　　潘永存：我们均价是7450元，不算高。但是因为我们有商铺，有住宅，是比较均衡的，不会全部是住宅或者商业，所以遇到什么问题就没有那么麻烦。目前我们住宅是46%，商铺是37%，而2013年21%的合同销售是商铺，而其中交付的物业中有20亿也是商业的，其他都是住宅。商铺的毛利率是比较高的，而住宅是比较低的。

　　此外，可以看到我们在漳州商业广场的商铺毛利率都达到了50%。所以，我觉得毛利率方面是可以维持的。

　　现场提问：公司今年有多少可售资源推出？

　　潘永存：2013年差不多是55万平方米，2012年差不多是60万平方米，但是我们2013年营业收入比2012年多，是27亿。我这里是按买房首付已经给了的30%来算的，所以已经入账的是27亿。

　　从我们的财务报表来看，我们有170万平方米是完工项目，这些完工项目卖了就可以马上入账。算上这170万平看，实际上今年可以销售的项目超过200万平方米，但是不一定全部卖完，因为我们不会全部推出去卖。

　　现场提问：这170万平方米的货值是什么类型？住宅大概占多少比例？

　　潘永存：大部分是商铺，商铺如果按1.2万元到1.5万元来算也不少了，同时，170万平方米里面没有住宅，我们有90多万平方米是投资性物业，有一些是在建的。目前，我们2013年全年租金是3.4亿，增长了61.7%。事实上因为我们有一些商业是处于培养期，慢慢的就可以收租了。

　　但是我们不会全部卖掉。这里有一个好处，如果市场不好，公司不用降价卖，因为项目已经完工了，只要卖掉了就可以入账，所以公司在这方面是可以调整的。

　　我们卖房的资源很多，不担心没东西卖，但是我们不想很快卖完。因为现在土地越来越贵，这么快卖完，以后你这个价钱买不到地了，这对我们今后的发展没有好处，所以要一步步来。

　　现场提问：但是这样会不会错过很多发展机会，感觉是兜着卖？

　　潘永存：不会。因为我们是比较保守、安全的运作。我们从1994年开始组建公司在福建厦门开始发展，2002年才到南京，2011年就在北京上海、沈阳这些地方。我们去不同的城市都有很多年了，所以我们要在一个地方先做好，再一步步向别的地方扩张。我觉得中国机会总是有的，但是最重要的是控制风险。

　　现场提问：关于内地的商业项目想请教两个问题，第一个就是电子商务，另一个问题就是个别城市可能很多同类型的商场推出，个别商场的营运成本比较一般，那明发如何提高商场的价值，以吸纳客流，还有租户组合通常会多久调整一次？

　　潘永存：我们的商业广场通常都不会在市中心，我们现在有6个商业广场，分别在在厦门、南京、合肥、无锡、扬州、漳州，也已经全部完工了。我们不会放在市中心，因为我们是帮当地政府扩建这个地方的经济，那么一个商业广场对政府有什么好处呢？

　　首先是增加就业，厦门有2万到3万的员工在商业广场工作，每一年政府收的租金都有几个亿，周边的地增值也很厉害。举个例子，像合肥商业广场，我们在2010年卖里面的住宅的时候不超过4000元，但是现在周边的地价已经到了差不多4000元，这其中只有三年的时间。

　　所以，我们商业广场是当地一个很好的配套。因为中国和香港不同，香港买东西很方便，晚上到处都能够买东西，但是国内没有香港那么方便。但是如果住户住在我们商业广场附近，买东西就很方便。因为我们商业广场的规模是很大的，最小那个是40万平方米，最大是68.8万平方米。事实上我告诉你们IFC只有10万平方米，那你们就能想象得到40万平方米有多大。

　　现场提问：你刚才说商业项目首先不是在市中心，也不是特别重要的地方，你有没有考虑当地的消化能力？

　　潘永存：不在市中心，但是交通一定很方便。因为现在在市中心有一个不好的地方，就是堵车堵得很厉害。有一些人就会在交通比较方便，并且没有这么堵的地方去买。因为我们商场的定位不是卖最高档的品牌，通常都是日常用的东西，像超市、电影院、酒楼、快捷酒店这些。

　　现场提问：明发2012年卖了一个合营企业，未来还会有这样的业务计划吗？赚了有十几亿的收入，大概什么时候派息？

　　潘永存：你可以看看这个利润非常高，不容易找到买家，现在应该没有这个计划。我们今年不派息了，因为2013年6月份我们还了2亿美元的债券。今年1月份我们也偿还2亿美元债券，所以我们现在要在公司保留现金流。因为我们不希望到时如果资金紧张的时候在市场用很高成本拿钱，我们不是按这个方法进行，要觉得合理才会拿钱。

　　所以，我们要保留一些现金在公司账上，但是我们还是想派发股息，但刚好这两年要还利息。我们不知道他们要不要还，但是保险一点要准备好现金还这个债。

　　现场提问：那有没有目标说要把债务还清？到什么时候会考虑派息？

　　潘永存：债务是一定还不完的，债还完了就大问题了！至于派息我们会考虑市场的情况和我们自己的现金流情况再定。

　　现在我们净负债率/杠杆率是36%，我们不希望超过50%。我们不是不想派股息，但是在这个情况下我们刚好还完债，我觉得应该保留现金更好一点。

　　我们没有说一定要提高到50%，是最高到50%，50%我觉得很高，但是我们的负债率都是往下的。因为现在利息回升了，财务成本一定会回升，如果我们的负债率越来越高，财务成本就很高了，会影响我们的利润。

　　现场提问：今年不派息，而且还了债，那是不是还有空间去购进新的土地储备？另外，公司由去年的60多亿提高到80亿的销售目标，是不是有计划拿地？

　　潘永存：我们没有买地的计划，因为现在我们有1070万平方米土地储备，就算不买也可以开发五到六年。

　　我们今年完工项目都有170万平方米，这170万平方米就算售价1万元也有170亿，所以我们80亿的目标是在买不买地的情况下都能够做到。但是，买地我们有不同的考虑，因为明发买地不会买很高的地，全部都是比较便宜的，因为我们在一线城市只有北京、上海两个项目。

　　但是这两个项目的地价不贵，北京7000多元每平米，上海2000多元每平米，是2011年买的，我们觉得合理才买。首先我们买地的土地成本比较低，而且要那个地方有发展空间的才考虑，我们不是说要做80亿销售额就一定要买地，买地不会考虑这方面的问题。

　　现场提问：公司有1000多万平方米土储，而目标是80亿，那估计股息没有到3.52呢？

　　潘永存：这个很难猜，过完今年我再告诉你。因为房地产很难猜，有很多是政策的问题，我觉得做好今年就行了，之后再看情况定方向。

　　现场提问：在商业方面公司都有做商场、工业，理论上应该属于投资物业，为什么对政策这么敏感？

　　潘永存：明发从2004年开始做商业地产，第一个是厦门42万平方米的商业广场。我们觉得任何一个公司，如果你想保持稳定的发展，就不能全部放在住宅。不能看现在住宅很好就跑去做住宅，商铺很好就跑去做商铺，我们并不是这样的，因为我们希望有一个比较稳定的发展。

　　如果你看我们之前几年的土地储备，住宅有一部分，商铺是一部分。我们不是根据政策来定的，通常我们是比较均衡的。

　　因为我们觉得商铺留一部分自持，就可以有稳定的收入。另外有一部分是卖的，而住宅基本上全部卖，这样子让我们觉得这个方向是比较安全的。

　　现场提问：还是关于商业地产方面的问题，看到公司开发的mall体量都很多，那未来会不会发展一些比较小体量一点的项目？像公司刚刚提到一个项目就四五十万平方米左右，大概相当于四五个IFC，现在有风声就说会做一些小一点的mall，大概2万平方米左右，可能都是住宅项目里面的商业部分，作为业务式购物的。

　　潘永存：这些我们都有，国内叫裙楼，上面住宅，下面是商铺，但是我觉得这个没有什么概念，这个是一个住宅的配套。我们最大的住宅项目在南京，叫南京滨江新城，面积是220万平方米。它有170多万平方米住宅，有30多万平方米的商铺，这是一个配套，给居住提供服务。这些我们都有，但是我们叫住宅综合体。

　　现场提问：今年的资金来源大概是怎么安排？

　　潘永存：我们的资金安排一方面是销售，第二是银行贷款。我们在1月份农行厦门分行给了一个信贷给我们，是三年期的50亿人民币。因为我们在国内和银行关系也不错，我们在一个地方和银行合作很多年，也没有什么违规不还钱的情况，所以他们贷款给我们非常安心。毕竟银行最重要不是利息的问题，最重要是还钱。

　　就算在金融危机的时候我们也能够贷到款，另外我们没有信托，不是已经还掉了，是我们没有信托，因为老板觉得太贵，不要拿，这是个成本问题。

　　所以，我们买地要看成本，当然还要看这个地方的发展空间。比如说很便宜，没有发展前景也不适合。

　　现场提问：前几年可以借贷去买地，现在不可以了。那你这50亿都不可以拿来买地？

　　潘永存：我们有存货，卖存货的那些钱可以买地。所以，我们有一定的好处，现在很多房地产公司在境外发债，或者用信托，我们没有。

　　现场提问：我前天看到龙湖地产在海外融资，融资成本只有6.5%，明发会不会考虑去海外投资？公司说刚还了一笔债务，利息成本大概是多少？公司现有债务的利息成本大概是多少？

　　潘永存：如果6.5%可以考虑，6.5%按现在的情况来说比较便宜，但是是美金。

　　国内银行贷款最多是7%左右，利息太贵我们不会贷款。而公司现有债务的利息成本都是差不多的，我们还利息有部分是美国外贷的，这个利息成本就非常低。

　　现场提问：刚刚你们提到利息成本大概6.5%左右，那这么快还款之后，会不会使利息成本有所变动，会不会影响债券购买者的看法？

　　潘永存：去年很多人就问说公司有没有钱还。今年问完了，又觉得公司还了好像不是太好。我觉得是这样，买债券最重要是安全，他买最重要是能够收回投资。我们大部分都是自己拿钱贷款出来的，很少在资本市场拿，都是我们自己拿的，这个很少公司能够做到。这也是我们和其他公司不同的地方，可以说是一个强项，还款能力很强。

　　为什么国内银行贷款给我们可以用低的利息，因为政府相信我们的还款能力。因为能够贷到4亿美元不容易，大部分都是这样拿的。但是如果你在市场拿，你的利息很贵，你到没钱都得拿的时候就会对公司之后的利润影响很大。我们很早就觉得有机会就要还，为什么我们不派股息，就是因为我们要留现金，保证利润。

　　不过，今年不派息不代表明年不派，因为我们股本结构比较健康，大股东占84%，所以派股息对他最好，但是他也觉得现在的情况下先不要派，一步步来，慢慢做好这个公司，保证现金流。

（审校：杨晓敏）