世联陈劲松：房企资金压力太大 不降价走量不行
作者: 见习编辑何缘     时间: 2014-03-28 00:59:07    来源: [ 观点网 ]

到今年4月份的时候，一切强加在中国房地产市场上不太合理的限制政策会根据每个城市的情况逐步取消。

　　观点网 见习编辑何缘 “住宅市场在今年一季度，刚需降价吸客是必然的。因为今年房地产，尤其是非上市房地产开发公司的资金压力太大，不降价走量不行。”深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松对2014年的房地产市场如是强调。

　　陈劲松续称，2012年春节楼市曾经出现比较普遍的楼盘直接降价的情况，如果这种事情现在发生，他也不会怀疑，而且现在降价对于行业来说是好事。

　　据了解，在互联网与房地产结合趋势越来越明显的今日，世联在实现去年代理销售额3175亿元，收入18.63亿元的基础上主推“祥云战略”及O2M商业模式。

　　对此，世联行财务总监王海晨指出，云贷产品是世联行祥云战略的一个起点，将逐渐从服务机构客户向服务C端转移，这个对于公司的战略意义远远大于这个产品短期能够给公司带来多少利润跟收益。

　　“只要我们有3000亿的销售额，并且每年都能够保持增长，另外在布局城市的市场占有率能够稳步提升，我觉得未来云贷业务的前景是非常大的。”

　　关于海外业务，世联行表示，今年为海外置业客户服务方面会迈出非常坚实的一步，因为世联在这方面的探索已经开始很久。针对目前国内客户海外置业，特别是在美国、加拿大、澳洲等中国人口比较集中的城市会有我们的服务产生。

　　不过，陈劲松强调，世联行不会去海外开发，因为其一直坚守一个地产服务商的本分。如果世联行进入基金领域，那也是在探讨服务，而不是进行直接物业投资，这个不是世联行的本意。

　　事实上，“服务”二字是陈劲松一直所强调的。他认为目前中国房地产服务才刚刚开始，远远还没有到满足客户需求的要求，大家应该开始归类自己，把自己的产品真正做好，回归到服务的本质，否则哪一块都做不好。

　　关于房企跟金融联姻的问题，陈劲松对其的实质性作用表示怀疑。他进而强调，内房股和金融股同起同落，本就是难兄难弟。但是，这个问题将会是中国房地产行业下半场重新定义的一个启示。中国房地产行业终于认识到他本身是金融属性。

　　值得注意的是，陈劲松预计刚需和第二套首付在不久一段时间后都会降下来。并且，他认为到今年4月份的时候，一切强加在中国房地产市场上不太合理的限制政策会根据每个城市的情况逐步取消。

　　对于近期很火的一个词“事业合伙人”，陈劲松也表明了自己的态度称，世联今年不会做，可是世联会考虑中层和管理层的激励，不会采用事业合伙人的手段。

　　以下为深圳世联行地产顾问股份有限公司2013年年报发布会现场问答实录整理：

　　现场提问：目前北京市场降价的现象比较多，您认为一线城市价格趋势会不会是一个趋于平价的趋势？

　　陈劲松：今年一季度来看，一线城市倒春寒有点厉害。一线城市是非常大的城市，在国际上相当于一个小国家了。所以，一个城市房价也不可以太高，这就是中国房地产进入下半场的基本特征。

　　中国房地产一旦进入下半场就开始进行整量盘整，结构分化。住宅市场在今年一季度，刚需降价吸客是必然的。因为今年房地产，尤其是非上市房地产开发公司的资金压力太大了。尤其是借了信托的开发商，上半年5月份有一大批要到期，下半年还有一大批要到期，他不走降价走量不行。

　　我想回忆一下2012年，2012年中国房地产商干了一件最伟大的事，就是在春节左右直接降价，降得非常厉害，然后开始抢楼。如果这个事情发生在今年，我觉得这个没有什么好怀疑，而且这是对行业有利的一件事。

　　现场提问：我们想请教代理行业的天花板在哪里？我们看到世联2014年的翔云战略，包括资产和金融服务，您认为未来这些新的业务增长点能够占整个世联业绩多大的份额？

　　陈劲松：从全国来看，代理本身占总的销售额的比例并不是特别高。比较高的地方是深圳，尤其是南方市场竞争很激烈的情况下代理销售情况比较高。像北京份额很低，整个代理行在整个行业35%还不到。

　　竞争的趋势会使代理行卖楼的份额提高，尤其是在市场波动的时候。当市场单线上升的时候很难，但是市场波动的时候代理行介入销售的比例会提高，这是我们这么多年的经验。

　　世联有几个优势，第一，我们是A股唯一一家上市机构。因此我们最起码在公司信誉，信用方面有很强的保证。第二，世联开始在云端提供云服务，而金融服务是云服务其中之一。中国房地产在上半场不需要什么云服务，在下半场就需要了。

　　在中国社会化的服务例如律师、会计师、产权保障的服务在上半场通通缺失，毛坯房交付，漏水不管，你退就退，这就是上半场中国消费者面对的环境。在这样一个环境下，中国房地产服务在下半场刚刚兴起，我们认为房地产服务具有巨大的空间。这种巨大的空间是不同于老外那种社会化服务的，因为那种社会化服务我们做不到。

　　现在就需要行业的领先公司不断提供服务满足消费者的需求，通过这方面来扩大我们的市场份额，这是世联今年最重要的战略。

　　现场提问：像云贷业务具体内容是指什么？你们金融和资管服务的利率水平是怎么样，它的核心竞争力在哪里？世联未来占领整个行业产业链价值端在哪个位置上？目前很多开发商在海外开展业务，世联会不会根据这种需求到海外拓展业务？

　　陈劲松：云贷业务是这样的，我们现在是基于自己销售的一手楼，然后客户在首付款不足的情况下我们提供的补充消费贷款。这里有两个前提，第一个是世联代理的一手房。第二个，我们是属于补充的，属于小额贷款。

　　关于海外业务，世联今年为海外置业客户服务方面会迈出非常坚实的一步，因为世联在这方面的探索已经开始了很久。针对我们国内客户海外置业，特别是在美国、加拿大、澳洲中国人口比较集中的城市会有我们的服务产生。

　　王海晨：关于利润率的情况，资管业务现在主要是物业管理业务，它是个相对利润率偏低的行业。正常是在7%到9%之间，这个利润率低于我们传统代理业务的利润率。

　　但是这个业务有另外一个特点，它的ROE很高，因为它是一个轻资产服务，它的ROE能够达到30%至35%。现在我们这个资产管理公司主要是收购，收购是有溢价的，所以这部分ROE还不高，如果我们这方面的业务有新的增长，额外部分业务产生的ROE对股东的回报非常高，这是这个业务的特点。

　　关于金融业务，如果是自有资金，对外提供的云贷服务利息差不多是15%左右，当然我们还要收取一部分的一次性手续费。因为这部分是用我们自有资金做的，这个比代理业务利润率高一些。但是因为他的利息水平就是这样，所以它的股东回报不太高，不会超过现在我们的水平，毕竟我们还有一些成本。

　　这是这两个业务的情况，我们的云贷业务能够做成一个通道，我们这块就不需要通过资本来运作，就可以做成通道。当然在控制风险的前提下做出通道，这块业务收入是额外的，会提升我们的利润率，也会提升我们的回报。

　　刚才讲的都不是重点，我觉得单纯去看一个产品的利润率，以及产品对股东的回报，现在看起来还早。我们更加关注的是，第一，云贷产品是我们翔云战略的一个起点。

　　对公司来说，我们逐渐从服务机构客户，逐渐向服务C端转移，这个对于公司的战略意义远远大于这个产品短期能够给公司带来多少利润，多少收益，提升多少价值。

　　我觉得长期来说意义更重要，我们更看重的是将来云贷业务和传统贷款业务的优势，我们内部说叫鲜花插在牛粪上，非常肥沃的，非常深厚的代理业务基础，在这上面能够开出云贷这样一朵花，这个是我们最想要看到的。只要我们有3000亿的销售额，每年都能够保持增长，只要我们在布局城市的市场占有率能够稳步提升，我觉得未来云贷业务的前景是非常大的。

　　现场提问：公司提出的定向增发预案是什么，大概会募集多少资金，会投向哪些方面？

　　陈劲松：定向增发是向世联的高管增发，资金规模大概4亿，主要投向大数据，O2M，数据平台的建设方面。这也是对世联新的组织架构的一种综合后台的支持，这是C端、B端和云端需要很多数据的打通和数据的交流。

　　现场提问：据你们观察，现在资本市场对房地产估值模式是不是已经有了改变？房地产公司向轻资产转型是不是一个主流方向？另外，很多中国房地产商在马来西亚买地，你们怎么看这个市场，有没有进入的计划？马航事件会不会对这方面产生影响？

　　朱敏：我们认为马航事件对马来西亚地产肯定有影响，而中国人对这个事情的态度传递得还是非常充分的。现在进入马来西亚市场的开发企业就那几个，我估计他们短期内销售业绩在马来西亚市场会受到影响。

　　世联海外业务先选择的是华人人聚集地比较多的几个国家和地区，美国、加拿大、澳洲和英国，主要是这四个国家。

　　陈劲松：高位平台整理之后，结构分化之后我们可以发现价格一旦开始波动，非常重的拿地模式必然受到资本市场很大的压力，而资本市场对开发商原有的开发模式也会用股价来表达他们的看法。

　　开发商未来怎么转型，比如说分拆成三个方向：第一，作为代建商，或者叫建筑商，主要以技术、施工、产品能力为先导的一个轻资产公司。第二，以投资、基金为主的投行基金管理模式。第三，REITs，会以这个模式来做商业和不动产，三大主流模式开始转型。

　　世联不是开发商，今年世联会把业务拆分为三大块，第一块叫2C，以住宅代理为背景，消费者C端云服务为基础的业务。一块叫2B。另一块叫云服务，金融服务。

　　我觉得我们不会去海外开发，世联一定坚守我们是一个地产服务商的本分。如果我们进入基金领域，我们也是探讨服务，也不是进行直接物业投资，这个不是我们的本意。

　　现场提问：越来越多房地产企业选择和银行、金融机构合作，或者收购股权的原因在哪里？广深存在大量小产权房，如何解决小产权房也是两会上的热点，您觉得现在是不是解决这个问题的好时机？

　　陈劲松：内房股和金融股同起同落，他们就是难兄难弟，反正银行压得最多的资产就是房子。开发商控制了一个小银行，拍地、贷款就能够非常的放松，我觉得这个不成立。

　　但是，他是一个中国房地产行业下半场重新定义的一个启示。中国房地产行业终于认识到他本身是金融属性。以前中国房地产开发行业还不这样认识。但是这个有多大实质性作用我表示怀疑。事实上银行现在已经受到移动互联网金融的冲击，银行也要创新，如果不创新你和他合作又有什么意思。

　　关于小产权房，我们来分析小产权房对中国城市的贡献。本人不可想象，深圳如果没有小产权房。因为深圳整个城市高速发展的前提是我们提供了大量的市场廉租房，就是小产权房。

　　城市是什么，城市是容器，它不只是容纳高大尚，它也得容纳屌丝。谁在容纳屌丝呢，廉租房容纳了没有，肯定没有，是小产权房的贡献。

　　现场提问：世联云贷产品在金融服务方面有什么优势，它的前景怎么样？2014年世联金融业务目标是多少？

　　陈劲松：世联和其他金融服务商不太一样的地方是，首先我们世联的金融叫做O2M。它是基于线下庞大的销售代表管理。

　　第二，世联的金融产品不是银行现成的产品拿来卖，我们是根据客户需求来定制的。再说我们世联前端销售代表是真实的，这就是世联的金融产品和其他机构不一样的地方。另外，我们今年的目标是比去年增长100%以上。

　　现场提问：刚才说到云掌柜那个平台，你们不同的客户是怎么参与到其中的，他们得到的是什么？

　　陈劲松：世联一年卖3000多亿的楼，这意味着有30多万组成交客户。按照实体成交比，实际上大概一年有300多万客户来到售楼处。来到售楼处以后，销售代表就会和他交流，把他的情况，需求和他的要求记录下来。这个东西就进入到我们云掌柜移动端的数据库。

　　进入里面以后，每一个客户对应的销售代表对他进行服务的时候定了规则，如果五天没有和他进行交流，这个客户就会自动跑到我们事业部的顾客里面。事业部的销售代表都能看到这个客户的公开信息，为他进行无缝对接的服务。

　　如果七天还没有服务的时候，这个客户就进入到更上一层的服务，整个城市的销售代表能够看到他，来给他提供服务。但是前提是要满足他的需求，而不是像大家经常接到的骚扰电话一样，你都不知道是谁打过来的，突然问你要买房的问题。我们这个是固定需求，定制服务。

　　现场提问：关于这次的定增预案，是不是公司可能会做一些资本方面的订购，或者引入互联网公司做战略投资？你们会把这笔钱补充到云端吗？之后会不会跟乐居、搜房形成竞争关系？

　　陈劲松：我们去年年底账上是9.5亿。在春节前后我们付了1.5亿的年终奖。在去年年底还有一笔2.4亿是我们IPO的资金，这个资金是严格监管的，如果需要补充流动资金需要经过股东大会、董事会的审批，时间非常长。这块资金我们预计使用方向会用于并购，没有别的其他方向。

　　剩下的这部分资金我们还有留出两到三亿主营业务的日常运营，基本上用于公司三到四个月的现金开支。

　　今年我们还要推广祥云战略落实，这是需要一部分资金的。其中最重要的一快金融业务，我们还拿了自己的资金用于贷款。这个是现金的需求，现在算一算这9.5亿不是那么足。当然，我们募集的这4亿还是有专门的用途，在披露的时候我们会有详细的说明。

　　另外，从改名开始大家就关注到我们在做转型，这个转型事实上是一个深刻的变革。世联以线下服务客户为主。我们流量和网上流量不是特别的一致，但是世联今年加上C端体验平台之后，我们不认为是和目前现有的网站形成很强的竞争关系。

　　首先，世联不是一个互联网公司，我们是一个服务公司，我们只不过把这个云服务拿到网上。

　　我们想把世联目前现有对一手楼盘的理解加深，像刚才给大家展示的APP也好，包括我们估价系统也好。我们要看十年，我们把云端服务捆绑之后，我们再去引入大的合作伙伴。

　　现场提问：最近北京、广州、南京等地推出了零首付，分期首付的形式，开发商用这种方式的目的是什么？

　　陈劲松：所谓的零首付基本不可能，这个是严重违规。垫首付涉及到银行内部的财经纪律，凡是没有付清首付的，银行付其余按揭的，这个是有问题的。零首付肯定不是一个开发商来提供的，应该由第三方，通过信用来担保。

　　事实上开发商就是为了走量，我预计刚需和第二套首付不会经过太长时间都会降下来。因为2013年的调控将会在今年4月份到期。本人认为到今年4月份一切强加在中国房地产市场上不太合理的限制政策会根据每个城市，会根据自己的情况逐步取消。

　　现场提问：您说这个政策4月份会到期，是否意味着深圳限购政策会取消？另外，您认为深圳的房地产市场会不会有下行的趋势？开发商的云服务和世联的云服务有什么样的区别？

　　陈劲松：今年两会李总理答现场提问的时候说得很清楚，一城一策分类调控，取消不取消限购，政府会根据深圳市的情况来决定。我本人预计深圳市会对这个事默不作声，不点头也不摇头，根据情况再说。深圳绝对不会干取消的事，因为深圳市场也没出现所谓很糟的情况。

　　目前中国的开发商面临的问题和我们世联面临的问题都一样，在下半场中都面临着互联网的冲击。世联和开发商的区别在于，如果开发商在一个城市里面过多，这个时候开发商必然受到这个城市房地产市场的影响。开发商跟风传染，跑项目，这样面临的风险很大。世联不是这样，我们的服务是更精准。

　　我觉得目前中国房地产服务才刚刚开始，远远还没有到满足客户需求的要求，事实上，大家开始归类自己，把自己该做的那份好好做。所以把自己的产品真正做好。回归到服务的本质，大家做自己的事，把自己的那份做好，否则哪一块都做不好。

　　现场提问：未来房地产中介会面临洗牌的机会？在这个过程中，世联行有没有考虑做一些收购的行为？

　　陈劲松：中国房地产中介必须自己进步，而今年世联会有很多并购的机会，是不是并购，一切要根据情况而定。因为并购要有价值，但是这个行业并购有很多不成功的案例，所以世联会谨慎对待这个问题，珍惜并购机会。

　　现场提问：万科近期提出来一个事业合伙人制度的概念，请问一下您觉得房地产公司这种内部制度的改革会是今年的大方向吗？世联有没有可能跟进这个方向？

　　陈劲松：事业合伙人非常特殊，会发生在新经济地区，像阿里巴巴，腾讯，万科。万科最大的特殊是没有大股东，管理层控制。管理层控制有一个好处，可以让资本市场信任你，他又没有时时被别人收购的恐惧，这有利于事业发展的，我觉得万科推出事业合伙人是非常正确的，非常对。

　　阿里巴巴不在香港上市也是因为事业合伙人的问题，世联今年不会做，可是世联会考虑中层和管理层的激励，不会采用事业合伙人的手段。我们这次定增实际上也是一个压力和机遇并存的一件事情，我们认为这样就够了，我们不整其他的花样。我就是大股东，我管好自己就行。

　　现场提问：您觉得中国房地产服务的下半场大势是不是和互联网结合？线下的房地产服务是不是一定只能通过发展线上来应对互联网的冲击？另外，您对以房养老有什么看法？

　　陈劲松：我认为房地产领域一定是线上的公司要向线下，和我们这些脚踏实地的人结合，这是必然的。最主要的原因就是房地产的客户是基于社区的，是基于地域的。因此，线上再多的流量没什么用，也不能和房地产结合。

　　我们高度关注养老，我们参与非常多有关中国养老项目的咨询。我们也和台湾有很好的合作，养老方面我们觉得目前中国养老概念落到实处需要时间。世联行会长期积极的关注，但是世联行不会去做养老社区，我们仍然做的是服务。



（审校：杨晓敏）
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