大冲村注入华润置地临近 深圳最大旧改沉浮
作者: 彭飞     时间: 2014-04-03 23:06:38    来源: [ 观点网 ]

预计集团将会有新资产注入华润置地，尤以大冲村项目资产最大，注入时间则会在项目销售或落成前，以便可以计入华润置地的销售收入及利润。

　　观点网 彭飞 通过华润集团一系列“孵化注资”逐渐壮大起来的华润置地，或许又将有新的期待。

　　日前，摩根大通发表报告称，预计华润集团将会有新的资产注入华润置地，其中尤以深圳大冲项目为最大及最值钱资产，注入时间则会在项目销售或落成前，以便该项目可以计入华润置地的销售收入及利润。

　　资料显示，大冲村旧改项目位于深圳南山区高新技术产业园，占地面积68万平方米，总建筑面积达280万平方米，包括创新商业、写字楼、酒店、公寓及住宅等，总投资约300亿元。

　　对于大冲村拟将注入的消息，虽然华润置地方面并未作出明确回应，但华润集团官网却转载了观点网关于该消息的报道，似乎是予以默认。

　　相关分析师对此也表示，大冲村旧改项目其实本来一直就是由华润置地在操盘，只是所有权在集团，但集团层面早前也明确表示今后会寻找合适时机注入到上市公司，而从目前的情况来看，注入时机或将来临。

　　大冲村注入

　　根据摩根大通的报告，其认为大冲村注入华润置地时间临近的原因，一是该项目首批住宅产品预计将于今年10月份入市，因此能在销售规模和利润方面给予华润置地支持。

　　与此同时，华润置地自身近期的一系列动作则被摩根大通看作是其为接收大冲村资产作准备。

　　摩根大通指出，华润置地先是在去年对旗下投资物业进行资产增值，紧接着又在今年初发行大规模中期票据，在资金方面已有所准备，因此相信华润集团很快会向华润置地注入资产。

　　据华润置地2013年报显示，其对包括在建项目在内的投资物业进行了评估，取得税后52.52亿港元的价值增值(税后并扣除少数股东权益因素)，而截至期末，其投资物业的资产帐面总值达到596.11亿港元。

　　另外，在资金和财务杠杆层面，华润置地都有接受大冲村注入的实力和空间，无论是现金收购还是以增发股份方式。

　　年报显示，截至2013年末，华润置地的现金及银行结存约282.39亿港元，净有息负债股东权益(包括少数股东权益)比率为39.2%，相比2012年的49.6%大幅降低。

　　而在相关分析人士看来，华润置地的准备还在于其20亿美元的票据发行计划。

　　今年2月21日，作为该笔大规模融资计划的一部分，华润置地已经先行成功在境外发行了4亿美元五年期和7亿美元十年期的优先债券，债券票面利率分别为4.375%和6%。

　　虽然相信华润集团很快会进行资产注入，但摩根大通却预计，注入资产短期内会为华润置地带来不朗因素，主要由于有机会进行配股集资，从而摊薄中小股东的股份。

　　不过，从长运来看，摩根大通也还是看好，因为上述因素将会很快消退，而随着项目注入后为华润置地带来的可观销售额和利润，项目的价值会逐渐体现出来。

　　大冲旧改沉浮路

　　作为广东省最大的旧改项目，大冲村的推进一直备受关注。但由于旧改造富神话的背后，往往有着各种利益的纠葛，因此即便是华润运作起来也并不是一帆风顺。

　　早在2002年，大冲村旧改就已经被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一，但在拆迁和补偿问题的困扰下，项目进展极为缓慢。

　　华润真正介入则是在2007年3月，当时由深圳南山区政府牵头，华润集团与大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司签约，双方初步确定了合作意向。

　　而直到2009年，在政府的强力推动下，大冲股份公司才与华润集团正式签订了《大冲旧改合作意向书》，此时该项目算是迈出了实质性的第一步。

　　为了更好地推进大冲村旧改项目，华润甚至还专门在深圳注册了项目公司华润置地(深圳)有限公司，当时的法人代表则是在去年已升任为华润置地董事长的吴向东，该公司的经营范围是专门从事深圳南山区大冲村旧城改造，注册资本3.8亿港元。

　　随后在政府的大力支持，以及华润置地自身的努力下，大冲村旧改项目才在2011年12月底正式开工。

　　从时间跨度来看，大冲村旧改项目无疑是坎坷的，但在一些市场人士心中，这已经算是比较好的。有深圳业内人士就认为，旧改本身是一个很复杂的各方利益博弈过程，大冲村改造经过多年努力已经算是比较好的。

　　而根据华润与南山区政府的整体规划，大冲村将建设一栋300米高的写字楼及附属办公楼，一座五星级酒店，两座四星级酒店，一座18万平方米的超大型shoppingmall和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。

　　其中的商业部分，华润置地已经定位为万象城的升级版，称作万象天地，位于整个大冲村项目的东南角，建筑面积约24万平方米，预计总投资约90亿元，并已于去年12月底奠基，预期2016年10月建成开业。

　　另外，从2014年下半年起至2015年底，大冲村项目中总建面110万平米的回迁物业将分期分批竣工交付，而首期住宅预计在2014年10月开盘，首期写字楼则预计2015年推出。



（审校：刘满桃）
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