雅居乐一季度累计预售金额103亿元 均价达11365元/平米

威海今年开闸71宗土地 纯宅地面积仅占13%

中海郝建民：政府短期不会正式撤销限购令

成都一季度写字楼空置最高逾6成 高端住宅降近4成

宝安地产为子公司6000万元贷款提供担保

水电地产拟要约收购南国置业1.1亿股 作价7.7元/股

现在国家不允许再（只升不降）这么做了，那么我们要把赌徒的心态转变过来，要做好基本功，这是很重要的。

　　观点网 见习编辑 何缘 “在没有充分调研的情况下讲这个是不科学的，我们不应该说某个盘掉下来就是崩盘，它只是一个现象，而现象不是普遍规律。”面对今年的房地产崩盘论，黎振伟如是强调。

　　其续称，退一步来讲，我们不能以去年那种高歌猛进的指标来衡量今天的房地产市场价格。

　　去年是很特殊的情况，政府出台了调控政策它没有发挥作用，老百姓急着买房，把房价拉高。开发商拼命买地，拉高地价，形成一个恶性的循环。

　　“中国的特点就是永远希望上涨，绝对不能跌。哪怕去年增长100%，今年都是在它的基础上再涨10%，要涨110%。”

　　黎振伟认为，过去10年，政府的这种政策使得买房者和开发商都是赌徒的心态，大家都赌赢了。现在国家不允许再这么做了，那么我们要把赌徒的心态转变过来，要做好基本功，这是很重要的。

　　事实上，在黎振伟看来，今年热议的双向调控或许可能发挥更积极的作用。因为双向调控是真正的按市场化的模式去调控市场，而最终的结果就是让调控退出市场。

　　据其介绍，过去我们用不科学的办法去调控一个不科学的市场。而今天的做法是，市场摆在这里了，没办法改变。那就用科学的办法去调控，使得它最终不用调控。

　　“因为现在市场本身就是差异化的，城市要分化，企业要分化，消费者也在分化，你怎么可能用一个模式对待所有的市场呢？所以这种双向调控，它就是一种区别对待策略。”

　　在今年行情普遍看淡的形势下，黎振伟认为房企除了做好销售以外，还要研究消费者需要什么东西，城市需要多少房子，怎么去跟产业结合，怎么去跟这个城市发展相结合，跟我们的收入相结合，还有跟国家的未来政策的引导，城镇化的发展结合。

　　其实，黎振伟一直强调，营销可以解决短期的问题，但它不能解决根本的问题，根本的问题是靠企业自身内在的东西。也就是企业的市场把握、营销能力、管理能力、服务能力，以及自身的品牌。

　　“过去我们走的是一建房马上就能卖钱的房地产短期发展道路，而现在这种时期已经过去了，因为这种短期的东西它的效率一定是短期的，我们现在要考虑的是长效机制。”

　　值得注意的是，关于房企跟金融联姻的问题，黎振伟认为对房地产企业来说，肯定有所帮助。因为它们合作以后，房企可以多一种直接贷款的融资渠道，也可以跟银行一起分享高利息的利润。

　　另外，关于广深二地大量存在的小产权房，黎振伟明确地表示这不是一个一刀切能解决的问题。首先应该是严格立法，不允许再继续建，停下来以后，再想办法分别解决。一定是先停止，再分化解决，而不是说现在政策还没指定，老的问题没解决，新的东西又来了。

　　以下是观点新媒体对深圳世联行地产顾问股份有限公司广州分公司董事长黎振伟的采访实录：

　　观点新媒体：今年两会最热的话题是双向调控，您怎么看这个问题？

　　黎振伟：其实这也是改革的一个很好的措施，今年两会最大的主题是改革。过去我们说改革就以为要出政策，结果发现过去出了很多政策不但没效，反而是起了反效果。

　　改革对房地产来说，越干扰这个市场就越起反作用，因为你没按市场规律办事。这个双向调控是分区的，其实它真的是用了一个很科学的办法。当然，你说中国不调控不可能，你不可能说昨天抑制，今天突然间放开，那就乱了。但是调控的方向改变了，所以我觉得中国今天不能说完全不讲调控，要讲调控的方式方法更科学。过去我们用不科学的办法去调控一个不科学的市场，结果是怎么样呢？两个不科学的结果就是不科学的平方，那就更不科学，变成今天这个样子。今天的做法，市场摆在这里了，没办法，那就用科学的办法去调控，使得它最终不用调控。

　　观点新媒体：那您觉得这个双向调控的措施是科学的？

　　黎振伟：是科学的，它是差异化的。因为现在市场本身就是差异化的，城市要分化，企业要分化，消费者也在分化，你怎么可能用一个模式对待所有的市场呢？所以这种双向调控，它就是一种区别对待策略，我可以给你一个底线，你不能超过这个底线。经济有一个底线，有个高点，有个低点，我把这个自由度给你，你去发挥。中央开始不断放权，下面也可以考虑放权，而不是政府说你只能卖这个房子，你只能建这种房子。我觉得这个双向调控，可以肯定更积极的效果，这是真正的按市场化的模式去调控市场，最终的结果就是让调控退出市场。

　　观点新媒体：今年2月份以来，很多地区开始大幅降价，比如说我们听到最多的就是杭州的降价，进而有房地产的崩盘论这样的说法出来，您认同这一点吗？

　　黎振伟：我觉得中国媒体也有问题，因为大家都希望抓亮点，有时候会想有这个噱头。在没有充分调研的情况下讲这个是不科学的，我们不应该说某个盘掉下来就是崩盘，它只是一个现象，现象不是普遍规律，所以我觉得不应该这样说。

　　我们不清楚这个背景，就说这个楼市要崩盘了，我觉得这是不对的。一定要在对市场进行充分调研的情况下才能下结论，这是第一个。第二个，对于市场的价格，我们不能以去年这种高歌猛进的指标来衡量今天。

　　观点新媒体：就是去年的基数是比较大的。

　　黎振伟：对，中国的特点就是永远希望上涨，绝对不能跌。哪怕去年增长100%，今年都是在它的基础上再涨10%，要涨110%。去年是不健康，不合理的，今年还能这样做吗？如果今年再这样涨，那不是很恐怖吗？去年是很特殊的情况，政府出台了调控政策它没有发挥作用，老百姓一看你一调控房价又要升，这种非常不负责任的调控导致了市场的混乱，老百姓急着买房，把房价拉高。开发商看政府只说不做，他就拼命买地，拉高地价，形成一个恶性的循环，这个结果是政府造成的。

　　我们不能以去年的情况来比较今年。今年我们看到调控的方式在分化，并且政府提出生产方式的转型，所谓转型就是不可能简单地靠卖地，不能简单地靠房地产来发展经济。还有一个是中央的反贪力度加大，所有的贪污都跟房地产有关系，都跟加大基本建设、加大投入有关系，你投入一个亿，他就可以贪5000万，你不投他有什么贪呢？所以这种投入减少了以后，盲目投资减少，房地产必然会回归正常。起码政府不用拿那么多钱来搞城市，对财政的压力就没那么大了。那些铺张浪费的东西都会带来房地产的不断虚高，今年这些都在整治，这些都使得整个政府的行为有所收敛，它收敛以后，就不会涨得那么多。

　　观点新媒体：今年房地产行业有看行情比较看淡的声音，您觉得房地产企业在销售方面要怎么去保证，除了销售方面，房企还有什么内容是比较重要的？

　　黎振伟：刚才我跟你说，有个企业房子卖不掉了，就提高佣金，给你20%的佣金。他没有从市场的增长去考虑，他只是想你最后反正给我卖掉就行了。你可以想象，如果你给那么高的佣金，房价还要降，结果会怎么样？必然损害这个产品的品质，甚至损害消费者后期的利益。所以简单为了卖房而做开发的方式要改变。

　　我们要研究消费者需要什么东西，城市需要多少房子，你怎么跟产业结合，你怎么跟这个城市发展相结合，跟我们的收入相结合，还有跟国家的未来政策的引导，城镇化的发展结合，如果你不跟它结合，你就盲目去拿地建房子，结果卖不掉，你就靠加大佣金，用很多渠道来营销，营销可以解决短期的问题，但它不能解决根本的问题，根本的问题是靠企业自身内在的东西。什么是内在的呢？就是你的市场把握，你的营销能力，你管理的能力、服务的能力，以及你的品牌。

　　观点新媒体：从去年开始，一二线城市和三四线城市的分化越来越明显，这对地产企业的扩展有什么影响？

　　黎振伟：其实分化得越来越明显，也是过去的膨胀发展所带来的。以前大家有钱都可以做房地产，一线城市没什么地，我就到二三线城市去，不管有没有需求，我都去拿地，去建设。你本来一顿饭只吃一碗的，我硬要你吃三碗、四碗，现在看到三线城市不行了，又回到一线城市。一线城市容量就那么大，城市就那么大，道路就这么多，你个个都涌进一线城市，那地价肯定高了，房价肯定高了，地价高到一定程度以后，开发商承受不了，买家也承受不了。那么开发商怎么办？又要回过头转到那边去了。

　　之前集中在一线城市，原因就是过去的蓬勃开发导致的，大家早期都是盲目拿地，发现三四线城市不行，又回到一线，一线城市现在又饱和了，这个市场虽然很大，但是没有土地了，地价很高，那就又要考虑回到二三线城市。

　　我觉得过去这种状况是被动造成的，今天我们要做的就是如何更清晰地分析城市的发展。政府很重要，政府首先自己要摆正发展的方式，不要总是卖地，搞房地产，不搞产业，不搞提升教育等等服务。

　　过去我们由于走了短期的发展道路，房地产是最简单、最快的，一建房马上就能卖钱，现在这种时期已经过去了，这种短期的东西它的效率一定是短期的。我们现在要考虑长效机制，这一定要从当地政府开始，你怎么保护你的青山绿水，你怎么发展你的低污染产业，怎么去让当地人收入增加。要培养他们搞好教育、医疗，还有很重要的就是搞好当地的法治。

　　观点新媒体：最近房企都选择跟金融机构合作，您觉得这些原因在什么地方？这样对房地产企业有什么影响呢？

　　黎振伟：这是没有办法的办法，现在银行要走向市场化，它不是说国家要你贷给他就贷给他，他全部市场化以后，银行跟企业的贷款关系就不是一个政府行为，它是一个市场行为，企业要得到银行贷款，它的利息提高了，你怎么承受？它的资金一定要选择好的企业，那你这些企业就要想，我自己是不是预先跟银行合作，建立一种更紧密的关系呢。

　　对房地产企业来说，肯定有帮助，它合作以后，可以多一种融资渠道，它就多了这个直接贷款的渠道，它可以跟银行一起分享高利息的利润。

　　观点新媒体：今年房企融资方面会不会有困难的地方？

　　黎振伟：总的来说，金融体制改革以后不是靠政策贷款，这个时候好的企业应该没问题，那些不太好的企业，或者说还款能力比较差的企业，那一定是有问题的，就是现在开始已经是银行选择你，不是政策选择你。以前是政策，企业不好，政府要你贷给他，你也得贷。

　　观点新媒体：两会上还有一个热点，就是如何解决小产权房的问题，广深两地也有不少的小产权房，而且广东省的三旧改造也是进行得比较早的，您觉得现在是不是解决这些问题的一个好的时机？

　　黎振伟：我觉得现在还不是最好的时机，小产权房的问题很复杂，它的量很大，另外很多城市的规划政策并不完善，你没有完善整个体系的时候，你就问题解决问题是走不下去的，你全部承认它，那就麻烦了，以后会有更多的人去违法。你不承认它，又要损害很多利益。

　　所以解决这个问题，我觉得不能一刀切的解决，应该是首先严格立法，不允许再继续建，停下来以后，再想办法分别解决。这个东西的策略一定是先停止，再分化解决，而不是说我现在政策还没指定，这边还在建，我那边就解决。这是老的问题没解决，新的东西又来了。

　　观点新媒体：很多人预测2014年中国的经济是稳中有降，但是仍将是一个不确定的房地产市场，您觉得房地产行业在这个大环境的影响下，企业应该如何应对？

　　黎振伟：稳中有降，这是一个市场规律，只不过我们过去政府太强势了，它总是让这个市场只升不降，这是不对的。在今天，当政府已经明确了，政府要收权，让市场来配置资源，这样的话，企业在意识上要明白一个东西，市场是有升有跌的，不会永远升，所以当你拿钱买地的时候一定要考虑风险，你做那个事情就要考虑到好的时候和不好的时候，所以你的基本功、科学决策很重要，不要盲目，不要用赌徒的心态来做房地产。

　　但是过去10年，政府的这种政策使得买房者和开发商都是赌徒的心态，大家都赌赢了。现在国家不允许再这么做了，那么我们要把赌徒的心态转变过来，要做好基本功，这是很重要的。

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。