资金与复制难点 亿达赴港上市的商业园模式
时间: 2014-06-18 15:48:50    来源: [ 观点网 ]

亿达在招股书中也承认，在向新城市扩张及为新行业打造商务园项目时，过去的业务模式所取得的成功未必可以复制下去。

　　观点网 对中小房企而言，在资金链愈加紧张而A股大门紧闭的当下，赴港上市似乎是不错的融资选择。

　　6月17日，亿达中国控股有限公司在香港股票交易所官网发布招股说明书称，将于6月17日至6月20日公开招股，如成功通过IPO，将于6月27日挂牌。

　　这也意味着，继光谷联合、阳光100中国及力高地产之后，大连亿达作为2014年第四个内房股也即将登陆香港资本市场。

　　然而，目前内房股上市股价却不尽如人意。据悉，上个周五早前上市的阳光100中国已累挫10.75%。

　　不过，对此亿达中国财务总监罗兆和称，就目前情况来看，预计发行新股一切顺利。

　　亿达赴港上市

　　据介绍，亿达中国是在开曼群岛注册成立的有限公司，其股份代号是3639。其母公司大连亿达集团将把大连软件园公司、大连亿达房地产公司、大连亿达服务和大连亿达管理等40多家子公司放入这个上市平台中。

　　根据招股书显示，亿达中国将向全球发售5.8亿股股份，每股定价是2.3港元至2.9港元，集资13.34-16.82亿港元。公司预计初步为扩大已发行股本的22.48%，对香港发售5800万股股份，约占比10%；其余90%的股份全部通过国际发售。

　　亿达中国表示，所收取的融资净额的45% 将用于新土地收购，45%用于现有项目开发，余下不超过10%用于营运资金及其他一般企业用途。

　　另外，亿达又引入多个基础投资者，与中国信达、华融香港、中国太平集团旗下中保集团基金、瑞安集团旗下Doreturn、松下电器及日本住友不动产等六名投资者订立基础配售协议，这六名投资者已同意按发售价认购总计约8.24亿港元，据估算，相当于已发行股本约12.29%。

　　但让市场担忧的是，亿达去年逾140%的负债率。据招股书透露，截止2013年底，公司未偿还贷款总额为134.2,7亿元，当中信托贷款涉22.25亿元。今年内需偿还的贷款为51.48亿元。

　　有港股分析师表示，正是因为亿达这么高的负债率，公司才急于赴港上市，开辟融资渠道。

　　从招股书可看到，亿达的融资成本由2012年的9200万元增加1.69亿元，至2013年的2.61亿元，猛增183.2%。

　　对此，亿达中国首席财务官罗兆和回应称，就目前情况来看，预计发行新股一切顺利；"高负债料在两三年后改善，相信银行贷款方面能够处理妥当到期的债务，有信心能够降至100%的水平"。

　　分析人士认为，"之所以有这么高的负债率，与其商务园为中心的商业模式不无关系"。

　　商务园模式压力

　　资料显示，亿达主营商务园、以及相关住宅等房地产开发和服务，其去年收入63.99亿元。其中，商务园相关业务产生的收入，占总收入的60.2%。

　　6月17日，香港新股说明会上亿达主席兼执行董事孙荫环表示，亿达开发的商务园区已吸引大量有竞争力的企业入驻，同时其开发的住宅物业在市场竞争力相对较高，销量以及售价均处于稳定状态。

　　在招股书中，亿达将公司的成功归于以商务园为中心的商业模式。亿达认为，商务园项目的成功帮助公司出售商务园内的住宅物业和选定的办公楼，为公司提供相对快速的资金周转及流动性。

　　然而，不容忽视的是，市场有分析认为在亿达期待丰厚回报的同时，规模巨大的商务园需要投入庞大的资金等成本和资源。

　　分析指，以亿达首个商务园项目大连软件园为例，该项目占地面积约3平方公里，于1998年开始兴建，并于1999年进入运营。

　　截止目前，大连软件园项目投资已过百亿。这主要来自于19.11亿元的土地出让金和高达83.95亿元的开发成本，以及预计该项目产生的额外开发成本约7.3亿元。

　　数据显示，至2014年3月31日，大连软件园项目已竣工建筑面积合共约129.7万平方米，其中开发中住宅物业的建筑面积约为13.36万平方米，已预售30156平方米。按照当地媒体公布的近期约1.5万元/平米的均价计算，其住宅销售回笼资金约4.5亿元左右。

　　而商业部分，亿达为保证园区长期规划的稳定性，软件园采取"物业定制，长期租赁"的运营方式。分析认为，这种方法虽然保证了规划的长期连贯性，但是同时也导致其资金回流缓慢。

　　异地复制难点

　　据亿达最新上市招股书显示，亿达现在正将这种模式大规模异地复制。

　　6月17日，亿达中国行政总裁孙燕生在记者会上称，公司计划五年内未来每年拓展一个新城市的商业园项目。

　　招股书披露，截至2014年3月31日，亿达已共6个商务园项目正在或者将要开发，其中5个位于大连市，1个位于武汉市，包括大连软件园、大连生态科技创新城核心区商务园、亿达信息软件园、大连腾飞软件园、大连天地，以及武汉软件新城。

　　此外，亿达还在2013年11月和2014年1月，分别于与上海市和苏州市相关部门签署协议，开发上海商务园和苏州高铁新城科技园。

　　不过，这些项目的获取，同时也意味着亿达未来需要支出更为庞大的资金。

　　同时，对于亿达来讲其独特园区产业模式却仍然面临可能难以复制的问题。

　　最基本的问题就是，大连软件园是"官助民办"软件园的典型代表，其结合自身临海、临日的区位特点，定位为IT服务外包型产业园。

　　有媒体曾将解释这种体制："民办"，指的就是从1998年大连软件园建园之初，亿达作为主体开发企业，负责软件园的基础设施建设等；而"官助"就是大连市人民政府发挥宏观指导、制定政策、招商引资等作用。

　　也就是说，大连软件园的立项、发展与当地政府的大力支持有莫大的关系。而这也是本地企业在本土发展时的优势所在。

　　据悉，近年来国内专注发展园区地产的企业也不在少数。比如今年来受益于京津冀一体化，被诸多分析师看好的华夏幸福，以及成功打造了中国最著名的软件园区中关村的北科建等等。

　　因此，在其本地之外区域打造新的产业园区项目，亿达需要正面和更多的知名房地产企业竞争、并获得当地政府支持，而这仍然是亿达能否持续成功的关键所在。

　　对此，亿达在招股书中也承认，在向新城市扩张及为新行业打造商务园项目时，过去的业务模式所取得的成功未必可以复制下去。

　　看来，在亿达即将成功在香港资本市场新上市挂牌之际，其商业模式的竞争力与后续发展，仍然是市场观察要点。


（发稿：见习编辑 郭净净    审校：劳蓉蓉）
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