“断崖楼市”下资金承压 杭州滨江轻资产转型纾困

资金压力是一方面，面对杭州市场低迷，今年如何争取达到150亿元的目标也是滨江须直面的难题。

观点网 鲁鹏  最新出炉的销售数据显示，一季度杭州主城商品房成交5276套，创4年新低也同比跌52.6%。

在此背景下，杭州龙头房企滨江集团于4月9日下午举办网上业绩说明会上表示，2014年销售目标确保130亿元，争取达到150亿元，并计划以销售金额的50%用于新增土地储备。

而据此前数字显示，2013全年滨江集团累计实现销售金额(含协议金额)136亿元，其中代建管理经营合同金额11亿元。

然而值得注意的是，滨江2013年毛利率大幅下滑14.6个百分点到30.5%。滨江财务总监沈伟东称，一方面是行业整体利润水平合理回归，另一方面是公司2012至2013年为应对楼市调控实施战略性销售的项目在2013和2014年度进入结算期。

沈伟东所指战略性销售项目为2012至2013年销售的金色黎明一期·曙光之城以及绍兴星城大厦等。"项目都属于性价比较高的楼盘，利润相对较低，使平均利润率有所下降。"

同时滨江董事长戚金兴也在业绩会上指出，"在保持房地产开发业务稳定状况下，会增加代建项目收益和生活房产的租赁收益。"

资金压力

公开数据显示，2013年滨江在杭州拿下3幅地，总金额达67.65亿元，占其总资产比例的17%左右，位列杭州知名房企之首。在拿地金额巨大同时，其土地的平均楼面已经超过13400元/平方米。

业内分析指，若杭州市场房价持续低迷，投资比例大同时拿地楼面价高的滨江集团将承受不小压力。

对此戚金兴回应称，3幅地块并非是滨江独自拥有，权益部分仅为38亿多，占总资产比例不到10%。

而对杭州楼市低迷状况，一季度主城区成交创四年来新低，戚金兴表示对杭州楼市预期总体还是谨慎看好，"局部区域可能有波动，但我们这三幅地块(所处区域)还是比较稳定的。"

滨江2013年报数据显示，其账面现金52亿元，较年初减少12亿元，短债缺口扩大至19亿元；净负债率83%，较年初降低6个百分点。

中投证券李少明分析认为，滨江短期偿债压力有所上升，债务期限结构有待优化。同时由于净负债比例高达83%，中信建投证券也在研报中指出，从滨江长期财务杠杆看，净负债率较12年略有下降，但仍处于高位，财务状况仍存改善空间。

事实上，就在滨江公布2013年报数据同日，滨江还发布一则公告指，将减少公司全资子公司上虞滨江城市之星置业有限公司注册资本金4.95亿元。在减资完成后，城市之星公司注册资本金将减至1000万元，公司仍持有城市之星公司100%的股权。

该举措被认为是资金临压下的资金腾挪，而这也并非是首次。2013年7月，滨江就对旗下两个全资子公司进行减资共计14.85亿元，以纾缓紧绷的资金链。某财税专家彼时解读称，通过减资既不会有税务风险也免去了资金往来手续麻烦。

轻资产转型

资金压力是一方面，面对杭州市场低迷，今年如何争取达到150亿元的目标也是滨江须直面的难题。

据戚金兴介绍，今年竣工的项目有城市之星余盘、万家星城余盘、湘湖壹号一期、凯旋门、曙光之城、衢州月亮湾、金华金色蓝庭。

戚金兴称，今年滨江的重点会放在开发时间上的突破和营销方式上的突破。

而据中信建投统计的数据，一季度滨江销售额仅不到20亿元。其续表示，随着二季度滨江推盘节奏将逐步加快，预计全年销售有望超过130亿。

地产销售之外，滨江在尝试其他业务方向。李少明分析指，近几年来，随着全国性品牌房企纷纷进入杭州市场，一定程度上挤压了滨江的发展空间，且滨江作为区域性民营房企，在资金比拼方面不具有优势。

"滨江的核心优势在于多年来在杭州区域树立的品牌影响力，公司力求借此实现差异化发展，一是加大合作开发力度，操盘但不控股，二是大力拓展代建业务。"

在业绩会上，戚金兴不止一次强调，"寻找一些可持续发展的领域，如养生、养老、休闲、旅游等一些相关的行业。"

据董秘李渊介绍，公司对未来的房地产开发业务持谨慎看好观点，在积极保持房地产开发业务稳健发展的同时，积极开展代建管理和投资性地产租赁业务，增加新的利润增长点。

不过滨江2013年136亿销售额中仅有11亿元是来自代建管理经营合同，其中累计代建管理135万平方米，签约代建管理费用6亿元。

按照滨江早前公布的计划，未来三年内代建业务销售总额预期达到100亿元。

"加大合作开发及管理输出力度，向'轻资产'模式转型，值得关注。"李少明如是认为。