　　根据富力地产2013年年报，该公司在上海及周边地区录得的协议销售总值为16.63亿元，协议销售面积为9.36万平方米。与其所进入的其他城市相比，上海的销售在广州、北京及周边地区、天津、太原、海南、哈尔滨等城市与区域中，排名第七。其中广州贡献销售已达108.35亿元，北京及周边地区为84.96亿元。

　　同样，在2012年上海销售额为24.6亿元，排名第四位于北京、广州和天津之后，其中广州2012年销售额为74.1亿元，北京销售额为56.5亿元。

　　由此看来，富力地产在上海市场的业绩表现因缺少项目储备，而与其在广州、北京的销售差距有进一步扩大趋势。

　　据了解，目前在富力地产内部，上海市场不再是单独大区。据其2013年年报透露，上海、南京、杭州与北京、天津、西安、太原、沈阳、哈尔滨、大同一并被划为富力地产的华北区域。

　　富力2013年报中对于上海(含周边地区)如此点评：由于在青浦区的富力桃园于2013年清盘，销售重点集中于昆山富力湾，该项目为低密度住宅。期内，该项目销售额为人民币7.83亿元。

　　富力方面预计，今年将会在上海市区推出第一个100%完全拥有的项目，位于2013年收购的虹桥地块。据悉，该大虹桥商务核心区项目名为“富力十号”。

　　基于对富力地产多年的观察，行业人士认为，富力之前在上海发展较慢主要是因为战略问题。

　　“之前，他们在上海乃至整个长三角地区的投资就不是很大，所以发展步伐较慢，一个项目卖完了，后期的项目就接不上。”

　　除此之外，该人士还指出，在市场冲击力方面，富力表现得十分低调。

　　“在自身项目的去化方面，并没有形成销售亮点。每个项目基本都是平平淡淡地在卖，而不是集中放量、快速去化。”

　　200亿加码虹桥商务区

　　面对今年700亿元的销售目标，富力地产董事长李思廉希望上述局面能够得到提振。

　　去年，他在点评当年土地市场之时曾公开表示，这么多优秀开发商集中到上海竞拍是有原因的，富力会以行动说明一切(进入上海市场的决心)。

　　值得玩味的是，李思廉对于上海市场的认同将完全加码在虹桥商务区以及商业地产之上。

　　仅去年至今，富力已先后3次斥重金在上海虹桥商务区布局写字楼、住办以及商办项目，投资总额已接近200亿元，开发体量超过66.7万平方米。

　　上海业内人士认为，“现在看来，富力对于上海市场在做一些策略调整。从去年开始，他们仅在虹桥商务区的投资已达200亿，在这个区域也算有相当的话语权了。这么多的资金投入之后，在运营方面必然会采用与之前不同的做法，比如回款的速度、带给市场的冲击力都会有所不同。想要在华东地区树立起认同度高的品牌，高强度的能量集中爆发是必须的。”

　　另有长期关注富力的分析人士表示，富力之所以会将200亿加码在商业地产，主要还是富力比较擅长写字楼产品。

　　“他们觉得写字楼是自己的强项，特别是之前在广州珠江新城做得比较成功，所以想借鉴这些经验，复制这种模式。”

　　一直以来，富力地产把重要精力倾注于商业地产的开发与运营，涉及更多的是酒店和写字楼。众所周知，富力地产开发的写字楼项目多以散售为主。比如在广州，除了富力中心是自持之外，盈凯广场、盈盛广场、盈通大厦、盈丰大厦等多个超甲级写字楼项目都以散售的形式发展。

　　对此，上海业内人士指出，富力地产仍然需要思考这种模式是否适用的问题。“散售模式不仅会减少增值空间，而且在上海市场能否获得认可还有待观察，毕竟在上海这样区域的写字楼，自持亦或整售的会比较多。”

　　而富力需要应对的另一个问题是，2014年，大虹桥商办项目将进入集中上市阶段，至2015年，虹桥商务区核心区将产生261万平方米的甲级写字楼。

　　“这相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的24%，而整个虹桥商务区的商办项目供应量将相当于浦西历史上全部的供应量。”戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁曾在一份报告中如是说。

　　每个硬币都有两面。虹桥商务区未来的发展前景被普遍看好，这也恰恰造成了其发展过程中的问题--供应过剩。

　　“这一区域成长的速度未必能够像大家预期的这么快。”上海资深业内人士指出，目前开发商还没有在具体项目的运营当中遇到这些问题，主要是因为还没项目投入运营。

　　“但一些先期的项目投入运营之后就会发现问题。比如，该区域的产业能量不足以支撑这么大的商办物业供应量。直白的讲就是，项目开业之后很可能会是空的。”但该人士同时认为，“现在把钱砸下去没关系，因为有规划、有前景支撑。”

（审校：刘满桃）