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禹洲地产买地将首要考虑福建板块及长三角等一二线城市，除了公开招拍挂以外，还有意通过收购有资金断裂情况的中小企业项目的方式扩充土储。

　　观点网 见习编辑罗舒晗 “以平均65%的去化率来计算，我们可以轻松达到今年132亿的销售目标”，禹洲地产董事局主席林龙安在2013年业绩会上对今年目标显得极具信心。

　　2013年禹洲地产合约销售109.59亿元，同比增长67.85%；营业额和毛利分别为74.7亿及23.2亿元，同比上升91.86%和50.29%。据林龙安介绍，2014年禹洲地产可供销售的楼盘共30个，预计货量为210万平方米。

　　尽管2013年业绩增长幅度较高，林龙安对禹洲地产未来扩张的描述却以谨慎为主题，“我们不会盲目扩充去拍地王，更多的是谨慎获得土地。除了福建以外，我们不会再进入三四线城市。”

　　“如果2014年净负债率控制到60%，今年我们有20多亿现金可以用来买地”，林龙安指，禹洲地产2014年买地将首要考虑福建板块及长三角等一二线城市，除了公开招拍挂以外，还有意通过收购有资金断裂情况的中小企业项目的方式扩充土储。

　　对于2013年下滑至31%的毛利率，禹洲地产财务总监邱于赓指，2011年及2012年销售并在2013年结转的项目毛利较低，从而导致2013年公司整体毛利率下降。他表示，禹洲中央海岸、云顶国际项目后期产品等毛利率将超过40%，所以相信2014年禹洲的毛利率有很大机会回升。

　　此外，对于未来禹洲地产的发展策略，林龙安表示会走向多元化，包括发展酒店、商业、写字楼在内的商业物业组合。不过他指出，商业物业占比过多将挤占资金，“禹洲地产是以住宅开发为主要业务的开发商，商业会紧控在15%以内。”

　　以下为禹洲地产股份有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：2014年公司会不会有更多的派息，会提高到什么水平？现在三四线城市整体情况不是太明显，你们在合肥未来打算继续扩张，怎么看待在合肥的项目，未来在合肥的推货量是多少，定价有没有上升的可能性？刚才提到未来会收购一些资金链断裂的项目，在厦门现在有没有企业出现这样的状况，让你们有机会去并购？

　　林龙安：派息政策我们会秉承对股东的承诺，核心盈利不低于30%作为派息分红的量。随着盈利的增加，2013年的盈利超过2012年，我们会加大派息幅度。如果按照昨天的股价来讲，派息率差不多10%，比银行存款好多了。

　　三四线城市波动比较大，不管是长三角、中西部还是其他区域板块。有一些老城区的改造，新城区推的量太大造成了空置率的增加，卖地卖太多了。

　　作为禹洲来讲，我们主要集中在一二线城市附近板块，这些地方正处于上升阶段。因为他本来就以长三角、珠三角为后勤，现在正好在整合上升阶段，而且是关键节点阶段。所以，我们在三四线城市销售得不错，像我们在泉州市场推出的楼盘，基本上当月的去化率可以达到95%以上。

　　第二，我们在福建板块以外几乎不进入三四线城市，主要集中在一二线城市来拓展我们的市场。

　　合肥不是三线城市，是二线城市，合肥的房价不高，过去的十年每年上涨幅度都在8%到10%左右，我们去年和今年的销售还是上升，应该会上升8%到10%。总的来讲，合肥是以刚需为主，所以我们还是看好这个二线城市市场。

　　第三，在厦门板块，我们希望能够收购一些小开发商。现在限购、限贷还是存在，信贷也收缩得比较紧。厦门板块，银行开发贷主要向前几大开发商倾斜，如果不是央企、国企、上市企业基本上拿不到银行的资金。未来五年内是一个房企整合期，我们希望在这个整合期里面奠定禹洲地域龙头的优势，能够兼并一些小的开发商，我们已经在布局了。

　　现场提问：现在在做收购了吗？

　　林龙安：有在做，但是现在还没有到签约，个别小地产商也和我们谈过。

　　现场提问：这种情况多吗？

　　林龙安：不多，厦门毕竟是二级城市，销售比较好，但是个别小的地产商可能因为团队、资金、品牌、地价等各种原因，做不了开发，就干脆做小股东。未来的趋势是房地产整合期，特别是在一二线城市里面。

　　现场提问：公司未来产品结构会有怎样的调整？拿地政策具体是怎样？除了厦门之外，你们公司其他项目发展情况怎么样？

　　林龙安：我们产品结构主要是以刚需和首改为主。拿地政策方面，除了在厦门海西以外，会布局长三角、环渤海一、二线城市，上海、厦门、合肥、天津，这四大城市是我们的主要布局重点区域。

　　如果根据销售和负债率来增加土地储备，2014年负债率控制到60%的话，到年底我们还有20亿可以拿出来买地。我们买地首先是考虑福建板块，海西板块，还有其他一二线城市。海西以外的地区，像长三角板块的销售也逐渐在上升，未来几年里我们会在长三角地区保持量价持续上升。除了福建以外，我们不会进入三四线城市。

　　现场提问：你们多元化的策略未来是不是会加大酒店销售业务，还有商业地产方面的投入？第二，你们说未来会发展养老地产，现在很多保险公司和一些地产商都非常积极开拓这方面的业务，你们有没有具体的措施？

　　林龙安：多元化策略是上市企业必备的手段，作为一个地产商，你要确保对股东的回报，确保可持续发展。禹洲是以住宅为主，商业占比15%左右，住宅是85%，这方面我们会首先确保对股东回报率和派息的水平，如果商业太多了会挤占资金，商业我们不会盲目扩充。

　　禹洲商业有两个特色，一个是商业只控制在15%以内；第二个，我们的商业主要集中在一二线城市核心地段，像上海、厦门、合肥的核心地段，其他地方不考虑。

　　我们也非常关注养老地产，特别是这次政府工作报告强调未来中国老年人会越来越多，这也是个机遇。我们也会参与其中，结合养老地产做高端的养老社区。中国家庭最大的特色是喜欢三代同堂、四代同堂，我们会更加关注住宅产业和养老地产的结合。

　　现场提问：你们有和保险公司洽谈过吗？能不能透露？

　　林龙安：当然有。还不方便透露，我只能说包括台湾人寿都和我们谈过。

　　现场提问：你们去年的毛利率较上一年有所下降，很多内房企业都是这样，你们认为这是未来的趋势吗？公司希望未来毛利率大概在一个什么样的水平？

　　邱于庚：2013年禹洲的毛利率确实下降了不少，但是2014年会回升。在2014年交房的那些项目里面，大多数毛利率都会在40%左右。整个行业来说，并不是所有地产公司毛利率都会上升，有一部分在2014年可以上升，有一些2014年可能毛利率上升不了，非常关键的一点在于地价成本。

　　我们2013年拿地成本确实不高，所以未来毛利率有很大的机会可以回升。我们有部分在2012年、2013年卖的项目会在今年交房，比如中央海岸，2013年只交了一期，均价大概在9200元每平方米左右，但中央海岸二期的均价高达14000元每平方米，这个项目2014年交房的毛利率远远不止40%。还有2014年交房的云顶国际项目大约33000元每平方米，毛利率大概在60%到70%。

　　2013年主要是2011年底和2012年预售的毛利率较低的那些项目，所以毛利率有所下降。把已经交房的均价和合约销售的均价做个对比，可以发现我们明年毛利率是可以上升的。

　　现场提问：集团主要在厦门发展，很多大型开发商都进入了厦门，现在竞争加剧，不能再以低价拿地的情况下，策略是往外走，那么未来利润中外地比例会比厦门高吗？你们在上海拿地是因为策略，还是说因为大家都在争一线城市的土地所以你们也要去拿地？怎么看上海项目今后的利润？

　　林龙安：中央要求海西板块到2018年左右GDP达到2.8万亿，海西区是后起之秀，但又比长三角、珠三角落后至少五年，房价也落后五年，所以还有空间。再加上台湾和海西经济发展的互动，让很多大型开发商都看好厦门，往厦门进军。

　　外地企业的进入加大了厦门的竞争，但是竞争也带来了一些好处。禹洲去年、前年连续两年在厦门都保持第一，2013年我们是双冠军，包括销售价格和销售的面积，占厦门市场份额10%左右。也就是说厦门十套房子中有一套是禹洲开发的，我们还是保持着领先优势。

　　另外，我们在厦门还有200万平方米左右的土地储备，这样可以化解新增土地地价的平衡问题。

　　第三，禹洲在厦门已经耕耘了20年，信用、品牌已经深入人心，我们的溢价比其他项目要高。另外，我们收购小型开发商也比别人更有优势，这几年内我们有很多项目都是通过收购获得的。所以，我们会在厦门保持领先的地位和优势。

　　毛利率下降主要是2011年卖的房子造成了2013年整个地产企业毛利率下降，比如禹洲中央海岸的一期和二期，一期的毛利率是31%，二期的毛利率是41%，三期的毛利率超过50%，同样一个地块不同时候开盘交房，毛利率完全不一样。所以我们很有信心2014年以后我们的毛利率会回到原来的水平。

　　禹洲2006年已经进入上海，2010年我们总收入有一半来自上海，上海毛利率已经做到了50%，而且禹洲在上海浦东也有办公大楼。未来我们非常看好上海，还会加大上海的发展规模，现在禹洲在上海有四个盘，我们不单会关注住宅销售物业，也会关注核心地段持有性物业的增持。

　　现场提问：公司有没有三、五年的增长计划？中短期毛利率会维持什么水平？今年拿地计划大概是多少？负债率大概会到什么水平？很多人预计今年市场不是很好，你们今年能否维持去年的去化率，会不会有去库存的压力，有没有降价促销的计划？

　　林龙安：我们已经制定好了发展战略，也向股东做了承诺，不管是销售还是新增土地储备，每一年的增长都不低于20%。未来五年内，我们希望每年增长不低于20%，这是禹洲很明确的一个目标。

　　负债率方面，从长远来讲，如果我们今年不买地负债率可以降到40%。但是地产商负债率过低也不好，所以我们认为合理负债率应该是比行业平均负债率低10%左右最好，这是对一个地产企业最好的状态。我们基本上保持这个水平，不会盲目扩充去拍地王，更多的是谨慎获得优质土地。

　　去年去化率我们已经做了调整，我们预计今年去化率会到65%，也有可能做到70%的去化率，因为我们所处的区域板块不一样。比如厦门，去年厦门整个销售建筑面积是445万平方米，但是新推土地才145万平方米，严重倒挂。所以在厦门基本上买不到土地，一推出土地很快就被抢光。

　　福建板块因为正在发展阶段，各个城市不一样，我们会选择一些区域比较好，去化比较快的板块拿地。我们在福建板块之外非常谨慎，几乎不在进入三四线城市，主要是以一二线城市为主，预计65%的去化率，产品主要以刚需和首改为主，确保去化率的达成。

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