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中南建设在南京此前没有项目，它是否有能力做这样一个高价位项目以及未来市场接受度如何，这些都还有待检验。

　　观点网 见习编辑 张常旺 阳春三月已过，尽管南京楼市在“金三”表现逊色不少，但进入“银四”后土地市场却出现“回暖”现象。继上周5宗地块理性收场后，本周四(4月3日)南京再次迎来了4幅土地的出让。

　　最终，中南建设经过82轮竞价，以25.7亿元的总价摘得位于城东的麒麟商住地块，而同样备受关注的东山稀缺宅地则由爱涛置业以6.11亿元拿下，并刷新江宁区单价地王。另外两宗位于江宁空港开发区的宅地则分别被招商和朗诗绿色地产以5.78亿元、10.12亿元收归囊中。

　　从最终成交结果来看，此次共有3宗地突破了之前出让文件规定的最高竞价上限，并进入竞保障房建设资金环节。

　　谈及此次土拍为何竞争如此激烈时，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远解释道，一方面是目前南京楼市还不错，外来开发商进入的热情比较高；另一方面，虽然南京土地市场供应计划上有放量，但总体上还不是太大，不能满足开发商的要求。

　　但其亦强调，有些房企不计成本进入是存在一定风险的，而从地价跟房价关系来看，本次成交价格基本合理。

　　而对于再次进入南京市场的中南建设来说，无疑是其谋求一二线发展、建立一二三四线相结合平衡发展的机会，它是否有能力做这样一个高价位项目以及未来市场接受度如何，也还有待检验。

　　三地突破竞价上限 中南建设38亿两城圈地

　　此次土地出让中，位于江宁醇熟区域东山板块的G13稀缺宅地吸引了多家开发商的追逐。共有招商、新城、升龙、海亮、爱涛置业等9家企业参拍，经过23轮竞价，G13地块被爱涛置业以6.11亿元收入囊中，楼面价达10858元/平方米，该价格也刷新江宁的单价地王。

　　对此，孟祥远指出，该地块的价格偏高，未来房价要上到2万元/平方米，而目前江宁的市场还不足以支撑这一价格，所以风险比较大。

　　其分析，2012年莱蒙国际以楼面地价10275元/平方米拿下G16地块，成为河西地王，而2013年中天城投以10259元/平方米刷新仙林地王，“但江宁与仙林、河西相比，在空间和位置上是完全不一样的”。

　　而来自江宁禄口板块的G14、G15地块则被招商和朗诗绿色地产摘得，成交价分别为5.78亿元、10.12亿元，楼面价各为3620元/平方米和4101元/平方米。而G14地块也是今日唯一一宗未突破价格上限的地块。

　　另外，位于麒麟科创园的G12商住地块无疑是最受关注的，此前更是传出万达、龙湖、中海等多家品牌房企有意向拿下该地块。而从竞拍现场来看，该地块共吸引了包括中南建设、新城、招商、金科在内的6家房企争夺。在叫价50余轮后，只剩下中南建设和金科“捉对厮杀”。

　　最终，中南建设以25.7亿元竞得G12地块，竞价轮次定格在82轮，而该地块的成交楼面价为7103元/平方米。资料显示，该地块出让面积12.92万平方米，起始价17.6亿元。

　　在南京业内人士看来，该地块未来的房价上行将达到1.4万元/平方米左右，而目前该区域已有这一价位的项目，因此成交价格比较理性。据了解，这也是中南建设再次进入南京。

　　25.7亿元拿下麒麟商住热地，也意味着中南建设再次敲开了南京市场的大门。而事实上，近期中南建设在土地市场上颇为活跃。而此次斩获的G12地块，也是其3天内获得的第三宗地。

　　据悉，4月1日中南建设以12.87亿包揽苏州园区新兴板块--“体育公园”板块内的苏园土挂08号、09号地，宗地面积分别为5.03万平方米、7.48万平方米，成交价为6.73亿元和6.14亿元。

　　三四线“隐忧”下的拿地策略调整

　　从中南建设近期频频在二线城市出击的情况来看，不难觉察出其拿地策略正发生着进一步的调整，其向二线城市布局的倾向也更加明显。

　　据了解，在这之前的2月25日，中南建设在杭州也落下一子，以总价13.4亿元竞得位于滨江区白马湖单元的杭政储出［2014］8号地块，折合成交楼面价为7257.91元／平方米。

　　而以往中南建设是在三线城市以开发大盘为主，并且采取的是“施工换取土地”的拿地模式，涉及到一二级联动及公建换土地。

　　彼时，分析指出，大盘开发运营模式虽然利润丰厚，但是周期较长，占用资源时间较多，对中南建设的成长速度影响较大。而管理层也意识到了这一问题的存在，因此，从2013年开始中南建设便表示，将开始调整拿地策略，强调项目周转速度，并通过招拍挂方式加大短平快项目获取力度。

　　从去年三季度开始，中南建设确实加大了招拍挂的拿地力度，先后在常熟、海门、泰兴获得十多块地，但其拿地重心依然是三四线城市。而从2014年开始，其在二线城市的动作更加频繁。

　　实际上，中南建设作出拿地策略调整的决定与其在三四线面临的一些隐忧也不无关系，早在2012年，中南建设位于营口的中南世纪城牺牲部分利润低价销售，以获得一定的市场份额，而其大本营南通亦面临着住宅供应过剩的风险。

　　分析人士对观点新媒体表示，中南建设原来的打包拿地方式主要用于三线城市，尤其是政府对地价维护要求不高的城市，但目前这一模式在三线城市都比较难以实现了。

　　此前，中南控股集团副董事长陈小平亦表示，中南建设正在谋求一二线的发展机会，建立一二三四线相结合的平衡发展。

　　然而转调一二线的中南建设，是否能够适应一二线的“气候”还不得而知。因此，分析也指出，对于此前在二线城市鲜有项目的中南建设来说，它是否有能力做这样一个高价位项目以及未来市场接受度如何，这些都还有待检验。

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