重要的是怎么把广州国际金融中心,国际跟金融这两块的客户做好。

    现场提问:现在IFC的租客里面,有很大一部分是越秀的关联客户,比如说广州证券、越秀金融等等。不少的租户都觉得IFC的租金的确是比较高的,如果客户觉得租金太贵的时候,你们会怎么样去处理?会怎么样去想办法留住他们?

    越秀房托:第一个问题,其实每栋楼大业主一般都有自用楼层,整个越秀集团在这里占了23%的面积,如果比较其它的物业,其实自用楼层不算多。

    第二个问题,在留住客户这一块,IFC持续的做客户关系管理,很关注客户满意度,包括怎么做6S的服务。留住客户方面,首先是客户在这里的生意能否持续做下去,但有时候可能是本身的经济周期的原因,他们选择离开,这是必须的一种经济的选择。但是这么多年下来,IFC的续约率超过80%以上。

    现场提问:您刚才说到IFC是广州的一个地标,这旁边也有一个东塔即将封顶,它肯定也是广州的一个地标,会不会担心东塔的入市会分担一些本来想入住IFC的租户,或者是它的大体量入市,整体会拉低珠江新城的租金?

    越秀房托:北京、上海、广州三个城市的发展之路,每个CBD的发展都是分阶段的,全国核准的国家级的CBD有三个,一个是北京的CBD(国贸三期周边的),一个是上海陆家嘴,第三个就是广州的这个CBD。目前广州CBD的发展也仅仅在第一阶段。第一阶段的特征是供应量很大、租金也上升。供应量大是第一阶段的特征,是发展的必由之路。随着它的供应量大,慢慢成熟,产品慢慢升级,我相信最后市场的租金也会持续上升。

    现场提问:去年IFC的租金回报是多少?今年预计可以达到多少?

    越秀房托:房托在香港上市的时候,年报都有披露几个不同的租金回报的计算方式。一般现在开发商的算法,租金除以投入成本是一种算法。现在香港资本市场对我们的租金回报是相当满意的。

    现场提问:您说的6S服务这么好,现在IFC有没有提高租金的计划?

    越秀房托:对于租金,首先要看供给,其实广州市的供需关系还是供大于求,现在珠江新城的空置率是12%,但IFC每一年的成交面积都可以做到珠江新城的1/3,也就是说珠江新城的三个成交客户里面有一个会来到这里。这也可以看出,客户对IFC的认可。

    北京CBD的国贸三期,上海的环球金融中心都是当地的地标,它们的租金在第二、第三个租期可以翻倍的增长。北京的国贸三期原来租金可能是200块,到现在北京国贸三期的平均租金是600多,新租的超过1000块。

    随着珠江新城这个区域的写字楼的完善,随着CBD的成熟,我相信租金的水平,会随着经济的发展、随着客户需求的提高,与市场一起成长。

    现场提问:6S服务最核心的内容是什么?这个服务会不会在越秀其它的项目推广?

    越秀房托:可能大家看到的整个服务体系都是一些概念性的东西,其实客户身在其中,怎么感受得到,这才是最关键的。

    刚才提到服务的三个层次,第一个是满足客户的基本需要,这是必须要做的;第二是主动根据不同的客户,提供个性化的服务。举个例子,客户进场装修的时候,我们会帮做一站式的服务,开业的时候,会给他们一个惊喜。

    此外,现在越秀房托正在做的一个交楼的礼包,除了整栋楼已有的服务,现在还有银行服务、健康的服务、易登记服务,而四季酒店也会有餐饮体验、可放试住等礼遇和体验。

    IFC这栋楼的核心竞争力就是城市综合体,它跟其它的写字楼不一样,在这里给到客户是整合了的资源。在以后持续的这一块发展,怎么把综合体的资源用好,这是客户慢慢可以感受到的。

    此外,随着安全概念的推出,在越秀房托旗下其它的商业物业也逐步的会推出。其中,维多利广场今年3月28号优衣库在华南的旗舰店在这里开业,服务体系、设施设备的体系也是全新的,将维多利广场打造成为一个时尚、潮流的商场。

    10月初维多利广场会全面开业,届时越秀房托会推出维多利广场另外一个名字VT101。

    此外,越秀房托这些年在白马的投入超过5000万,现在大家看到的白马和其它的市场是完全不同的,所有机电设施都是全部更换过的。而也就是广州市政府最肯定的一点,就是设施、设备永远保持安全性。

    现场提问:我相信越秀房托不仅是做到6S星钻服务,而这也有利于提高整个物业的估值,接下来还会有哪些方式来继续提高整个物业的估值?计划在这边投入多少?

    越秀房托:物业估值其实不是我们追求的目标,怎么把这个经营资本做好才是越秀房托的目的,也就是让我们的客户感受到我们的服务,让客户在这里工作得很好,让住酒店、住公寓的人感受到宾至如归。

    在香港资本市场以及香港的评级机构对最看中的是越秀房托的经营基本面,经营数据中的评估升值并不是最重要的,我们每年评估升值的额度相当少,每年只有1%左右的评估升值。我们遵守的评估升值原则就是稳健原则。

    除了6S服务,IFC楼5月份推出广州国际金融中心微信公众帐号,这一波一波的做下来,整栋楼的互动很好,感觉到不是一个孤立的公司在这里办公,这甚至可以发展到生活的增值服务、健康服务。

    我们现在在M层打造了一个生活共享空间,有些讲座,大家下午可以喝咖啡,听听对他们生活增值的东西。

    其实我们也在想,租一个场地给客户,不单单是一个场所给到他,应该给另外一个平台。是什么平台?是一个展示公司形象、商机的平台。

    比如说,越秀房托的白马商户里面,不仅提供一个铺位,还给网上平台。白马服装市场现在已经有一个白马的网上展厅,里面有600多家的商户,可以展示他们的服装。

    这个展示服装跟其它的网上购物有什么不同呢?因为白马是做批发的,所以更注重用什么布料,怎么裁缝的。一般上网可能不需要知道裁缝怎么做的,但是专业的批发网站,所以更关注这一块。

    现场提问:白天是广州最繁华的CBD,而晚上华灯初上的时候,它好像慢慢落幕了一样。安全、定制这些功能都是对白天起作用,晚上的话,似乎就仅限于四季酒店了,请各位领导介绍一下晚上,6S服务如何体现?

    越秀房托:其实6S服务当中有一个重要的元素就是安全,晚上除了看小蛮腰的绚丽之外,IFC的安全一点也不逊色。虽然IFC写字楼,晚上客户都下班了,但其实这个时候反而是安全管理的重点,所有的保安、所有的设备设施维护和保养的运行,都是通过晚上来进行的。

    为了确保白天能够正常使用,IFC所有的维修,包括电梯、空调、供电、智能化、消防,都是利用晚上来进行维护保养的,这也是体现的6S其中最重要的一环。

    除了四季酒店,雅诗阁也是24小时在运营,如果有机会去到六楼,那里有一个高尔夫球场,向外可以看到小蛮腰,向内看到酒吧。员工也是24小时在提供服务,所以不仅是白天有6S服务,晚上这个口号也是有贯彻的。

    撰文:赵思茵    

    审校:劳蓉蓉



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