中渝业绩会：减价潮可怕与否 视乎开发商本身实力
作者: 见习编辑罗舒晗、鲁鹏     时间: 2014-03-27 02:18:00    来源: [ 观点网 ]

我们的宗旨就是以稳健为目的，可以承受政府控制楼价的措施或者外来的减价潮流，也可以保护到、保障到毛利率。

　　观点网 见习编辑罗舒晗、鲁鹏 房地产企业转型，是当前众开发商热论的话题。在中渝置地2013年香港业绩会上，副主席及董事总经理林孝文称，“我们集团已经成功转型，现在是开始步入收成期。”

　　“已经确认的销售金额从2009年的5.5亿元增加到2013年的53.8亿元；竣工面积从2009年的12万平方米增加到2013年的72万平方米。合约销售金额从2009年17亿元上升到2013年的97.8亿元，年复合增长率为54.8%。”在林孝文看来，集团达成了强劲的增长。

　　他还介绍，中渝现在重庆渝北区拥有一副面积为52万平方米的地块，将来可以发展到289万平方米的楼面。

　　其中81%是用于发展商业、酒店等项目，这些商店、商场、娱乐中心将会构成主要的收租物业，在未来三、四年内会逐渐给公司带来收入。剩下19%是作为发展住宅用途，会将这部分住宅出售。

　　“会有几个很大的商场，我们已经跟星光天地、三元签订了租约，他们将会租用25万平方米，即差不多300万平方尺的楼面，作为百货商场。我们会在2016年、2017年左右交付。”

　　事实上，为了上述项目，中渝还在去年将旗下重庆照母山区域的地块转手。林孝文解释称，渝北区商业项目是一个非常大型的收租物业，要投资该项目，今年光是建筑费已经是40到50个亿。

　　“考虑到自身现金状况，而且对渝北区商业项目的重视”，林孝文称，“就很不舍地把照母山项目让给别的发展商，但是也能赚到超过4个亿税前利润。”

　　对该项目，投资者关系主管陈琦华指出，“我们希望三到五年之后，项目的租金收入可以占集团全部利润的20%。”

　　陈琦华还表示，该项目总投资已经超过100亿，“但是不会说一年一百亿投资，而是分期，大概计划用100亿去发展这个商业地产。”

　　以下是中渝置地2013年业绩会现场问答实录：

　　现场提问：现在内地出现减价潮，你们会不会担心楼价？现在是分散投资还是改变投资组合的时机呢？

　　林孝文：减价潮可怕与否，要视乎开发商本身的实力以及企业的借贷比率。

　　我们银行现金有差不多一百亿，今年销售目标是一百一十亿，负债是一百零几亿，今年的现金支出、建筑成本大概有七十到八十亿，再加上要支付十几亿的地价。如果销售成绩满意的话，已经足够负担建筑成本以及土地费用。

　　所以觉得我们没有需要去减价，当然有一些个别的地方，觉得可以有空间的楼盘单位，也会考虑做一些宣传、推广。

　　去年我们在东部、西部的二线城市获取地皮，地价都不低，也非常高。曾经参与过一些拍卖，但是都没有中标，因为其他发展商太厉害。现在只有增强自己的实力，存多一点子弹，有机会就出击。

　　我们的宗旨就是以稳健为目的，可以承受政府控制楼价的措施或者外来的减价潮流，也可以保护到、保障到毛利率。同时会注意到需要将毛利率提升的，这方面会设计一些比较受欢迎的小型单位。刚性需求大部分是集中需要这种小型单位，在二、三线城市，政府加快城市发展步伐，刚好可以让开发商迎合这种需要。同时还有加强建筑团队，相信可以达到目标。

　　现场提问：管理层说会进二、三线城市，今年是否会参加二、三线城市竞投？选地方面有没有筛选要求呢？

　　林孝文：中渝是非常稳健的，在购入地皮时有几个准则：首先地点要适中，项目的体量要够大，还有预算其毛利率可以在30%以上，并能够随时开始开发，还要没有很多拆迁问题或其他问题来阻碍开发速度。

　　看回我们现有项目，都是在省会城市，二、三线城市是一个比较一般性的讲法，怎么定义二、三线城市有不同的说法。省会城市跟其他非省会城市最大的区别就在于，经济发展方面其实省会城市是会有一定增长的，再加上人口方面，流入比流出更多，对于房屋需求的重要性体现在这里。我们新买的地都是在省会城市，这个是很大的区分。

　　此外，我们的平均地价900元不到，是一个相当合理的价钱，风险可以降到最低。

　　现场提问：刚才说可能会竞投二、三城市，如果可以的话，有没有首选的城市或者其他计划？

　　林孝文：这些是讲缘分的，不能强求，机会一定会有，只要有耐心，我们宁愿要好但不买错。

　　现在主要在重庆、成都、贵阳、西安有项目，并会集中在这些地方继续找一些新的项目。以前在云南的昆明有一个项目，已经完成，也会在昆明继续找机会。

　　现场提问：留意到公司2014年1月份到2月份的合同销售同比下降了25%，希望能够解释一下。公司2014年的目标定为110亿，看起来比较保守，对于整个房地产市场是怎样的预期？

　　林孝文：2013年销售额度同比下降了一点，这是有季节性的影响。春节卖房的速度会比较慢，而且这个也跟推出的时间有差别。我们今年的项目推出的时间，分布比较平均，虽然头两三个月的销售额度比较低，但还是有信心能够达到110亿的销售目标。

　　如果说目标比较保守的话，从2006年底开始到现在，增长的速度也算很快，现在这个基数越来越大。我们希望继续努力，可以达标之外，也可以超标完成。

　　现场提问：公司去年有出售照母山项目，照母山在重庆是一个比较不错的区域，为什么要出售这个项目？刚才提到重庆渝北加州商业项目，过往87%开发的物业都是住宅，这次要持有这么大的一个商业项目，资金的压力跟面对难题是怎么样的？

　　林孝文：照母山这个项目，也是跟刚才提及的渝北区项目有关联。渝北区的那个项目是一个非常大型的收租物业，要投资那个项目，今年光是建筑费已经是40到50个亿。考虑到自身的现金状况，而且对渝北区那个商业项目的重视，就很不舍地把照母山项目让给别的发展商，但是也能赚到超过4个亿税前利润。

　　我们宁可把资源多放在商业项目上，把它做到最好、最理想，将来这个商业项目会为公司带来长期的非常可观的收租收益。

　　现场提问：看到整体毛利率有一点点下跌，物业销售这一块是上升，未来希望毛利率是怎么样的水平？还有今年可售的货值是多少？

　　林孝文：关于毛利率，维持在30%以上已经是非常理想的。在买地的时候就跟自己规范了要求，所以觉得保持30%的毛利率应该是不错的。我们不需要去减价促销，有信心毛利率可以维持到这个水平。

　　可售货值是180亿，如果是卖到60%的话就达标了，而我们往年的去划率都超过70%。

　　现场提问：那定110亿的销售目标真的太保守了。

　　林孝文：我比较喜欢给一些惊喜给你们。

　　现场提问：刚才讲到2013年毛利率是33.7%，但是新闻稿第一版的数字却是31%，哪个数是对的？

　　梁振昌(执行董事)：新闻稿中的数字是不计销售物业，仅仅以投资物业的收益来计算。33.7%是我们销售楼面的毛利率，大家看新闻稿第二个表M2就是物业销售的毛利率。因为我们除了楼宇销售还有其他的业务。

　　现场提问：重庆加州那个项目，预计收入有多少？商业项目总的投资是多少？这个项目是公司第一个大型商业地产项目吗？以后住宅跟商业的比例会不会调整？

　　陈琦华：收入现在还不好说，我们希望三到五年之后，租金收入可以占全部利润的20%，这就是我们的目标。

　　总投资已经超过100亿，但是不会说一年一百亿投资，而是分期，大概计划用100亿去发展这个商业地产。

　　可以说是公司第一个大型商业项目，渝北区就是这一块地，现在是最大的。目前我们土地储备是一半、一半，一半是住宅，另外一半是商业。住宅部分全部都是卖掉，商业这一部分有一些是卖掉，有一些是保留出租。



（审校：杨晓敏）
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